9Ob134/06f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Rohrer als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Spenling, Dr. Hradil, Dr. Hopf und Dr. Kuras als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. Margit H*****, vertreten durch Mag. Rupert Rausch, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Karl W*****, vertreten durch Dr. Witt Partner, Rechtsanwälte in Wien, wegen EUR 29.062,40 sA, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 5. September 2006, GZ 40 R 128/06d-13, mit dem das Urteil des Bezirksgerichtes Donaustadt vom 25. Jänner 2006, GZ 8 C 1137/05b-9, in der Hauptsache bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 1.503,54 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin EUR 250,59 Umsatzsteuer) zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin erfuhr Ende Juli 2002, dass der Beklagte seinen Kleingarten im Kleingartenverein „I*****" (in der Folge: Kleingartenverein) „verkaufen" wollte. Der als Vertreter seines Vaters auftretende Sohn des Beklagten teilte der Klägerin, die den Kleingarten zweimal besichtigt hatte, mit, dass sein Vater nur gegen Zahlung von EUR 100.000,- „zum Verkauf" bereit sei. Der Klägerin war bewusst, dass sich der Kleingartenverein an einem einzuholenden Sachverständigengutachten orientieren und daher einem derartig hohen Preis nicht zustimmen werde. Dem Beklagten war wichtig, die von ihm verlangten EUR 100.000,- zu bekommen. Die Streitteile vereinbarten daher letztlich, in den Vertrag einen Preis von EUR 65.000,-

aufzunehmen und einen weiteren Vertrag über den Kauf des Inventars gegen einen Kaufpreis von EUR 35.000,- zu errichten. Zu diesem Zeitpunkt kannte die Klägerin bereits das Bewertungsgutachten des beigezogenen Sachverständigen, in dem der Aufwandersatz für die Baulichkeit mit EUR 48.375,-, für ortsfeste Außenanlagen mit EUR 7.830,-, sowie für Obstbäume, Sträucher etc mit EUR 3.171,- bewertet wurde. Dass das Inventar nicht EUR 35.000,- wert war, war der Klägerin bewusst. Um aber den Beklagten dazu zu bringen, an sie zu verkaufen, stimmte sie der verlangten Summe dennoch zu. Die „Vereinbarung zwecks einvernehmlicher Auflösung ...und Vorbereitung der Neubegründung eines den Bestimmungen des Bundes-Kleingartengesetzes 1959 (KlGG) unterliegenden Einzelpachtvertrages [im ursprünglichen Vertragstext:

Unterpachtvertrages] über einen Kleingarten" (Beilage ./A) wurde am 25. 8. 2002 von den Streitteilen und vom Kleingartenverein unterfertigt. Im Vertrag werden der „Zentralverband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter Österreichs" (in der Folge: Zentralverband) als Generalpächter bzw Verpächter, der Beklagte als bisheriger Unterpächter bzw Pächter und die Klägerin als Unterpachtwerber bzw Pachtwerber bezeichnet. Laut Punkt 3. der Vereinbarung wird sie erst rechtswirksam, wenn sie von allen Vertragsparteien unterschrieben worden ist. In Punkt 6. wird unter der Überschrift „Aufwendungsersatz" der vereinbarte Betrag von EUR 65.000,- aufgeschlüsselt, wobei zu den schon oben dargestellten Positionen EUR 5.624,00 für „weiteres ... vom Verpächter ohne gesetzliche Verpflichtung übernommenes Inventar" ausgeworfen werden. In Punkt 9.1 der Vereinbarung verpflichtet sich der Pachtwerber gegenüber dem Verpächter und gegenüber dem bisherigen Pächter „zur Erfüllung des Anspruchs auf Aufwendungsersatz, der dem bisherigen Pächter gemäß § 16 Abs 1 KlGG nach Punkt 6 dieser Vereinbarung zusteht". Der bisherige Pächter stimmt in Punkt 9.2 der Schuldübernahme durch den Pachtwerber zu und erklärt, weder gegen den Verpächter noch gegen den Kleingartenverein Anspruch auf Aufwendungsersatz oder sonstige Ablöseansprüche zu stellen. Nach Punkt 9.3 ist der Pachtwerber „berechtigt, Ablösezahlungen, welche die nach den Vorgaben des § 16 Abs 1 KlGG in Punkt 6 dieser Vereinbarung ermittelte Entschädigungssumme (ohne den für Inventarablöse bestimmten Teilbetrag) um mehr als 10 % übersteigen, vom .... bisherigen Pächter zurückzufordern".

Nach der Unterfertigung dieser Vereinbarung durch die Streitteile und den Kleingartenverein wurde der vereinbarte Gesamtbetrag von der Klägerin beglichen - EUR 35.000,- durch Übergabe dreier Sparbücher, EUR 65.000,- mittels Telebanking - und der Kaufvertrag Beilage ./2 von den Streitteilen unterfertigt. Dieser Kaufvertrag über die „auf dem ... Grundstück befindlichen beweglichen Sachen", in dem ein Kaufpreis von EUR 35.000,- vereinbart und auf die Anwendung des § 934 ABGB verzichtet wurde, ist ebenfalls mit 25. 8. 2002 datiert. Vom Zentralverband wurde die Vereinbarung Beil ./A am 10. 9. 2002 unterfertigt. An diesem Tag unterfertigte die Klägerin auch den „Einzelpachtvertrag" Beilage ./B.

Die Klägerin begehrt den Zuspruch von EUR 29.062,40 sA. Sie habe die im „Kaufvertrag" vereinbarten EUR 35.000,- ohne Gegenleistung des Beklagten und in Verletzung der Vierparteienvereinbarung gezahlt. Da der Zentralverband dem „Ablöseunwesen" bei Kleingärten entgegenwirken wolle, stimme er der Auflösung eines Einzelpachtvertrages, verbunden mit der Inaussichtstellung eines neuen Einzelpachtvertrages mit einem bestimmten Pachtinteressenten nur zu, wenn sichergestellt sei, dass der Neupächter vom früheren Bestandnehmer nicht ausgebeutet werde. In der Vierparteienvereinbarung seien demgemäß nicht nur die Ablösebeträge für die Baulichkeiten, die Außenanlagen und die Kulturen festgeschrieben, sondern auch der Wert des übernommenen Inventars angegeben worden. Damit werde mit Wirksamkeit zwischen allen vier Vertragsparteien festgelegt, welche Aufwandersatzbeträge für welche Aufwendungen zu leisten seien. Ein Abgehen von dieser vertraglichen Festlegung, die hier erst mit der Unterzeichnung durch den Zentralverband am 10. 9. 2002 rechtswirksam geworden sei, bedürfe gemäß Punkt 4 der schriftlichen Zustimmung aller vier Parteien, an der es hier fehle. Für den Fall, dass der bisherige Pächter vom Neupächter vereinbarungswidrig eine Zahlung entgegennehme, sei ein Rückforderungsrecht vereinbart worden, auf das sich die Klägerin nunmehr berufe. Um den Beteiligten einen gewissen Spielraum zu geben, sehe die Bestimmung eine Schwelle von 10 %, berechnet von der Höhe des Aufwendungsersatzes, unter Abzug des Betrags für die Inventarablöse, vor. Unter Berücksichtigung dieser Schwelle errechne sich der von der Klägerin nunmehr begehrte Betrag. Die Behauptung des Beklagten, der Kaufvertrag habe sich nicht auf das in der Vierparteienvereinbarung angesprochene Inventar, sondern auf darüber hinaus vorhandenes weiteres Inventar bezogen, sei unrichtig. Die Klägerin habe den Kaufvertrag dennoch unterschrieben, weil sie dazu gezwungen gewesen sei, um den Kleingarten zu bekommen. Der Beklagte beantragte, das Klagebegehren abzuweisen. Gegenstand des zwischen der Klägerin und dem Beklagten geschlossenen Kaufvertrages seien lediglich die auf dem Grundstück befindlichen beweglichen Sachen gewesen. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass die in der Vierparteienvereinbarung festgelegte Inventarablöse keinen vollumfänglichen Wertausgleich dargestellt und nicht alle Gegenstände einbezogen habe. Die Klägerin habe sich in Kenntnis des wahren Werts der übernommenen Gegenstände befunden. Sie habe nach Unterfertigung der Beilage ./A den Kaufvertrag unterfertigt und die darin enthaltene Zahlung geleistet. Im Übrigen sei die Rückforderungsbestimmung des Punktes 9.3 der Vierparteienvereinbarung auf den für das Inventar gezahlten Betrag nicht anzuwenden.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Über den eingangs festgestellten Sachverhalt hinaus stellte es fest, dass dem Beklagten nicht bewusst gewesen sei, dass das Gutachten des Sachverständigen bindend sein und der Verein einem „Kaufpreis" von EUR 100.000,- nicht zustimmen werde. Es vertrat folgende Rechtsauffassung:

Zwar sei es richtig, dass die Klägerin nach der Vereinbarung Beilage ./A berechtigt sei, Ablösezahlungen, die die ermittelte Entschädigungssumme (ohne den für die Inventarablöse bestimmten Teilbetrag) um mehr als 10 % übersteigen, zurückzufordern. Nach der Unterfertigung der Vierparteienvereinbarung durch die Parteien habe die Klägerin jedoch den Kaufvertrag mit dem Beklagten geschlossen, der - unter Ausschluss der laesio enormis - für das übernommene Inventar einen Kaufpreis von EUR 35.000,- vorsehe. Der Klägerin sei bei der Unterfertigung dieses Kaufvertrages bewusst gewesen, dass die gekauften Gegenstände nicht den Wert des Kaufpreises erreichen. Sie habe den Vertrag „aus besonderer Vorliebe" geschlossen, die sich hier im Wollen geäußert habe, den Kleingarten zu erlangen. Sie sei daher an den Kaufvertrag gebunden. Da § 27 MRG hier nicht analog anzuwenden sei, sei das Klagebegehren abzuweisen.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und sprach aus, dass die ordentliche Revision nicht zulässig sei.

Es übernahm die erstgerichtlichen Feststellungen mit Ausnahme der als unwesentlich erachteten Feststellung, dass dem Beklagten (bei Anbahnung des Geschäftes) nicht bewusst gewesen sei, dass das Gutachten des Sachverständigen bindend sein und der Verein einem „Kaufpreis" von EUR 100.000,- nicht zustimmen werde. Auf der Grundlage der übernommenen Feststellungen vertrat es folgende Rechtsauffassung:

§ 16 KlGG regle die Höhe des Ersatzes, den der Unterpächter vom Generalpächter für die von ihm gemachten Aufwendungen beanspruchen könne. Die Bestimmung regle daher nicht den Ersatzanspruch zwischen dem künftigen Unterpächter und dem scheidenden Unterpächter des Kleingartens. Daher regle auch der Vertrag Beilage ./A nur den Aufwandersatz beinhaltend den Inventarersatz gegenüber dem Verpächter, nicht jedoch gegenüber dem scheidenden Unterpächter. Das gegenteilige Berufungsvorbringen der Klägerin, die entsprechendes in erster Instanz nicht vorgebracht habe, verstoße gegen das Neuerungsverbot. Der Einwand der Klägerin, der Inhalt der Vereinbarung Beilage ./A könne nur durch eine neue Vereinbarung sämtlicher Vertragspartner geändert werden, stehe mit dem Kaufvertrag Beilage ./2 in keinem Zusammenhang. Weder Vertragsgegenstand, noch Vertragsparteien seien ident. Aus der Beilage ./A könne daher kein Rückforderungsanspruch der Klägerin abgeleitet werden.

§ 27 MRG sei auf Unterpachtverhältnisse nach dem KlGG nicht anzuwenden. Es sei daher zulässig, dass der Vorpächter ein Entgelt für die Aufgabe der Unterpachtrechte erhalte. Auf eine Zwangslage könne sich die Klägerin nicht berufen. Dass der mit dem Beklagten im Kaufvertrag vereinbarte Preis überhöht sei, sei der Klägerin, die dennoch auf die Anfechtung des Vertrages nach § 934 ABGB verzichtet habe, bewusst gewesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision der Klägerin.

Der Beklagte beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Die Revision ist zulässig, weil der Oberste Gerichtshof die Rechtsauffassung der zweiten Instanz in wesentlichen Punkten nicht teilt. Sie ist aber im Ergebnis nicht berechtigt.

Zu Recht wendet sich die Revisionswerberin gegen den Standpunkt des Berufungsgerichts, sie habe in erster Instanz nicht vorgebracht, dass die Vereinbarung Beilage ./A auch Ansprüche des neuen gegenüber dem scheidenden Unterpächter regle. Dieses Argument der zweiten Instanz wird dem Vorbringen der Klägerin in keiner Weise gerecht, das ja in seiner Gesamtheit auf dieser Annahme beruht und ohne sie überhaupt nicht verständlich wäre. Mit dem Hinweis auf das Neuerungsverbot kann daher der Rechtsauffassung der Klägerin nicht entgegen getreten werden.

Der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsauffassung, die Vereinbarung Beilage ./A regle die Aufwandersatzansprüche des scheidenden Pächters gegen den Pachtwerber nicht, ist auch inhaltlich nicht beizupflichten:

In Punkt 6 des Vertrages Beilage ./A wird unter Hinweis auf die §§ 16 Abs 1, 18 KlGG der Aufwandersatzanspruch des Pächters gegen den Verpächter geregelt. Dass § 16 KlGG keinen Ersatzanspruch für Inventar normiert, ändert nichts daran, dass unter der Bezeichnung „vom Verpächter ohne gesetzliche Verpflichtung übernommenes Inventar" auch eine Ersatzleistung für Inventar einbezogen und auf diese Weise eine Entschädigungssumme von insgesamt EUR 65.000,- vereinbart wurde. In Punkt 9.1 und 9.2 des Vertrages wird sodann unter der Überschrift „Schuldübernahme" die Verpflichtung des Pachtwerbers gegenüber dem Verpächter und dem bisherigen Pächter vereinbart, den in Punkt 6 vereinbarten Aufwandersatzanspruch des bisherigen Pächters zu erfüllen; der Pachtwerber stimmt dieser Schuldübernahme zu und erklärt, weder gegen den Verpächter noch gegen den Kleingartenverein Ansprüche zu erheben. Der Auffassung des Berufungsgerichtes, der Vertrag regle den Anspruch des bisherigen Pächters gegen den Pachtwerber nicht, ist daher nicht zu folgen.

Daraus ist für die Revisionswerberin im Ergebnis allerdings nichts zu gewinnen:

Vorweg ist festzuhalten, dass es sich bei dem hier in Rede stehenden Rechtsverhältnis entgegen der ursprünglich gewählten Bezeichnung des Vertrages nicht um ein Unterpachtverhältnis, sondern um ein Pachtverhältnis handelt (siehe dazu auch den mit dem Zentralverband „als Liegenschaftseigentümer (Verpächter)" abgeschlossenen Einzelpachtvertrag Beilage ./B). Diesem Umstand, dem der Zentralverband durch Korrektur der Bezeichnung des Vertrages Beilage ./A Rechnung trug, kommt aber für die Entscheidung ohnedies keine Bedeutung zu, weil gemäß § 18 KlGG die hier interessierenden Bestimmungen der §§ 11 Abs 5, 16 KlGG auch auf unmittelbar zwischen dem Grundeigentümer und dem Kleingärtner abgeschlossene Pachtverträge (Einzelpachtverträge) anzuwenden sind.