5Ob169/04w – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Kurt L*****, vertreten durch Dr. Erich Proksch, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner Gerhard F*****, vertreten durch Dr. Michael Göbel und Dr. Markus Groh, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG (§ 16 Abs 7 MRG), über den Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 5. März 2004, GZ 17 R 427/03w 37, womit der Beschluss des Bezirksgerichtes Mödling vom 3. Oktober 2003, GZ 8 Msch 10024/02f 28, teilweise abgeändert wurde, den

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Antrag des Antragsgegners auf Anrufung des Verfassungsgerichtshofes zur Prüfung des § 49c Abs 3 MRG auf seine Verfassungsmäßigkeit wird zurückgewiesen.

Begründung:

Der Antragsgegner ist Alleineigentümer einer Liegenschaft in Perchtoldsdorf. Die Parteien schlossen am 3. 7. 1998 einen mit 1. 9. 1998 beginnenden, auf drei Jahre befristeten Hauptmietvertrag hinsichtlich einer Wohnung im um- und ausgebauten Dachboden in einem auf dieser Liegenschaft errichteten Haus. Sie vereinbarten einen Mietzins von monatlich S 9.000. Der angemessene Mietzins beträgt 9.200 S. Am 9. 7. 2001 vereinbarten die Parteien eine Verlängerung des Bestandvertrages um eine Dauer von fünf Jahren beginnend ab 1. 9. 2001. Das Bestandverhältnis endete einvernehmlich am 31. 12. 2002.

Der Antragsteller begehrt die Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Hauptmietzinses seit Vertragsabschluss am 3. 7. 1998 mit der Begründung, dass auf den Mietvertrag bis zur Verlängerung am 9. 7. 2001 das MRG in der Fassung des 3. WÄG anwendbar gewesen und daher bei einer dreijährigen Befristung ein 30 %iger Abschlag vorzunehmen sei, für die Zeit ab 9. 7. 2001 sei nach § 16 Abs 7 MRG idF WRN 2000 ein 25 %iger Abschlag zu berücksichtigen.

Der Antragsgegner wandte ein, dass auf den Mietvertrag § 16 MRG einerseits überhaupt nicht anwendbar sei, da das Haus komplett neu errichtet worden sei, andererseits eine Rückwirkung der Wohnrechtsnovelle nicht vorgesehen sei.

Das Erstgericht wies den Antrag zur Gänze ab. Es vertrat die Rechtsansicht, dass der Mietgegenstand zwar nicht dem Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG unterliege, dass jedoch nach § 16 Abs 1 MRG infolge Neuschaffung durch Zubau aufgrund einer nach dem 8. 5. 1945 erteilten Baubewilligung nach § 16 Abs 1 MRG ein Mietzins in angemessener Höhe vereinbart werden könne. Da der vereinbarte Mietzins angemessen sei, bestehe bis zur Verlängerungsvereinbarung der geltend gemachte Anspruch nicht. § 16 Abs 7 MRG idF WRN 2000 sei aber nicht auf die vorliegende Verlängerungsvereinbarung anwendbar, da nach § 49c Abs 6 MRG eine vor dem 1. 7. 2000 geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Vereinbarung über die Befristung eines Mietverhältnisses wirksam sei. Auch wenn diese Bestimmung nicht ausdrücklich vom Befristungsabschlag spreche, sei davon auszugehen, dass unter der rechtswirksamen Vereinbarung über die Befristung eines Mietverhältnisses auch die zinsrechtliche Zulässigkeit falle. Es sei daher der Antrag insgesamt abzuweisen.

Das Rekursgericht änderte den angefochtenen Sachbeschluss dahingehend ab, dass es unter Abweisung des Feststellungsmehrbegehrens feststellte, dass der vom Antragsgegner ab 1. 9. 2001 vorgeschriebene Nettohauptmietzins den gesetzlichen Nettohauptmietzins um monatlich S 2.250 = EUR 163,52 überschritten habe. In rechtlicher Hinsicht vertrat es die Auffassung, dass ein Befristungsabschlag ab Beginn des Verlängerungszeitraumes mit 1. 9. 2001 in Betracht komme. Für den ursprünglich vereinbarten Mietvertrag vom 3. 7. 1998 sei kein Befristungsabschlag normiert gewesen. Eine Änderung habe erst die WRN 2000 festgelegt. Die maßgebliche Übergangsbestimmung für § 16 Abs 7 MRG befinde sich im § 49c Abs 3 MRG idF WRN 2000. Der Zeitraum der streitgegenständlichen Verlängerung beginne am 1. 9. 2001. Käme es auf den Zeitpunkt der Verlängerungsvereinbarung an, würde bereits vor dem 30. 6. 2000 der Befristungsabschlag zu berücksichtigen sein.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 nicht übersteige. In Abänderung seines ursprünglichen Ausspruches erklärte das Rekursgericht über Antrag des Antragsgegners den Revisionsrekurs für zulässig, da zur Auslegung von § 49c Abs 3 bzw 6 MRG höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle.

Lediglich gegen den antragstattgebenden Teil des angefochtenen Sachbeschlusses richtet sich der Revisionsrekurs des Antragsgegners mit einem Abänderungsantrag, in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Antragsteller beteiligt sich am Revisionsrekursverfahren nicht.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist nur mehr die Rechtsfrage, ob auf einen Mietvertrag, der befristet vor Inkrafttreten der WRN 2000 abgeschlossen und nach Inkrafttreten der WRN 2000 einvernehmlich um fünf Jahre verlängert wurde, für den Verlängerungszeitraum die Bestimmung des § 16 Abs 7 MRG in der Fassung der WRN 2000 anzuwenden ist.

Die maßgebliche Übergangsbestimmung für § 16 Abs 7 MRG idF WRN 2000 findet sich - was bereits das Rekursgericht zutreffend erkannt hat im § 49c Abs 3 MRG. Danach gilt § 16 Abs 7 MRG idF WRN 2000 für Mietverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 beginnen, sowie für die Verlängerung früherer Mietverhältnisse für einen nach dem 30. Juni 2000 beginnenden Zeitraum. Die Frage, ob nach der Übergangsbestimmung § 16 Abs 7 MRG nur dann zur Anwendung kommt, wenn die Vereinbarung der Verlängerung des früheren Mietvertrages nach dem 30. 6. 2000 geschlossen wurde oder ob es genügt, dass der vereinbarte Beginn der Vertragsdauer nach dem 30. 6. 2000 liegt (vgl dazu Vonkilch in WoBl 2000, 287 ff, Prader in RdW 2000, 369 ff, Stabentheiner in WoBl 2000, 197 ff, Vonklich in Hausmann/Vonkilch, österreichisches Wohnrecht, § 49c MRG, Rz 3), stellt sich im vorliegenden Fall nicht, da sowohl die Verlängerungsvereinbarung (9. 7. 2001) als auch der Beginn des Verlängerungszeitraumes (1. 9. 2001) nach dem Stichtag liegen. Für diesen Fall herrscht Übereinstimmung über die Anwendbarkeit des § 16 Abs 7 MRG.

Diese Gesetzesbestimmung stellt, im Gegensatz zur Ansicht des Revisionsrekurswerbers keinen Eingriff in bestehende Verträge dar, war doch im Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung, dem maßgeblichen Zeitpunkt seiner wirtschaftlichen Disposition, die Bestimmung des § 16 Abs 7 MRG idF WRN 2000 bereits in Kraft und musste von ihm bei seiner Willensbildung im Rahmen der Vertragsgestaltung bereits berücksichtigt und einkalkuliert werden. Von einem Vertrauensbruch bzw von einem Eingriff in bereits bestehende und erworbene Rechte kann also nicht gesprochen werden. Es wäre dem Antragsgegner freigestanden, eine Vertragsverlängerung im Hinblick auf die geltende Rechtslage nicht mehr in Betracht zu ziehen.

Da sich die Verlängerungsvereinbarung auf einen Zeitraum beginnend mit 1. 9. 2001 bezog, hat das Rekursgericht zutreffend die Mietzinsüberschreitung ab diesem Stichtag festgestellt. Davor kann § 16 Abs 7 MRG nicht zur Anwendung kommen, da ja vorher der Vertrag nicht verlängert wurde.

Der Antrag es Antragsgegners auf Anrufung des Verfassungsgerichtshofes war nach ständiger Rechtsprechung zurückzuweisen, da eine Partei nicht befugt ist, ein derartiges Begehren zu stellen (RIS Justiz RS0058452).

Dem Revisionsrekurs war daher kein Erfolg beschieden.