2Ob175/02b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Niederreiter als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schinko, Dr. Tittel, Dr. Baumann und Hon. Prof. Dr. Danzl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B*****Aktiengesellschaft, *****, vertreten durch Rechtsanwälte Gehmacher Hüttinger Hessenberger Kommandit Partnerschaft in Salzburg, gegen die beklagte Partei "M*****" ***** reg. Gen.m.b.H, *****, vertreten durch Dr. Christoph Brandweiner, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen Räumung, infolge außerordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg als Berufungsgericht vom 29. April 2002, GZ 54 R 50/02w 17, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Salzburg vom 25. Oktober 2001, GZ 17 C 163/01k 11, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Der Revision der beklagten Partei wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben.

Dem Erstgericht wird eine neuerliche Entscheidung nach allfälliger Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die klagende Partei ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ 6*****, Grundbuch R***** (KG 5***** Salzburg), mit den Grundstücken 2894/6 und 2984/7 und den darauf errichteten Gebäuden R*****straße 1 und 1d.

Aufgrund eines Mietvertrages vom 12. 11. 1960 mietete die Beklagte von der Klägerin im Wirtschaftsgebäude R***** 1 (Parzelle 2894/6) ebenerdig liegende Räume. Dazu kamen laut Schreiben vom 11. 9. 1963 ein gemauerter Abstellplatz und ein offener Dachboden sowie ein offener unbebauter Lagerplatz von 40 m². Mit Nachtrag vom 15. /18. 3. 1967 kamen dazu noch zwei Duschkabinen, ein Vorraum, ein Dachboden und eine Hoffläche im Ausmaß von 55 m². Auf Vermieterseite wurden die Vereinbarungen jeweils von der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei, der Ö***** Aktiengesellschaft abgeschlossen.

Ab 20. 3. 1978 übernahm die beklagte Partei für die klagende Partei bzw deren Rechtsvorgängerin den Rampenverkauf von Bier und alkoholfreien Getränken. Für die Dauer dieses Rampenverkaufs war ihr als Gegenleistung die kostenlose Benützung der nun streitgegenständlichen 300 m² Garagen eingeräumt worden. Diese Garagen, aber auch eine Freifläche (auf einem dem Ersturteil integrierten Plan eingezeichnet), werden derzeit von der Beklagten benützt.

Die Klägerin fordert die Beklagte zur Räumung der auf der genannten Liegenschaft befindlichen LKW Garagen, und zwar von zwei LKW Garagen, die sich in dem im Plan gelb markierten Gebäude befinden, sowie von zwei weiteren Garagen im nördlichen Teil des westlich des Wirtschaftsgebäudes R*****straße 1 gelegenen Gebäudes, sowie der Freifläche, die auf dem Plan rosa markiert ist.

Die Klägerin bringt dazu vor, mit Vereinbarung vom 22. 1. 1990 sei mit der beklagten Partei eine Vereinbarung über den Rampenverkauf geschlossen worden, wofür die Beklagte als Gegenleistung 10 % Grundrabatt und 3 % Bonus eingeräumt erhalten habe; außerdem seien der Beklagten monatlich zwei Kisten Bier in natura zur Verfügung gestellt worden. Mit Schreiben vom 19. 9. 1990 habe die B***** AG die Vereinbarung über den Rampenverkauf zum 31. 12. 2000 aufgekündigt und die Beklagte ersucht, die vier Lkw Garagen geräumt zu übergeben. Die Beklagte weigere sich grundlos und benütze die Garagen ebenso wie die Freifläche titellos.

Die Beklagte wendete dagegen ein, sie habe ab 20. 3. 1978 für die Klägerin den Rampenverkauf von Bier und alkoholfreien Getränken übernommen, als Gegenleistung sei ihr die kostenlose Benützung der Garagen eingeräumt worden.

Bei der Neuregelung des Rampenverkaufes im Jahre 1990 seien die Garagen nicht erwähnt worden. Es handle sich um kein Prekarium, weil ein jederzeitiger Widerruf nicht vereinbart worden sei; vielmehr liege ein Bestandverhältnis vor. Die Klägerin habe den Rampenverkauf zum 31. 12. 2000 aufgekündigt; die Beklagte habe ab Jänner 2001 den vor ihr errechneten durchschnittlichen Aufwand der Jahre 1990 bis 2000 von monatlich S 4.686,- mit der Widmung "Garagen" überwiesen. Diese Zahlungen habe die Klägerin unbeanstandet angenommen. Die Beklagte sei bereit und in der Lage, anstelle der von ihr bis Dezember 2000 erbrachten Dienstleistungen (Durchführung des Rampenverkaufs) von netto S 3.905,- (brutto S 4.686, ) an die Klägerin zu bezahlen. Die einseitige Aufkündigung beendige das Bestandverhältnis nicht.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt und verpflichtete die Beklagte zur Räumung.

Es ging von nachstehendem Sachverhalt aus:

Aufgrund einer mündlichen Vereinbarung zwischen den Vertretern der Streitteile führte die Beklagte seit 20. 3. 1978 den Rampenverkauf von Getränken für die Klägerin durch, wobei die von der Klägerin bezogenen Getränke ohne jeden Preisaufschlag weiterverkauft wurden. Als Gegenleistung erhielt die Beklagte das Nutzungsrecht an vier Garagen. 1989 kam es im Zusammenhang mit dem Rampenverkauf zu Malversationen einer ehemaligen Mitarbeiterin der Beklagten. Die Beklagte empfand den Rampenverkauf als wirtschaftliche Belastung und trachtete, ihn einzustellen. 1990 wurde von Vertretern der Streitteile die Bedingungen des Rampenverkaufs neu verhandelt. Es wurde vereinbart, dass in Zukunft die Beklagte durch einen Preisaufschlag von 10 % Einnahmen aus dem Rampenverkauf lukrieren sollte. Ein Vertreter der Beklagten erkundigte sich bei diesem Gespräch, ob bezüglich der Garagen "alles beim Alten bleibe", was von einem Vertreter der Klägerin bestätigt wurde.

In einem Schreiben vom 22. 1. 1990 wurde die mündlich getroffene Vereinbarung schriftlich wie folgt festgehalten:

"1.) Die Firma "M*****" bezieht ab 1. Februar 1990 Bier und alkoholfreie Getränke zum Wiederverkäuferpreis zuzüglich Pfand und Mehrwertsteuer laut den jeweils gültigen Preislisten ....

2,) Die Firma "M*****" verpflichtet sich, Bier und alkoholfreie Getränke zum Letztverbraucherpreis inclusive Pfand ... an der Rampe während den bisher vereinbarten Öffnungszeiten zu verkaufen ....

3.) Als Gegenleistung für die Rampenführung erhält die Firma "M*****" für Bier und alkoholfreie Getränke vom jeweils gültigen Einstandspreis 10 % Grundrabatt und 3 % Bonus ....

4.) Wie bisher werden monatlich zwei Kisten Bier in Natura der Firma "M*****" gratis zur Verfügung gestellt.

5.) Es wurde vereinbart, dass der aushaftende Saldo per 31. 12. 1989 .... an die ***** Aktiengesellschaft überwiesen wird.

6.) Dieses Übereinkommen ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Partner unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten mittels eingeschriebenen Briefes ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden."

Eine Durchschrift dieses Schreibens wurde zur firmenmäßigen Unterfertigung und Retournierung der beklagten Partei zugesandt.

Der Jahresumsatz beim Rampenverkauf beträgt ca S 200.000,- bis 300.000,- bei signifikant abnehmender Tendenz. Den Einnahmen der Beklagten von S 1.667,- bis S 2.500,- monatlich stehen monatliche Kosten von S 2.905,- zuzüglich USt gegenüber.

Die Klägerin hat die Rampenverkaufsvereinbarung am 19. 9. 2000 zum 31. 12. 2000 aufgekündigt und die Räumung der vier Garagen und der Freifläche verlangt. Die Beklagte hat nicht geräumt, sondern ab 1. 1. 2001 als "Garagenmiete" S 4.686,- überwiesen. Die Bemessung dieses Betrages erfolgte in Anlehnung an den der klagenden Partei verschafften Nutzen in Höhe der eigenen Aufwendungen samt Mehrwertsteuer, ohne die Einnahmen aus dem "Preisaufschlag" zu berücksichtigen. Die Klägerin überwies sämtliche Zahlungen an die Beklagte zurück.

Die Beklagte und Mitarbeiter und Kunden der Klägerin haben seit 1976 die strittige Freifläche je nach Bedarf als Verlade , Park und Rangierfläche benützt. Auch die Beklagte ist nie von einem ausschließlichen Nutzungsrechten dieser Freifläche ausgegangen.

Rechtlich erörterte das Erstgericht, die vier Garagen im Ausmaß von 300 m² seien zumindest bis zur Neuregelung des Rampenverkaufs gegen Entgelt der Beklagten zur Nutzung überlassen worden. Das Entgelt müsse nicht in Geld, sondern könne auch in Verrichtung von Dienstleistungen bestehen. Es sei daher von einem Bestandvertrag auszugehen. Auch die Einräumung eines Rabatts habe daran nichts geändert, weil die Tätigkeit der Beklagten nicht annähernd kostendeckend gewesen sei. Wenn die Beklagte weiterhin den Rampenverkauf für die Klägerin durchführe, stellt dies eine geldwerte Leistung in Höhe der Aufwendungen, abzüglich der lukrierten Rabatteinnahmen dar. Leistung und Gegenleistung des Bestandvertrages bestünden im Wesentlichen in der Gebrauchsüberlassung von vier Garagen gegen Durchführung des Rampenverkaufs. Es handle sich um ein einziges Vertragsverhältnis, dessen Aufkündbarkeit im Rahmen der Zulässigkeit nach dem MRG iVm § 550 ZPO unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich sei. Im Falle der fristgerechten Aufkündigung des Bestandvertrages erlösche das Nutzungsrecht unabhängig davon, ob das Entgelt in Form von Dienstleistungen oder an dessen Stelle tretender Geldleistungen erbracht werde. Die Klägerin habe das Bestandverhältnis entsprechend der getroffenen Vereinbarung zum 31. 12. 2000 aufgekündigt, weshalb die Beklagte zur Räumung des Bestandobjektes verpflichtet sei. Bei der Freifläche sei die Beklagte selbst nie von einem ausschließlichen Nutzungsrecht ausgegangen. Dieses Rechtsverhältnis sei aufgrund jederzeitiger Widerrufbarkeit - soweit der Gebrauch der Garagen und sonstiger angemieteter Räume nicht berührt war, als Prekarium zu werten gewesen, das mit der Aufkündigung des Bestandvertrages widerrufen worden sei.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten (im Ergebnis) nicht Folge.

Es führte rechtlich aus, während es sich bei den Mietverträgen aus dem Jahre 1969 und den Ergänzungen aus dem Jahre 1963 und 1967 zweifellos um Bestandverhältnisse gehandelt habe, wobei die Klägerin bzw deren Rechtsvorgängerin Bestandobjekte gegen Bezahlung eines Bestandzinses zur Verfügung gestellt habe, sei dies bei der "Rampenverkaufsvereinbarung" nicht der Fall gewesen. Hier stehe nicht die Zurverfügungstellung von Mietobjekten gegen Bezahlung eines Mietzinses im Vordergrund, sondern die Durchführung des Rampenverkaufes, also einer gemischten Vertragsform mit verschiedenen Dienstleistungen der beklagten Partei, wobei als Gegenleistung das Nutzungsrechte an vier Garagen eingeräumt worden sei.

Der Rampenverkauf sei 1990 durch eine neue Vereinbarung geregelt worden, wobei die Änderungen das von der Klägerin zusätzlich zu leistende Entgelt betroffen hätten, während bezüglich der Garagen "alles beim Alten bleiben sollte", diese also weiter von der Beklagten benützt werden sollten.

Unstrittig sei, dass die Rampenverkaufsvereinbarung von der Klägerin vereinbarungsgemäß aufgekündigt worden sei. Falle aber die von den Parteien gewollte Hauptleistung, nämlich der Rampenverkauf durch die Beklagte weg, müsse auch das dafür vereinbarte Entgelt, nämlich die Zurverfügungstellung der vier Garagen durch die Klägerin, wegfallen. Entgegen der von der ersten Instanz vertretenen Auffassung stehe keineswegs die Bestandgabe der vier Garagen im Vordergrund, sondern der Rampenverkauf durch die Beklagte. Die Streitteile hätten ja den Rampenverkauf auch nicht in etwaigen Nachträgen zu den alten Mietverträgen, die seit 1960 bestanden hätten, geregelt, sondern durch eine andere Vereinbarung im Jahr 1978 bzw 1990. Es gebe kein Vorbringen oder Beweisergebnis, dass der Wille der Parteien von vornherein darauf gezielt hätte, die vier Garagen gegen Leistung eines Bestandentgelts zur Verfügung zu stellen. Der Wille der Parteien sei darauf gerichtet, dass die Beklagte für die Klägerin den Rampenverkauf durchführt und für die Dauer dieses Rampenverkaufes unter anderem vier Garagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt bekommt. Mit der Aufkündigung des Rampenverkaufs sei auch die Nutzung der Garagen durch die Beklagte weggefallen, weshalb die Nutzung nunmehr titellos erfolge. Bezüglich der Freiflächen stehe fest, dass diese nicht nur von der Beklagten, sondern auch von Mitarbeitern und Kunden der Klägerin genutzt worden seien. Es stehe auch fest, dass hier die Beklagte nie von einem ausschließlichen Nutzungsrecht ausgegangen sei. Bei diesen Gegebenheiten sei von einer prekaristischen Nutzung im Sinne des § 974 ABGB auszugehen, weshalb die Sache jederzeit zurückgefordert werden könne. Dies sei mit der Klage geschehen.

Die beklagte Partei beantragt in ihrer außerordentlichen Revision die Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dahingehend, dass das Klagebegehren zur Gänze abgewiesen werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Klägerin beantragt, die Revision der Gegenseite als unzulässig zurückzuweisen; hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

Die Revision ist im Sinne des Aufhebungsantrages berechtigt.

Die Beklagte weist in ihrem Rechtsmittel darauf hin, dass eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung im Zweifel einen Bestandvertrag darstellt. Anlässlich der Vereinbarung des "Rampenverkaufs" sei als Gegenleistung für die Durchführung dieses Verkaufs durch die Beklagte die Benützung von Räumlichkeiten vereinbart worden. Leistung und Gegenleistung seien als gleichwertig zu beurteilen. Da der Bestandzins auch in Dienstleistungen bestehen könne, sei vom Vorliegen eines Mietvertrages und von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes auszugehen.

Diesen Ausführungen ist grundsätzlich beizupflichten.

Anlässlich der Vereinbarung über den "Rampenverkauf" wurde als Gegenleistung die (kostenlose) Benützung von Garagen durch die Beklagte vereinbart. Der Rampenverkauf durch die Beklagte war mit von ihr zu tragenden vermögenswerten Aufwendungen verbunden, weil die Einnahmen aus dem Verkauf die Aufwendungen nicht abdeckten. Somit hat die Beklagte für die Benützung der Garagen eine vermögenswerte (entgeltliche) Leistung erbracht. Entgeltliche Gebrauchsüberlassung stellt aber im Zweifel einen Bestandvertrag dar, weil typische Vertragsfiguren grundsätzlich typisierte Rechtswirkungen nach sich ziehen und einer Umgehung von Mieterschutzvorschriften vorzubeugen ist (Würth in Rummel ABGB³ § 1090 Rz 6 mwN).

Den Feststellungen lässt sich allerdings nicht eindeutig entnehmen, welcher Art die "Garagen" sind, deren Benützung gegen die Verpflichtung des Rampenverkaufs (zu bestimmten vereinbarten Zeiten) gestattet wurde. Sollte es sich bei diesen "Garagen" um abgeschlossene Räumlichkeiten handeln, wären sie als Geschäftsräume anzusehen, weil sie vereinbarungsgemäß zur Abstellung der geschäftlich genutzten LKWs der Beklagten gedient haben (Böhm in Schwimann ABGB² § 1 MRG Rz 34). In diesem Fall gilt die Vermutung für die Vollanwendung des MRG, die nur durch Nachweis eines bestimmten Ausnahmetatbestandes widerlegt werden kann (Würth/Zingher/Kovany, Miet- und Wohnrecht21 § 1 Rz 1 mwN; Böhm in Schwimann ABGB² § 1 MRG Rz 43 mwN). Wer sich auf eine Ausnahme zum Mieterschutz beruft, ist dafür grundsätzlich behauptungs- und beweispflichtig (Böhm aaO) Nur bei Anmietung von Parkplätzen im Freien wäre unabhängig davon, ob der Parkplatz zur Abstellung privater oder geschäftlich genützter Fahrzeuge verwendet wird, die Anwendbarkeit des MRG ausgenommen (Böhm in Schwimann ABGB² § 1 MRG Rz 34). Dasselbe gilt aber auch für räumlich nicht abgegrenzte, sondern nur etwa durch Bodenmarkierungen oder überhaupt nicht individualisierte Abstellplätze in Garagen, sofern sie nicht mit einer Wohnung oder einem Geschäftsraum mitgemietet wurden (Böhm aaO).

Wäre aber das MRG bei "Geschäftsraummiete" zur Gänze anzuwenden, wären auch die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG anwendbar.

Zusammenfassend kann in der Verpflichtung zur Durchführung eines "Rampenverkaufs" gegen Überlassung von örtlich und räumlich abgegrenzten Garagen die Vereinbarung eines Bestandvertrages erblickt werden, der als Geschäftsraummiete grundsätzlich dem MRG unterliegt.

Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht im Sinne der obigen Ausführungen ergänzende Feststellungen über die Art der Garagen zu treffen haben. In diesem Zusammenhang werden auch ergänzende Feststellungen über die Art und Intensität der Benützung der "Freifläche" zu treffen sein. Zu prüfen ist, inwieweit die Benützung der Freifläche zur Durchführung Rampenverkaufs notwendig war, inwieweit die Klägerin diese Benützung gestattete, um allenfalls beurteilen zu können, ob ein (allfälliger) Bestandvertrag über die Garagenbenützung konkludent erweitert wurde.

Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.