5Ob79/02g – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragsteller 1. Brigitte J*****, 2. Peter J*****, beide ***** beide vertreten durch Dr. Wilhelm Schlein, Rechtsanwalt in Wien, wider den Antragsgegner Dr. Heinrich L*****, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 27. Dezember 2001, GZ 41 R 390/01h-10, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 30. Juli 2001, GZ 5 Msch 8/01f-6, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsteller wird Folge gegeben, der angefochtene Sachbeschluss aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Begründung:

Die Antragsteller sind Liegenschaftseigentümer der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse*****. Dr. Karl K***** war aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1977 Hauptmieter der Bestandräumlichkeiten top Nr 17 in diesem Haus, worin er eine Rechtsanwaltskanzlei betrieb. Er emeritierte am 30. 9. 1998 und nahm in Anschluss daran Verhandlungen mit dem Antragsgegner, der Rechtsanwalt ist, hinsichtlich der Übernahme der Rechtsanwaltskanzlei durch diesen auf. Ende Dezember kam es zu einer Einigung zwischen beiden, es wurde ein Übergabsvertrag hinsichtlich der Übergabe des Unternehmens und der Mietrechte abgeschlossen. Der Antragsgegner betreibt seither im Bestandobjekt eine Rechtsanwaltskanzlei. Mit Schreiben vom 4. 1. 1999 teilte der Antragsgegner der Hausverwaltung der Antragsteller mit, dass eine Unternehmensveräußerung an ihn stattgefunden habe und er die Rechtsanwaltskanzlei in den Bestandräumlichkeiten fortführe. Er ersuchte um Vorschreibung des Bestandzinses an ihn. Dieses Schreiben wurde auch von Dr. K***** mitunterfertigt.

Am 7. 1. 1999 richtete sowohl der Antragsgegner als auch der bisherige Mieter Dr. K***** einen Antrag an die zuständige Schlichtungsstelle mit Begehren auf "Festsetzung des angemessenen Hauptmietzinses gemäß § 12a MRG" mit folgendem Wortlaut:

"Der Erstantragsteller war Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeiten ... und hat dort seine Rechtsanwaltskanzlei betrieben. Er hat dieses Unternehmen mit Wirkung vom 1. 1. 1999 an den Zweitantragsteller veräußert, der somit gemäß § 12a MRG in die Hauptmietrechte eingetreten ist. Die Hausinhabung wurde davon verständigt. Im Sinn der Vorschrift des § 12a MRG wird um Festsetzung des gemäß § 16 Abs 1 und § 12a Abs 2 MRG zulässigen Hauptmietzinses beantragt". Die Hausverwaltung R***** Co wurde am 1. 11. 1999 von der Einleitung und dem Inhalt des Verfahrens verständigt und ließ sich am 25. 1. 1999 durch ein Schreiben an die Schlichtungsstelle, in dem um Anberaumung eines Verhandlungstermins und Auftrag zur Vorlage von Urkunden an die Verfahrensgegner ersucht wurde, in das Verfahren ein. Nachdem die MA 40 den angemessenen monatlichen Hauptmietzins mit S

6.600 ermittelt hatte, zogen die beiden Antragsteller am 30. 8. 1999 ihren Antrag an die Schlichtungsstelle zurück. Die dortigen Antragsgegner als Eigentümer, nunmehr Antragsteller, versuchten auf mehrfache Weise die Rückziehung dieses Antrags zu verhindern, indem sie das Verfahren zu Gericht abziehen wollten, ihre Versuche blieben jedoch ergebnislos. Ebenso eine Verwaltungsgerichtshofbeschwerde. Erstmals mit Schreiben vom 6. 9. 1999 an den nunmehrigen Antragsgegner wurde eine Mietzinsanhebung (auf S 14.460 zuzüglich Wertsicherung, Betriebskosten und Ust) zufolge der Unternehmensveräußerung an den Antragsgegner begehrt. Parallel zum Schlichtungsstellenverfahren war zu 10 C 336/99w beim Bezirksgericht Fünfhaus eine Klage des nunmehrigen Antragsgegners auf Feststellung seiner Hauptmietereigenschaft anhängig, was die Ursache darin hatte, dass sein Mietrechtseintritt mit Schreiben vom 17. 2. 1999 durch den Vertreter der Hauseigentümer bestritten worden war. Die Hauseigentümer bestritten im dortigen Verfahren bis zum 26. 8. 1999, also bis zum Zeitpunkt der Rückziehung des Mietzinsfestsetzungsantrags durch Alt- und Neumieter, dass ein Mietrechtsübergang auf den nunmehrigen Antragsgegner stattgefunden hätte. Dieses Verfahren auf Feststellung des Bestehens eines Mietverhältnisses ruht seither.

Mit dem gegenständlichen verfahrenseinleitenden Antrag begehren nun die Hauseigentümer als Antragsteller ihrerseits, den Hauptmietzins für das Bestandobjekt top Nr***** in***** mit S 14.460 wertgesichert, zuzüglich Betriebskosten und jeweils geltender Umsatzsteuer als angemessen festzustellen.

Als anspruchsbegründend bringen sie vor, dass der Antragsgegner gemäß § 12a MRG durch Unternehmenserwerb vom früheren Mieter, dem Rechtsanwalt Dr. K***** in dessen Mietrechte am Bestandobjekt eingetreten sei.

Der Antragsgegner wendete im Wesentlichen Präklusion des Erhöhungsbegehrens zufolge Versäumung der Frist des § 12a Abs 2 MRG durch die Antragsteller ein.

Noch im Schlichtungsstellenverfahren brachten die Antragsteller vor, ihr Mietzinsanhebungsbegehren sei nicht präkludiert, der Antragsgegner habe nämlich ihre Recht auf Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 1 MRG jedenfalls dem Grunde nach anerkannt. Dies einerseits dadurch, dass er ein Verfahren zur Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses vor der Schlichtungsstelle eingeleitet habe, dies mit der Begründung, er sei nach § 12a Abs 1 MRG in die Mietrechte seines Vormieters eingetreten und begehren daher die Feststellung des nach § 12a Abs 2 MRG zulässigen Hauptmietzinses. Dadurch, sowie im Weiteren durch die gesamte Verfahrensführung und Gespräche mit der Gegenseite sei es zumindest schlüssig zu einem Anerkenntnis gekommen. Ausgehend von diesem Sachverhalt gelangten beide Vorinstanzen zur Abweisung des Begehrens mit der Rechtsansicht, das Anhebungsrecht der Antragsteller sei präkludiert. Für die Wahrung der Fristen eines Anhebungsbegehrens nach § 12a Abs 2 MRG sei zwar ein formloses Anhebungsbegehren ausreichend, aber auch notwendig. Ein solches hätten die Hauseigentümer vor September 1999 nicht erhoben, sodass "auch kein Raum für die Anerkennung einer derartigen Forderung durch den Antragsgegner als neuen Mieter" bleibe.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil eine die Bedeutung des Einzelfalls übersteigende erhebliche Rechtsfrage nicht zu lösen sei.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller der zulässig ist, weil zur Frage der Anwendbarkeit des § 1497 ABGB auf die Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG bisher noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt.

Der Revisionsrekurs ist im Sinne seines Aufhebungsantrags auch berechtigt.

Die Antragsteller machen in ihrem außerordentlichen Rechtsmittel mit den bisherigen, jedoch unbeachtet gebliebenen Argumenten geltend, der Antragsgegner habe durch sein objektives Verhalten anlässlich des Begehrens um Festsetzung des zulässigen Hauptmietzinses nach § 12a Abs 2 MRG, insbesondere durch die Textierung des Schlichtungsstellenantrags ein Verhalten gesetzt, aus dem die Antragsteller nur den Schluss ziehen konnten, dass er sich bewusst gewesen sei, einen Anhebungsgrund gesetzt zu haben und nunmehr die Feststellung der Höhe des angehobenen Mietzinses geklärt haben wolle. Dadurch habe er ein schlüssiges Anerkenntnis abgegeben. Mit dieser Vorgangsweise habe der Antragsgegner eine Erhöhung des Begehrens der Antragsteller innerhalb von sechs Monaten verhindert. Die Rückziehung des von ihm eingeleiteten Antrags an die Schlichtungsstelle sei für die Hauseigentümer völlig überraschend gewesen.

Ein eigenes Anhebungsbegehren der Antragsteller sei nicht erforderlich gewesen, weil der Antragsgegner das Anhebungsrecht bereits anerkannt hätte.

Der Antragsgegner hält dem in seiner Rekursbeantwortung entgegen, dass den Antragstellern zweifellos nach dem 4. 1. 1999 das Recht zugestanden sei, zufolge der Unternehmensveräußerung den Mietzins gemäß § 12a Abs 2 MRG anzuheben. Ein Anerkenntnis dieses Umstandes sei aber nicht geboten gewesen, weil ein solches lediglich die ohnedies unbestrittene Gesetzeslage wiedergegeben hätte. Nur dort wo Streit und Zweifel über Recht und Rechtsverhältnisse bestünden, mache ein Feststellungsvertrag, durch welchen ein Streit oder Zweifel über das Bestehen eines bestimmten Rechts beseitigt werden solle, Sinn. Im Übrigen könne dem Verhalten des Antragsgegners bei Einleitung des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle nicht der Erklärungswert beigemessen werden, er habe dadurch auf die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mietzinserhöhung durch den Hauseigentümer, nämlich ein ausdrückliches Begehren innerhalb der gesetzlichen Präklusivfrist, verzichtet. Ein Verhalten des Antragsgegners könne die notwendige rechtsgestaltende Erklärung der Antragsteller, nämlich ein Anhebungsbegehren nicht ersetzen. Diesem Umstand hätten die Antragsteller auch dadurch Rechnung getragen, dass sie, wenn auch verspätet, doch ein Anhebungsbegehren gestellt hätten. Durch die Antragstellung des Antragsgegners seien die nunmehrigen Antragsteller keinesfalls davon abgehalten gewesen, ihr Gestaltungsrecht innerhalb der gesetzlichen Frist auszuüben.