3Ob312/01f – OGH Entscheidung

(3) Ein Antrag auf Feststellung gemäß Abs. 1 oder auf Ausstellung einer Negativbescheinigung ist beim Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission einzubringen. Der Antrag hat die Angaben und Unterlagen zu umfassen, die zur Beurteilung der Genehmigungs- oder Erklärungsbedürftigkeit des Grundverkehrs erforderlich sind, insbesondere die Angaben über den Zweck des Rechtserwerbs sowie eine Ausfertigung der Urkunden, aus welchen sich der Rechtsgrund des Rechtserwerbs ergibt.

§ 21 Verfahren bei der Zuschlagserteilung

(1) Das Exekutionsgericht hat den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass er im Falle der Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtserwerbes erst mit der Genehmigung des Rechtserwerbes oder mit der Erklärung gemäß § 7 rechtswirksam wird. Der Meistbietende ist aufzufordern, binnen einer angemessen festzusetzenden Frist die Entscheidung der Behörde gemäß § 18 oder die Genehmigung des Rechtserwerbes zu beantragen oder eine Erklärung gemäß § 7 abzugeben.

(2) Das Exekutionsgericht hat die Behörde von der Erteilung des Zuschlages zu verständigen.

(3) Der Beschluss über die Erteilung des Zuschlages ist auszufertigen und zu verlautbaren, wenn

a) die Behörde feststellt, dass der Rechtserwerb durch den Meistbietenden keiner Genehmigung oder Erklärung bedarf,

(4) Die Behörde hat dem Gericht das Einlangen des Antrages unverzüglich mitzuteilen. Nach Ablauf von vier Monaten ab Einlangen des Antrages ist eine Versagung der Genehmigung durch die Behörde erster Instanz nicht mehr zulässig.

(5) Wird ein Antrag oder eine Erklärung nach Abs. 1 nicht fristgerecht gestellt bzw. abgegeben oder kommt dem Exekutionsgericht innerhalb der im Abs. 3 genannten Frist ein Bescheid der Behörde zu, mit dem die Genehmigung versagt wird, und wird die Versagung rechtskräftig, so hat das Exekutionsgericht auf Antrag eine erneute Versteigerung anzuordnen. Der Meistbietende der ersten Versteigerung ist vom Bieten ausgeschlossen.

Aus § 21 VbgGVG ergeben sich zwei Pflichten des Exekutionsgerichts im Fall des Zuschlags, nämlich einerseits den Zuschlag unter einem Vorbehalt zu erteilen und dem Ersteher eine Frist von 14 Tagen zur Erlangung einer der drei möglichen Urkunden (Entscheidung der Grundverkehrsbehörde gemäß § 18 VbgGVG, grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtserwerbs bei der Grundverkehrsbehörde gemäß § 4 VbgGVG oder - bei Genehmigungsfreiheit - Erklärung gemäß § 7 VbgGVG samt Bestätigung) zu setzen. Wie sich aus § 21 Abs 1 leg cit ergibt, hat der Ersteher gegebenenfalls eine Erklärung gemäß § 7 abzugeben, was nicht anders verstanden werden kann, als dass diese Erklärung gegenüber der Gemeinde oder der Grundverkehrs-Landeskommission nach Abs 1 dieser Norm abzugeben ist, und von dieser zu bestätigen ist. Im Gegensatz zu der die erneute Versteigerung regelnden Bestimmung des § 22 Abs 3 lit b leg cit wird nicht ausdrücklich verlangt, dass die Erklärung mit der Bestätigung des zuständigen Bürgermeisters (oder des Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission) nach § 7 Abs 6 VbgGVG versehen ist. Daraus folgt allerdings (entgegen Schneider, Österr. Grundverkehrsrecht, § 21 VbgGVG Anm 5) nicht, dass es auf diese Bestätigung nicht ankäme. Dass im Fall der Zwangsversteigerung das Exekutionsgericht Erklärungsadressat einer Erklärung nach § 7 VbgGVG wäre, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Vielmehr spricht der Wortlaut des § 21 Abs 3 lit c VbgGVG ("die Erklärung ... beibringt") dafür, dass auch im Fall der Zwangsversteigerung die Erklärung gegenüber den in § 7 leg.cit. genannten Behörden abzugeben und dies dem Exekutionsgericht durch Vorlage der von der Verwaltungsbehörde bestätigten Erklärung des Erstehers, somit einer Urkunde nachzuweisen ist.

Das Erstgericht ist seiner Pflicht, die beiden Ersteher zur Verfahrenseinleitung bei der Verwaltungsbehörde aufzufordern, ebenso unbestritten nachgekommen wie die Ersteher ihrer Pflicht, einander gesetzten Frist die Verfahrenseinleitung anzunehmen. Wird dieser verfahrenseinleitende Akt gesetzt, beginnt die Frist des § 21 Abs 3 lit d VbgGVG zu laufen. Kommt es nicht vorher zu einer dem Gesetz entsprechenden Bestätigung nach § 7 oder zu Entscheidungen nach § 21 Abs 3 lit a oder b leg cit, ist vom Exekutionsgericht nur die Einhaltung der viermonatigen Frist und damit des Schwebezustands sowie das ergebnislose Verstreichen der Frist (vgl dazu Angst in Angst, EO § 183 Rz 8) zu überprüfen.

Im vorliegenden Fall haben nun die Ersteher ihre Erklärung samt Bestätigung des Bürgermeisters nach § 7 VbgGVG vorgelegt. Dabei kann hier dahingestellt bleiben, ob es sich bei einer solchen Bestätigung, wie Schneider (im Handbuch Österr. Grundverkehrsrecht 390 f) meint, um einen Rechtsakt mit partiellem Bescheidcharakter handelt, womit ua die Möglichkeit, das betreffende Grundstück mittels Erklärung zu erwerben, bindend festgestellt werde. Denn hier kann aus der von den Erstehern mit der Bestätigung versehenen Erklärung gerade nicht entnommen werden, dass eine Prüfung, ob es sich bei den ersteigerten Grundstücken um bebaute Baugrundstücke, für die allein die Erklärung nach § 7 Abs 1 VbgGVG ausreicht, vorgenommen worden wäre. Denn in der Erklärung fehlt entgegen § 1 Abs 1 lit b der Verordnung Vbg LGBl 2000/36 die Angabe der Widmung der Grundstücke nach dem Flächenwidmungsplan. Nach § 2 Abs 3 dieser Verordnung hat das zuständige Organ die Abgabe der Erklärung auf dem Schriftstück zu bestätigen und dieses dem Erwerber unverzüglich auszufolgen, wenn die schriftliche Erklärung - einschließlich der hier unerheblichen Nachweise nach § 1 Abs 2 und 3 - vollständig ist. Dies war hier, wie dargelegt, zweifellos nicht der Fall. Es geht nicht an, wie offenbar die Revisionsrekurswerber meinen, ihrer - unvollständigen - Erklärung samt Bestätiung des Bürgermeisters eine konstitutive Wirkung dahin zuzubilligen, es würde dadurch die fehlende und wesentliche Angabe über die Flächenwidmung mit für das Exekutionsgericht bindender Wirkung substituiert. Selbst wenn man überhaupt dem Verwaltungsakt, der im vorliegenden Fall in der Unterfertigung des Textes "Bestätigung über die Abgabe der Erklärung" auf dem Formular mit der Erklärung der Ersteher besteht, Bescheidcharakter zubilligen könnte, könnte sich dieser Bescheid zweifellos nur auf den Inhalt der Erklärung beziehen, damit aber keinesfalls auf die Widmung der ersteigerten Grundstücke als bebaute. Daraus folgt, dass das Erstgericht tatsächlich zu Unrecht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 21 Abs 3 lit c VbgGVG angenommen, den Zuschlag für rechtswirksam erklärt und die Ausfertigung und Verlautbarung angeordnet hat. Die im Rechtsmittel vertretene Rechtsansicht, das Rekursgericht hätte wegen bestehender Bindung an einen Hoheitsakt der Gemeinde den erstgerichtlichen Beschluss bestätigen müssen, erweist sich damit als verfehlt.

Die Rechtsfolgen der Abgabe einer unvollständigen Erklärung nach § 7 VbgGVG im Zwangsversteigerungsverfahren lassen sich aus der landesgesetzlichen Regelung nicht ohne weiteres ableiten. Entgegen der Ansicht der zweiten Instanz ist das Exekutionsgericht im Fall der Vorlage einer inhaltlich unzureichenden, wenngleich bestätigten Erklärung nach § 7 VbgGVG nicht zur Durchführung eines Verbesserungsverfahrens verpflichtet. Wie sich aus § 21 Abs 3 lit c iVm § 7 Abs 1 VbgGVG ergibt, muss es sich um eine schriftliche Erklärung handeln, die - als Urkunde - dem Exekutionsgericht vorzulegen ("beizubringen") ist. Dass formelle oder inhaltliche Mängel dieser Erklärung einen Verbesserungsversuch auszulösen hätten, ergibt sich aus dem VbgGVG nicht. Nichts anderes gilt aber für die gemäß § 78 EO auch im Exekutionsverfahren anzuwendenden Bestimmungen der §§ 84, 85 ZPO. Da im vorliegenden Fall die notwendige Urkunde nicht fehlte, sondern unvollständig war, liegt kein Formgebrechen vor (Gitschthaler in Rechberger2, §§ 84, 85 Rz 7 mwN), aber auch kein Inhaltsmangel des Schriftsatzes, mit dem die Urkunde vorgelegt wurde. Ob allenfalls das Fehlen der behördlichen Bestätigung einen Formmangel begründen würde, braucht hier nicht untersucht zu werden. Ob eine nach dem VbgGVG mit der Vollziehung dieses Gesetzes betraute Verwaltungsbehörde einen solchen Verbesserungsauftrag zu erteilen hat und welche Rechtswirkungen damit verbunden sind, ist im Exekutionsverfahren nicht zu prüfen.

Zu Recht sah das Rekurgericht die Voraussetzungen für die Versagung des Zuschlags iSd § 184 Abs 1 Z 7 EO offenbar noch nicht für gegeben an. Dabei ist festzuhalten, dass auf das vorliegende Verfahren der mit der EO-Novelle 2000 eingeführte letzte Satz des § 183 Abs 1 EO noch nicht anwendbar ist, weil im führenden Akt der Exekutionsantrag vor dem 30. September 2000 beim Erstgericht einlangte. Eine inhaltliche Änderung ist aber mit dieser Novellierung ohnehin nicht verbunden. Nach der zuerst genannten Bestimmung kann gegen den Zuschlag mit der Begründung Widerspruch erhoben werden, dass dem Meistbietenden die Fähigkeit zum Erwerb der zu versteigernden Liegenschaft fehle. Mag diese Bestimmung auch anwendbar sein, wenn dem Ersteher rechtskräftig die Genehmigung des Erwerbs versagt wurde (Angst aaO Rz 9), kann dasselbe nicht für den vom Rekursgericht angenommenen Fall gelten, dass der Ersteher dem ihm erteilten Auftrag zur Antragstellung bei der Grundverkehrsbehörde nicht fristgerecht nachgekommen ist. Völlig zu Recht weist Angst (aaO Rz 10) darauf hin, dass mit der Unterlassung der Antragstellung eine gesetzliche Fiktion (der mangelnden Fähigkeit zum Erwerb) nicht verbunden ist. Weiters ist diesem Autor (aaO) grundsätzlich darin zu folgen, dass die Versäumung der vom Exekutionsgericht gesetzten Frist ebenfalls bewirkt, dass ein Antrag auf erneute Versteigerung nach Einvernahme des Erstehers dazu (hier nach § 21 Abs 5 VbgGVG) zur neuerlichen Versteigerung führt und allenfalls der Zuschlag zu versagen ist. Wie sich aus Art 7 Abs 2 BaugruV ergibt, wird von den nach der Verfassung zuständigen Gesetzgebern ein Schwebezustand im Zwangsversteigerungsverfahren bis maximal vier Monate ab Einlangen des Antrags oder der Anzeige nach Art 7 Abs 1 des genannten Vertrags für akzeptabel angesehen. Darüber hinaus ist der hier anzuwendenden landesgesetzlichen Regelung in keiner Weise zu entnehmen, dass es vom Exekutionsgericht zu beurteilen wäre, ob der Liegenschaftsersteher im Zwangsversteigerungsverfahren den nach dem VbgGVG unrichtigen Weg zur Beendigung des Schwebezustands wählt. Insbesondere ist entgegen Schneider (Handbuch Österr. Grundverkehrsrecht 443 f) im Gesetz kein Anhaltspunkt dafür zu finden, dass die Abgabe einer dem Gesetz nicht entsprechenden Erklärung der Abgabe "keiner Erklärung" gleichzuhalten wäre. Dadurch, dass der Meistbietende nach § 21 Abs 1 VbgGVG vom Gericht ausdrücklich aufgefordert werden muss, innerhalb der festzusetzenden Frist die Entscheidung der Behörde gemäß § 18 leg cit darüber zu beantragen, ob ein Rechtserwerb der Genehmigungspflicht unterliegt oder nicht oder ob ein Erwerb gemäß § 7 leg cit zulässig ist, zeigt sich, dass der Gesetzgeber die Prüfung, ob der Ersteher den richtigen Weg einschlägt, nicht dem Gericht, sondern ausschließlich den zuständigen Verwaltungsbehörden auferlegt. Bereits in der Entscheidung 3 Ob 2194/96k, 2195/96g = JBl 1998, 389 wurde ausgesprochen, dass die Beurteilung der Frage, ob es sich beim versteigerten Grundstück um ein land- oder forstwirtschaftliches handelt, allein den Grundverkehrsbehörden obliegt. Daran ist festzuhalten, das Exekutionsgericht hat diese Frage nicht als Vorfrage zu prüfen. Das Exekutionsgericht hat vielmehr nach § 21 Abs 5 leg cit nur zu prüfen, ob ein Antrag oder eine Erklärung fristgerecht abgegeben wurde. Ist dies der Fall, liegt es allein an den zuständigen Landesbehörden, für die Einhaltung der Regeln des VbgGVG zu sorgen.

Für den Fall der Säumnis wird man es mit Angst (aaO Rz 10) als ausreichend ansehen, wenn der Meistbietende noch vor Erlassung des Beschlusses über die Wiederversteigerung den Antrag einbringt oder die Erklärung abgibt. Unerheblich ist es für das Gericht zunächst, wie der Ersteher reagiert, wenn er wie im vorliegenden Fall, nach Erlangung der Bestätigung auf seiner (unvollständigen) Erklärung gemäß § 7 VbgGVG von der zuständigen Grundverkehrs-Landeskommission zur Stellung eines Genehmigungsantrags aufgefordert wird. Im hier vorliegenden Fall haben die Ersteher innerhalb der vom Erstgericht festgesetzten Frist eine wenngleich unvollständige Erklärung bei der zuständigen Gemeinde abgegeben und damit den Lauf der Viermonatsfrist in Gang gesetzt. In dem für die Überprüfung der Entscheidung des Erstgerichts maßgebenden Zeitpunkt ihrer Fällung (9. August 2001) war die viermonatige Frist noch nicht abgelaufen, Fristende war vielmehr der 27. Oktober 2001. Demnach stand am 9. August 2001 noch nicht fest, ob innerhalb der Frist dem Exekutionsgericht nach § 21 Abs 5 VbgGVG ein Versagungsbescheid der Grundverkehrsbehörde zukommen würde. Demnach hätte das Rekursgericht richtigerweise den erstinstanzlichen Beschluss ersatzlos beheben müssen. Diese Entscheidung ist nun in Abänderung des angefochtenen Beschlusses zu treffen.

Bei seiner infolge des bereits gestellten Antrags auf erneute Versteigerung zu fällenden Entscheidung wird das Erstgericht zu beurteilen haben, ob es eine erst nach Fristablauf ergangene - hier genehmigende - Entscheidung der Grundverkehrs-Landeskommission zu berücksichtigen hat (vgl dazu Angst aaO Rz 8).

Demnach ist spruchgemäß zu entschieden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 78 EO iVm §§ 50, 41 ZPO (Obsiegen in einem Zwischenstreit).