5Ob102/01p – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin F*****, vertreten durch Dr. Norbert Scherbaum, Rechtsanwalt in Graz, wider die Antragsgegnerin Land Steiermark, Graz-Burg, 8010 Graz, vertreten durch Dr. Werner Thurner und Dr. Peter Schaden, Rechtsanwälte in Graz, wegen § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 46a Abs 4 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 20. Dezember 2000, GZ 3 R 141/00b-25, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 13. März 2000, GZ 7 Msch 81/97i-20, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wird Folge gegeben; die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass die Entscheidung zu lauten hat:

Der Antrag, festzustellen, dass die Vorschreibung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 46a Abs 4 MRG unzulässig sei und für den Fall der Abweisung dieses Antrags den aufgrund einer solchen Erhöhung der Höhe nach zulässigen Hauptmietzins festzustellen, wird

abgewiesen.

Begründung:

Die Antragstellerin ist Hauptmieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Ausmaß von ca 191 m**2, die teilweise auf der Liegenschaft R*****straße 1 und teilweise auf der Liegenschaft S*****gasse 4 gelegen sind. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des Hauses R*****straße 1. Sie war auch ursprünglich Eigentümerin des Hauses S*****gasse 4, verkaufte dieses jedoch im Jahr 1978 an Dr. Reinhard H*****, der nunmehr Wohnungseigentümer hinsichtlich jener Geschäftsräumlichkeiten ist, in denen sich das Geschäftslokal der Antragstellerin (teilweise) befindet.

Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin, Max F*****, hat im Jahr 1918 die Geschäftsräumlichkeiten von der Erstantragsgegnerin gemietet. Vorgeschrieben wurde stets ein einheitlicher Mietzins. Auch nach Verkauf des Hauses S*****gasse 4 an Dr. H***** schrieb stets die Antragsgegnerin die Mietzinse vor, zuletzt sogar Erhaltungsbeitrag für das gesamte Objekt. Die Zahlungen erfolgten stets an die Antragsgegnerin.

Welche Vereinbarungen zwischen der Antragsgegnerin und Dr. Reinhard H***** bezüglich des Objektes bestehen, insbesondere Fragen des Mietzinses betreffend, steht nicht fest.

Das von der Antragstellerin gemietete Objekt liegt links von der Hauseinfahrt im Erdgeschoß des Hauses R*****straße 1. Der Zugang zum Geschäftslokal erfolgt von der R*****straße. Die Antragstellerin betreibt dort einen Verkauf von Lederwaren und Kosmetikprodukten.

Direkt vom Eingang betritt man den Verkaufsraum der Lederwarenabteilung. Von diesem Verkaufsraum gelangt man im Bereich des Eingangsportals in einen weiteren, an der R*****straße gelegenen Verkaufsraum, in welchem Parfümerie- und Kosmetikartikel angeboten werden. Vom Verkaufsraum der Lederwarenabteilung gelangt man in einen weiteren, entlang der S*****gasse gelegenen Verkaufsraum, in dem überwiegend Leder- und Textiltaschen angeboten werden. Über diesen Raum erreicht man den hofseitig situierten Sozialraum. Über den zweiten Verkaufsraum erreicht man ein entlang der S*****gasse gelegenes Magazin. Von diesem Magazin gelangt man in zwei hofseitige Büroräume und einen Sozialraum. Die Fläche der beiden Geschäftsräume, in welchen Parfümerie- und Lederwaren verkauft werden beträgt rund 104 m**2. Der Verkaufsraum, welcher entlang der S*****gasse situiert ist, ist rund 23 m**2 groß. Das Magazin weist eine Fläche von rund 23 m**2 auf. Die Büro- und Sozialräume sind rund 41 m**2 groß. Das Magazin und die Büro- und Sozialräume (und offenkundig auch der Verkaufsraum, welcher an der S*****gasse situiert ist) befinden sich auf der Liegenschaft, die im Eigentum des Dr. H***** steht.

Mit Schreiben vom 30. 5. 1995 wurde der Antragstellerin von der Antragsgegnerin beginnend mit 1. 7. 1995 gemäß § 46a Abs 4 MRG ein monatlicher Hauptmietzins von S 600 pro m**2, somit insgesamt S 8.538,20 für das gesamte Geschäftslokal vorgeschrieben. Der bisherige Hauptmietzins hatte S 992,40 betragen.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag an die Schlichtungsstelle begehrte die Antragstellerin, festzustellen, dass die Vorschreibung eines gemäß § 46a Abs 4 MRG angehobenen Hauptmietzinses nicht zulässig sei. Für den Fall der Abweisung dieses Begehrens beantragte sie, den (im Fall einer zulässigen Erhöhung) zulässigen Hauptmietzins festzustellen.

Sie bestritt das Vorliegen des Anhebungstatbestandes des § 46a Abs 4

MRG.

Die Antragsgegnerin begehrte die Abweisung des Hauptantrags. Erst im gerichtlichen Verfahren schloss sie sich dem Eventualbegehren der Antragstellerin an und begehrte ihrerseits, den gemäß § 46a Abs 4 MRG zulässig erhöhten Hauptmietzins der Höhe nach festzustellen.

Das Erstgericht stellte fest, dass eine Anhebung des Hauptmietzinses für die von der Antragstellerin gemieteten Geschäftsräumlichkeiten gemäß § 46a Abs 4 MRG nicht berechtigt sei. Dies unter Verneinung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 46a Abs 4 MRG.

Dem Verfahren wurde Dr. H***** als Beteiligter beigezogen.

Einem gegen diesen Sachbeschluss erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Es vertrat die Rechtsansicht, dass infolge der rechtlichen Trennung - an der Liegenschaft S*****gasse 4 sei Wohnungseigentum begründet, Dr. H***** sei Wohnungseigentümer jener Geschäftsräumlichkeiten, die sich auf dieser Liegenschaft befänden - eine Spaltung des Rechtsverhältnisses auf Bestandgeberseite erfolgt sei. Sowohl die Antragsgegnerin als auch Dr. H***** seien jeweils selbständige Vermieter und stünden nicht in einer Rechtsgemeinschaft nach den §§ 825 ff ABGB. In Bezug auf die Geltendmachung der Erhöhung eines Hauptmietzinses habe dies die Konsequenz, dass hinsichtlich des gesamten Mietgegenstandes nur beide Liegenschaftseigentümer gemeinsam antragslegitimiert seien. Nur im Fall von Miteigentümern wäre die Mehrheit (gerechnet nach Anteilen) berechtigt, da es sich diesfalls um eine Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung handelte. Die Antragsgegnerin sei daher nicht berechtigt, der Antragstellerin unter Berufung auf § 46a Abs 4 MRG einen erhöhten Hauptmietzins für das gesamte Bestandobjekt vorzuschreiben. Sie sei lediglich berechtigt, hinsichtlich ihres Anteils am Bestandobjekt eine Erhöhung zu begehren. Über das gesamte Objekt könne die Antragsgegnerin nur zusammen mit Dr. H***** verfügen.

Unbekämpft stehe fest, dass Dr. H***** der Antragsgegnerin weder eine Vollmacht zur Anhebung des Mietzinses erteilt habe noch dieser zugestimmt habe, was noch dadurch erhärtet werde, dass Dr. H***** ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Obsiegen der Antragstellerin habe (Dr. H***** und seine Gattin sind an dem im Bestandobjekt betriebenen Unternehmen als Gesellschafter beteiligt).

Insgesamt ergebe sich daraus, dass das das gesamte Objekt betreffende Erhöhungsbegehren der Antragsgegnerin unzulässig sei, ohne dass es auf eine Prüfung der Voraussetzungen des materiellrechtlichen Anhebungstatbestandes ankäme.

Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig, weil zur Frage der Abgrenzung eines auf Vermieterseite gespaltenen Mietverhältnisses von einer zwischen Vermietern bestehenden Rechtsgemeinschaft keine ausreichende höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe und darüber hinaus zu klären sei, wer im Fall eines gespaltenen Vermieterverhältnisses zu einem Anhebungsbegehren nach § 46a MRG gegenüber dem Mieter legitimiert sei.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, der aus den vom Rekursgericht bezeichneten Gründen zulässig ist.

Der Revisionsrekurs ist auch berechtigt.

Zutreffend sind zunächst die Ausführungen des Revisionsrekurswerbers dahin, dass Dr. H***** dem Verfahren nicht als Partei hätte beigezogen werden dürfen, da sich der verfahrenseinleitende Antrag vor der Schlichtungsstelle nicht auf ihn erstreckte und insoweit die Prozessvoraussetzung des § 39 MRG nicht gegeben ist. Einer Antragszurückweisung bedurfte es nicht, weil die Antragstellerin formell ihr Begehren ohnedies nicht auf Dr. H***** als Zweitantragsgegner ausgedehnt hat. In den Kopf des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wurde Dr. H***** auch nicht als Zweitantragsgegner aufgenommen. Lediglich das Rekursgericht hat mit seiner Entscheidung durch Aufnahme Dris H***** in den Kopf des Sachbeschlusses auch eine Entscheidung ihm gegenüber getroffen, welche Nichtigkeit jedoch aus Anlass der Abänderung der zweitinstanzlichen Entscheidung beseitigt ist.

Unrichtig sind die weiteren Ausführungen des Revisionsrekurses, dass es für eine Sachentscheidung im gegenständlichen Verfahren nicht darauf ankäme, wer die Vertragspartner der Antragstellerin seien. Eine Sachentscheidung könne nach Ansicht des Antragsgegners auch ohne Klärung dieser Frage getroffen werden.

Das Rekursgericht hat zwar die Frage der Klärungsbedürftigkeit der Rechtsverhältnisse auf Bestandgeberseite erkannt. Die getroffene rechtliche Lösung ist jedoch nicht mit der bestehenden Rechtsprechung in Einklang zu bringen.

Ein Gesamtmietverhältnis oder Mitmietverhältnis, also ein mit mehreren Mieterin hinsichtlich desselben Bestandobjektes ungeteilt bestehendes Mietverhältnis kann entweder von vornherein als solches begründet worden sein oder aber durch Gesamt- oder Sonderrechtsnachfolge entstehen. Der einzelne Mitmieter ist dabei grundsätzlich nicht befugt, über seinen Anteil zu verfügen. Lediglich zur Abwehr von Ansprüchen des Vermieters oder Dritter ist jeder Mitmieter legitimiert (immolex 1997/72; vgl Würth in Rummel3 Rz 20 zu § 1090 ABGB).

Eine Rechtsgemeinschaft ist aber nicht nur auf Seiten des Bestandnehmers, sondern auch auf Seite des Bestandgebers möglich. Der häufigste Fall ist die Rechtsgemeinschaft aus Miteigentum an der Bestandsache. Das interne Verhältnis zwischen den Miteigentümern und Vermietern ist durch die Regeln über das Miteigentum festgelegt (vgl Gamerith in Rummel3 Rz 5 zu § 833 ABGB).

Auch durch Einzelrechtsnachfolge hinsichtlich eines Teils des Objekts, in dem ein Bestandgegenstand liegt, kommt es zu einer Personenmehrheit auf Bestandgeberseite. In welcher Form diese Bestandgebermehrheit rechtlich organisiert ist und nach welchen Regeln hiebei vorzugehen ist, richtet sich danach, ob ein einheitliches Bestandverhältnis betroffen ist oder nicht. Deshalb wurde erkannt, dass dann, wenn sich eine Wohneinheit über zwei nebeneinander liegende Häuser erstreckt und eines der beiden Häuser veräußert wurde, Veräußerer und Erwerber in einer analog einem Miteigentumsverhältnis zu qualifizierenden Rechtsgemeinschaft stehen (JBl 1955, 575 = MietSlg 4.390; SZ 28/141). Der Erwerber der Bestandsache tritt nämlich gemäß § 1120 ABGB in das Vertragsverhältnis ein. Anders liegt der Fall dann, wenn keine einheitliche Bestandsache vorliegt, sondern eine teilbare, in welchem Fall der Erwerber Bestandgeber lediglich insoweit wird, als die Sache ihm gehört (MietSlg 7.940).