Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schiemer, Dr. Gerstenecker, Dr. Rohrer und Dr. Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei H***** Aktiengesellschaft, ***** vertreten durch Dr. Erwin Köll, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagten Parteien 1) Mag. Kurt E*****, 2) Sabine E*****, beide ***** beide vertreten durch Föger Pall Rechtsanwaltspartnerschaft in Innsbruck, und 3) Anna W*****, vertreten durch Dr. Walter Heel, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen Unterlassung (Streitwert 1,8 Mio S) infolge ordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Innsbruck als Berufungsgericht vom 15. Dezember 2000, GZ 4 R 292/00y 55, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 24. Juli 2000, GZ 15 Cg 81/98h 41, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2000, GZ 15 Cg 81/98h 45, abgeändert wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die beklagten Parteien haben die Kosten ihrer Revisionsbeantwortungen selbst zu tragen.
Begründung:
Der Erst und die Zweitbeklagte sind Ehegatten. Die Drittbeklagte ist die Mutter des Erstbeklagten. Diese ist u. a. zu 121/553 Anteilen Miteigentümerin einer Innsbrucker Liegenschaft, auf der sich ein schon vor dem ersten Weltkrieg erbautes Wohnhaus mit insgesamt sechs selbständigen Wohnungen befindet. Mit diesen Anteilen ist untrennbar Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 2 mit einer Nutzfläche von 112,58 m2 verbunden. Aufgrund der Pfandbestellungsurkunden vom 16. 8. 1994 und 29. 5. 1995 sind u. a. diese Anteile mit Höchstbetragshypotheken von 3,250.000 S und 2,470.000 S zugunsten der klagenden Partei belastet. Bei Begründung dieser Pfandrechte war die Wohnung Nr. 2 vermietet. Die klagende Partei betreibt die Zwangsversteigerung der belasteten Anteile.
Im Juni 1996 vermietete die Drittbeklagte die Wohnung Nr. 2 aufgrund eines mündlich geschlossenen Vertrags an den Erstbeklagten. Als Mietzins wurde ein Betrag von 5.000 S monatlich einschließlich der Betriebskosten vereinbart. Der Erstbeklagte entrichtet seither diesen Mietzins. Zuletzt bezahlte er brutto 5.190 S monatlich, davon netto 3.481,82 S an Mietzins und netto 1.236,79 S an Betriebskosten. Der Erst und die Zweitbeklagte erlangten erst nach dem 19. 9. 1997 von der prekären wirtschaftlichen Lage der Drittbeklagten und den Pfandrechten der klagenden Partei Kenntnis. Vorher wusste kein Familienmitglied um die Schulden der Drittbeklagten bei der klagenden Partei. Vor Abschluss des Mietvertrags hatten der Erst- und die Zweitbeklagte keine Einsicht im Grundbuch genommen.
Die Drittbeklagte war im Juni 1996 bereits an einer Psychose erkrankt. Sie war ihrer Vernunft allerdings nicht gänzlich beraubt, konnte kleine Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens anstandslos selbst tätigen, komplexere Vorgänge - so auch den Abschluss eines Mietvertrags - war sie dagegen zu erfassen und zu beurteilen außer Stande. Wenngleich die Drittbeklagte schon mehrmals Wohnungen vermietet hatte, fiel auch der Abschluss eines mündlichen Mietvertrags in jenen Bereich, innerhalb dessen sie von März 1996 bis Sommer 1999 nicht diskretions und dispositionsfähig war. Ein Krankheitsbild wie das der Drittbeklagten wird von den die Erkrankte umgebenden Personen häufig nicht erkannt.
Mit Beschluss vom 18. 1. 1999 wurde für die Drittbeklagte ein Sachwalter bestellt. Er wurde gemäß § 273 Abs 3 Z 2 ABGB mit deren Vertretung vor Gericht, dem Abschluss von Rechtsgeschäften und der Regelung finanzieller Angelegenheiten (Einkommens- und allfälliger Vermögensverwaltung) betraut. Der Sachwalter widersprach dem ihm bekannten Bestandverhältnis nicht. Der klagenden Partei wurde mit Beschluss vom 10. 8. 1998 u. a. auch die Zwangsverwaltung der Wohnung Nr. 2 bewilligt. Seit Anfang 1999 überweist der Erstbeklagte den monatlichen Mietzins regelmäßig an den gerichtlich bestellten Zwangsverwalter. Bei einer Verteilungstagsatzung im Zwangsverwaltungsverfahren beantragte der Sachwalter der Drittbeklagten erfolglos die Ausfolgung der Erlöse der Mietzinseinnahmen. Das Vermögen der Drittbeklagten reicht zur Befriedigung aller Forderungen der klagenden Partei nicht aus.
Das Erstgericht wies das Klagehauptbegehren, die beklagten Parteien (oder der Erst- und die Drittbeklagte) seien schuldig, das Bestandverhältnis über die Wohnung Nr. 2 zwischen dem Erst- und der Zweitbeklagten (oder nur dem Erstbeklagten) als Mieter und der Drittbeklagten als Vermieterin einvernehmlich zu beenden, rechtskräftig ab. Es gab jedoch dem ersten Eventualbegehren statt, die Beklagten hätten die Beeinträchtigung der Pfandrechte der klagenden Partei am Wohnungseigentumsobjekt durch die Geltendmachung eines Bestandrechts des Erst- und der Zweitbeklagten gegenüber dem (künftigen) Ersteher im anhängigen Zwangsversteigerungsverfahren zu unterlassen.
Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren insgesamt ab, so auch das zweite Eventualbegehren auf Feststellung, dass zwischen dem Erst- und der Zweitbeklagten als Mieter und der Drittbeklagten als Vermieterin kein Bestandverhältnis über die Wohnung Nr. 2 bestehe. Es sprach ferner aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 260.000 S übersteige und die ordentliche Revision zulässig sei, weil die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs "zur Frage der Verschuldensabhängigkeit bzw -unabhängigkeit eines Unterlassungsanspruchs gegenüber einem Dritten" uneinheitlich sei. Das Höchstgericht habe in der Entscheidung 8 Ob 254/99g entgegen seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung obiter ausgesprochen, der Pfandgläubiger habe angesichts seines absoluten Rechts einen verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch gegenüber Dritten zur Abwehr drohender Pfandverschlechterung.
Die Revision ist unzulässig.
1. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass der Pfandgläubiger bei einer Pfandverschlechterung im Sinne des § 458 ABGB sowohl gegen den Pfandschuldner als auch gegen Dritte die Unterlassung der schädigenden Handlung begehren kann. Der Anspruch gegen Dritte setzt jedoch Verschulden voraus. Der Dritte hat die Pfandwertminderung im Falle eines Verschuldens zu beseitigen. Ein solches Verschulden ist bei gewolltem Zusammenwirken des Pfandschuldners mit dem Dritten anzunehmen, ferner aber auch dann, wenn dem Dritten die Pfandbelastungen und insbesondere das mit dem Pfandgläubiger vereinbarte Verbot der Inbestandgabe ohne dessen ausdrückliche Zustimmung bekannt war, der Bestandvertrag vom Pfandschuldner geschlossen wurde, "um zu retten, was noch zu retten ist" und der Dritte dies hätte bedenken müssen, wenigstens eine der Parteien diesen Schaden beabsichtigte oder in Kauf nahm und derartiges für die andere Partei zumindest erkennbar war. Verschulden besteht überdies bei jedem - auch durch Unterlassung bewirkten - Verstoß gegen die Grundsätze ordentlicher Wirtschaftsführung (MietSlg 50.030/25 = EvBl 1998/184 mwN).
Später befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 8 Ob 254/99g (= JBl 2000, 508) neuerlich mit der Verschlechterung eines Liegenschaftspfands und übernahm die soeben referierte Ansicht zum Beseitigungsanspruch des Pfandgläubigers gegen einen Mieter als Dritten. Ein Verschulden des Dritten sei im Falle der Erkennbarkeit einer Pfandwertminderung zu bejahen. Der Beseitigungsanspruch gegen den Bestandnehmer beruhe auf dem Verbot der Beeinträchtigung oder Gefährdung absoluter Rechte. Zu klären sei daher die Reichweite des dinglichen Rechts und im Zusammenhang damit, welche Beeinträchtigungen durch Vermietung der Pfandgläubiger auch im Verhältnis zum Pfandschuldner hinnehmen müsse. Sei etwa das Pfandobjekt bereits im Zeitpunkt der Verpfändung vermietet gewesen, bewirke eine Neuvermietung zu üblichen Konditionen keine Pfandverschlechterung. Der Pfandgläubiger habe bei einem zur Vermietung bestimmten Objekt - wie etwa einem Zinshaus - vielmehr "normale" Vermietungen freiwerdender Wohnungen und Geschäftsräume zu dulden. Ein rechtswidriger Eingriff in das Pfandrecht durch die Verletzung der für die ordentliche Bewirtschaftung der Pfandsache bedeutsamen Grundsätze seitens des Eigentümers sei etwa erst in der die Verwertung erschwerenden Vermietung eines bei Pfandbestellung nicht vermieteten und üblicherweise auch nicht zur Vermietung bestimmten Pfandobjekts bzw in einer Vermietung zu Konditionen zu erblicken, die für den Mieter unüblich günstig seien. Der Unterlassungsanspruch zur Abwehr einer drohenden Pfandverschlechterung gegen Eingriffe auch durch Dritte stehe wegen des gebotenen Schutzes absoluter Rechte verschuldensunabhängig zu. Das gelte aber nicht auch für den Beseitigungsanspruch gegen einen Dritten, der ein Bestandrecht an der Pfandsache gutgläubig erworben habe.
Die vom 8. Senat erläuterte Differenzierung zwischen dem Unterlassungs- und dem Beseitigungsanspruch wurde in der Entscheidung 9 Ob 189/00k fortgeschrieben. Nach den Sachverhalten beider Entscheidungen waren jedoch nicht vorbeugende Unterlassungs , sondern Beseitigungsansprüche zu beurteilen. Durch die Formulierung, der Unterlassungsanspruch zur Abwehr einer drohenden Pfandverschlechterung sei verschuldensunabhängig, wurde verdeutlicht, dass sich diese Ansicht nur auf vorbeugende Unterlassungsklagen bezieht, also etwa auf die Sachlage noch vor Abschluss eines Mietvertrags.
2. In der Entscheidung 4 Ob 525/94 (= SZ 67/86) sprach der Oberste Gerichtshof aus, ein Vollentmündigter nach altem Recht sei ab 1.7.1984 einer Person gleichgestanden, der ein Sachwalter nach § 273 Abs 3 Z 3 ABGB bestellt wurde. Der Betroffene sei daher einem unmündigen Minderjährigen (Kind zwischen 7 und 14 Jahren) gleichzuhalten und deshalb gemäß § 865 Satz 2 ABGB beschränkt geschäftsfähig. Die Gültigkeit eines von ihm allein geschlossenen Verpflichtungsgeschäfts bedürfe allerdings gewöhnlich der Einwilligung des Sachwalters und ferner allenfalls auch noch einer Genehmigung durch das Gericht. Der vom Betroffenen geschlossene Mietvertrag sei somit nicht wie bei einem Kind unter sieben Jahren absolut nichtig, sondern bis zur Genehmigung durch den Sachwalter schwebend unwirksam. Wäre der Abschluss eines Mietvertrags im jeweiligen Einzelfall keine zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehörende Vermögensangelegenheit im Sinne des § 154 Abs 3 ABGB, so sei als Gültigkeisvoraussetzung gemäß § 282 iVm § 245 ABGB auch dessen gerichtliche Genehmigung notwendig. Nur wenn der Betroffene schon bei Abschluß des Bestandvertrags im Sinne des § 865 Satz 1 ABGB des Gebrauchs der Vernunft gänzlich beraubt gewesen wäre, was trotz einer Sachwalterschaft gemäß § 273 Abs 3 Z 3 ABGB wegen der weiter gehenden Rechtsfolgen zu prüfen sei, wäre der Vertrag absolut nichtig. Die nachträgliche Genehmigung eines schwebend unwirksamen Vertrags durch den Sachwalter könne als einseitige Willenserklärung sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend gegenüber einem der Vertragspartner erfolgen. Überlasse der Sachwalter dem Betroffenen in Kenntnis der Vermietung die daraus erfließenden Einkünfte (ohne Einschränkung, also auch für die Zukunft) zur freien Verfügung, so sei darin eine schlüssige Genehmigung des Mietvertrags zu erblicken. Sei noch eine gerichtliche Genehmigung erforderlich, so bleibe der Schwebezustand unter Bindung der Vertragsparteien bis zur Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung aufrecht.
3. Die klagende Partei verficht den Standpunkt, "eine Differenzierung bei der Frage des Verschuldens zwischen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch" sei entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts "jedenfalls dann geboten, wenn es um einen Unterlassungsanspruch zur Abwehr (einer) erst drohenden Pfandverschlechterung" gehe. Es sei nicht einzusehen, weshalb der dinglich berechtigte Pfandgläubiger einem drohenden Eingriff in seine Rechte zuerst tatenlos zusehen müsse, um nachträglich nur noch einen verschuldensabhängigen Beseitigungsanspruch geltend machen zu können. Der streitverfangene Mietvertrag sei mangels Geschäftsfähigkeit der Drittbeklagten nichtig. Abgesehen davon wäre der "nunmehrige Abschluss eines Mietvertrages wohl jedenfalls schuldhaft", weil jetzt "ja sämtliche Beklagten Kenntnis von der finanziellen Situation der Drittbeklagten und den Pfandrechten der Klägerin" hätten.
Bei dieser Argumentation verkennt die klagende Partei, dass hier nicht eine allenfalls verschuldensunabhängige vorbeugende Unterlassungsklage zur Abwehr einer drohenden Pfandverschlechterung zu beurteilen ist, Streitgegenstand ist vielmehr ein Beseitigungsanspruch. Nach den in der Entscheidung 4 Ob 525/94 erläuterten Grundsätzen sind die Vertragsparteien im Anlassfall an den schon geschlossenen und vor Erteilung der (allenfalls noch) erforderlichen Genehmigung(en) schwebend unwirksamen Mietvertrag bis zur Beendigung des Schwebezustands gebunden, war doch die Drittbeklagte im Juni 1996 des Gebrauchs der Vernunft nicht gänzlich beraubt und daher beschränkt geschäftsfähig. Der maßgebende Mietvertrag ist also nicht absolut nichtig. Somit strebt aber die klagende Partei in Wahrheit die Beseitigung der sie belastenden Rechtsfolge der schon eingetretenen vertraglichen Bindungswirkung an. Die Richtigkeit der Ansicht, dass der Anspruch auf Beseitigung einer "bereits erfolgten Einwirkung" auf ein Pfandrecht verschuldensabhängig ist, zieht auch die klagende Partei nicht in Zweifel. Angesichts dieser Erwägungen bedarf es keiner Stellungnahme zur Frage, ob der Pfandgläubiger eine bloß drohende Pfandverschlechterung durch eine verschuldensunabhängige vorbeugende Unterlassungsklage - entsprechend den unter 1. referierten Entscheidungen des 8. und 9. Senats - abwehren kann. Die klagende Partei hätte also, wie zusammenzufassen ist, nur dann einen durchsetzbaren Anspruch gegen die Rechtsfolge der Bindungswirkung des (allenfalls noch) schwebend unwirksamen Mietvertrags, wenn das für einen solchen Anspruch vorausgesetzte, eingangs erörterte Verschulden zu bejahen wäre.
4. Die klagende Partei wendet sich gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, die Drittbeklagte habe die Wohnung Nr. 2 nicht zu unüblich günstigen Bedingungen vermietet. Richtig ist zwar, dass der ab 1. 4. 1995 gültige Richtwert für das Bundesland Tirol nach der Kundmachung des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz BGBl 1995/166 63,10 S betrug. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Vereinbarung eines den Kategoriemietzins gemäß § 15a Abs 3 MRG - wie hier - nicht unterschreitenden Mietzinses zwingend schon unüblich günstig wäre, wäre doch der gemäß § 16 Abs 2 bis 4 MRG auf der Basis des Richtwerts zu berechnende, jedoch hier gar nicht feststehende Richtwertmietzins der höchstzulässige Mietzins gewesen.
In der Revision wird den Erwägungen des Berufungsgerichts zur Frage nach einer Befristungsmöglichkeit des im Juni 1996 geschlossenen Mietvertrags entgegengehalten, in einer Universitätsstadt wie Innsbruck sei der Abschluss eines "Studentenmietvertrags" bis zur Wohnrechtsnovelle 2000 "ein geeignetes und häufig angewandtes Instrument" gewesen, "um Mietverhältnisse von endlicher Dauer zu schaffen". Überdies habe auch der Abschluss eines mündlichen und daher unbefristeten Mietvertrags der ordentlichen Wirtschaftsführung widersprochen und auch deshalb eine unübliche Dauer des Bestandverhältnisses bewirkt. Träfen diese Einwände der klagenden Partei zu, so wären in Innsbruck im Rahmen der ordentlichen Wirtschaftsführung eines Vermieters entweder nur befristete Studentenmietverträge oder sonstige befristete Bestandverhältnisse üblich gewesen. Eine derartige Schlussfolgerung wird allerdings durch die maßgebenden Feststellungen nicht gestützt. Entgegen der Ansicht der klagenden Partei war daher auch der Abschluss des unbefristeten Mietvertrags nicht unter allen Umständen unüblich günstig.
Der Oberste Gerichtshof muss zu den voranstehend erörterten Fragen nicht abschließend Stellung nehmen, geht es doch dabei um Verschuldensfragen, deren Lösung nach Ansicht der klagenden Partei das für die Durchsetzung des geltend gemachten Beseitigungsanspruchs erforderliche Verschulden des Mieters beim Vertragsschluss begründen soll. Die Lösung solcher Fragen wirft aber nur dann eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf, wenn das Berufungsgericht den nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls bestehenden Beurteilungsspielraum überschritten und ihm insofern eine gravierende Fehlentscheidung zur Last fiele. Ein solcher Entscheidungsfehler ist indes nicht erkennbar und wird von der klagenden Partei auch gar nicht ins Treffen geführt. In Ermangelung eines zumindest nicht gravierend fehlerhaft verneinten Anspruchs infolge der behaupteten Pfandverschlechterung musste im Übrigen auch das als zweites Eventualbegehren erhobene Feststellungsbegehren der klagenden Partei scheitern.
5. Der Oberste Gerichtshof ist gemäß § 508a Abs 1 ZPO bei der Prüfung der Zulässigkeit der Revision an einen Ausspruch des Berufungsgerichts nach § 500 Abs 2 Z 3 ZPO nicht gebunden. Aus allen bisherigen Erwägungen folgt, dass die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO abhängt. Gemäß § 510 Abs 3 ZPO kann sich der Oberste Gerichtshof daher bei der Zurückweisung der vorliegenden ordentlichen Revision auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken.
6. Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 40, 41 iVm § 50 Abs 1 ZPO. Die Beklagten wiesen nicht auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels der klagenden Partei hin. Deren Revisionsbeantwortungen waren daher einer zweckentsprechenden Rechtsverteidigung nicht dienlich, sodass sie die Kosten dieser Schriftsätze selbst zu tragen haben.
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