Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Niederreiter als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schinko, Dr. Tittel, Dr. Baumann und Hon. Prof. Dr. Danzl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Daniela R*****, vertreten durch Mondl Partner, Rechtsanwälte OEG in Wien, wider die beklagte Partei Elisabeth S*****, vertreten durch Höhne In der Maur, Rechtsanwälte OEG in Wien, wegen Aufkündigung und Feststellung, infolge außerordentlicher Revision und Rekurses der beklagten Partei gegen das Teilurteil und die Beschlüsse des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 6. Dezember 2000, GZ 39 R 378/00b 12, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Hietzing vom 21. August 2000, GZ 9 C 209/00p 8, zum Teil bestätigt, zum Teil aufgehoben und zum Teil abgeändert wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
1. Die "außerordentliche Revision" wird zurückgewiesen .
2. Dem Rekurs wird Folge gegeben. Die Entscheidung des Berufungsgerichtes über die Zurückweisung des Zwischenantrags auf Feststellung wird ersatzlos aufgehoben. Dem Berufungsgericht wird eine Sachentscheidung über den Zwischenantrag auf Feststellung unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund aufgetragen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens vor dem Obersten Gerichtshof sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
Mit Mietvertrag vom 27. 9. 1995 (Beilage 11) mietete die Beklagte von der Klägerin die Bestandobjekte ***** Wien, ***** H*****straße 46, top 1, 3 und 4. Laut Mietvertrag darf der Mietgegenstand nur zum Betrieb eines Privatkindergartens und zur Abhaltung von Seminaren und Kursen verwendet werden. Laut Punkt 2 des Mietvertrages beginnt das Mietverhältnis am 1. 10. 1995 und endet am 30. 9. 2005. Der Mietvertrag erlischt durch Zeitablauf, einer Kündigung bedarf es hiezu nicht. Die Mieterin ist berechtigt, mit einer Kündigungsfrist von vier Monaten, jeweils zum Ende eines Kalendermonates den Mietvertrag vorzeitig aufzukündigen. Ein vorzeitiges Kündigungsrecht der Vermieterin wurde nicht vereinbart. Gemäß Punkt 10 des Mietvertrages ist jede gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes verboten. Die Mieterin ist zur teilweisen Untervermietung berechtigt, soferne diese für Zwecke der Abhaltung von Seminaren oder im Zusammenhang mit dem Betriebsgegenstand des Kindergartens erfolgt. Gemäß Punkt 11 des Mietvertrages wurde die Änderung des vereinbarten Verwendungszweckes als Kündigungsgrund im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart. Als weiterer Kündigungsgrund wurde der Fall vereinbart, dass die Kinder der Vermieterin das Mietobjekt für Wohn- oder Studienzwecke benötigen, insbesondere wenn der Sohn Leopold das 20. Lebensjahr erreicht hat.
Mit einem weiteren Mietvertrag vom 27. 9. 1995 (Beilage 12) mietete die Beklagte die Gartenfläche der Liegenschaft ***** Wien, ***** H*****straße 46. Festgehalten wurde, dass diese Gartenfläche nicht den Bestimmungen des MRG unterliegt. Laut Punkt 2 des Mietvertrages beginnt das Mietverhältnis am 1. 10. 1995, es wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist unter Einhaltung einer viermonatigen Kündigungsfrist zum Ende jeden Kalenderjahres aufkündbar. Gemäß Punkt 9 des Mietvertrages ist jede Untervermietung des Bestandobjektes verboten.
Für den Garten wurde ein Hauptmietzins von S 2.000 monatlich vereinbart, für die Objekte top 1, 3 und 4 ein solcher von S 58.000 monatlich.
Die Klägerin kündigte der Beklagten die Bestandobjekte zum 30. 6. 2000 wegen gänzlicher Weitergabe auf.
Die Beklagte wendete ein, es handle sich um ein befristetes Mietverhältnis, zu dessen vorzeitiger Aufkündigung die Klägerin nicht berechtigt sei. Sie habe das Bestandobjekt weder untervermietet noch zur Gänze weitergegeben. Sie stellte den Zwischenantrag auf Feststellung, dass die kündigende Partei zur Aufkündigung des aufgrund der Mietverträge vom 27. 9. 1995 zwischen den Streitteilen bestehenden Mietverhältnisses über die Bestandobjekte top 1, 3 und 4 samt Gartenanteil im Haus ***** Wien, ***** H*****straße 46, vor Ablauf der vereinbarten Restlaufzeit der Mietverträge am 30. 9. 2005 nicht berechtigt sei. Sie brachte dazu vor, die Frage des Kündigungsrechtes der aufkündigenden Partei stelle eine präjudizielle Rechtsfrage für die Entscheidung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dar. Der gerichtlichen Feststellung komme in diesem Zusammenhang eine Bedeutung zu, welche zweifellos über den konkreten Rechtsstreit hinausreiche.
Das Erstgericht hob die Aufkündigung vom 7. 3. 2000 als rechtsunwirksam auf und wies das Räumungsbegehren ab. Es stellte mit Urteil fest, dass die Klägerin zur Aufkündigung der vorgenannten Bestandobjekte aufgrund der Mietverträge vom 27. 9. 1995 vor Ablauf der vereinbarten Restlaufzeit der Mietverträge am 30. 9. 2005 nicht berechtigt sei.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, es liege ein einheitliches Bestandverhältnis hinsichtlich der im Haus gelegenen Räumlichkeiten und des mitgemieteten Gartenanteiles vor, auch wenn zwei formal getrennte Mietverträge abgeschlossen worden seien. Es handle sich bei diesen Verträgen um solche mit einem unbedingten Endtermin, weshalb für die vereinbarte Vertragsdauer ein stillschweigender Kündigungsverzicht anzunehmen sei. Weder der Vermieter noch der Mieter könnten das Vertragsverhältnis - von den besonderen Fällen der §§ 1117, 1118 ABGB abgesehen - vor der vereinbarten Zeit auflösen. Im vorliegenden Fall sei der Mieterin ausdrücklich ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt worden, nicht aber der Vermieterin. Ausgehend von der Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses sei daher das Mietverhältnis für die Vermieterin bis 30. 9. 2005 unkündbar. Es sei daher auch das von der Beklagten erhobene Zwischenfeststellungsbegehren berechtigt.
Das von der klagenden Partei nur gegen das Feststellungsurteil über den Zwischenantrag (!) angerufene Berufungsgericht bestätigte mit Teilurteil die angefochtene Entscheidung im Umfang der Aufhebung der Aufkündigung betreffend die im Inneren des Gebäudes gelegenen Räumlichkeiten; es sprach insoweit aus, die ordentliche Revision sei nicht zulässig.
Hinsichtlich der Aufkündigung des Gartenanteiles wurde die Entscheidung ungeachtet des beschränkten Umfanges der Anfechtung aufgehoben und die Rechtssache in diesem Umfang zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht sprach jedoch nicht aus, dass der Rekurs gegen diesen Aufhebungsbeschluss zulässig sei.
Hinsichtlich des Zwischenantrages auf Feststellung wurde das Urteil des Erstgerichtes dahin abgeändert, dass der Zwischenfeststellungsantrag zurückgewiesen wurde.
Das Berufungsgericht vertrat die Rechtsmeinung, es sei vom Vorliegen zweier getrennter Mietverträge auszugehen. Der Mietvertrag Beilage 11 betreffend die Räume im Haus sei befristet bis 30. 9. 2005 abgeschlossen worden, es sei in diesem Vertrag ein Kündigungsgrund im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart und nur die gänzliche Weitergabe ausdrücklich verboten worden. Der Mietvertrag Beilage 12 betreffend den Garten sei hingegen auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden und könne unter Einhaltung einer viermonatigen Kündigungsfrist zum Ende jeden Kalendermonats aufgekündigt werden. Der Bestandzins für den Garten sei separat bemessen, auch die teilweise Untervermietung werde ausdrücklich ausgeschlossen.
Bereits aus dem Wortlaut der Mietverträge ergebe sich der Parteiwille, separate Mietverträge abschließen zu wollen, weshalb für eine Wortinterpretation oder Erforschung des Parteiwillens kein Raum bleibe. Auch der Umstand, dass die Klägerin beide Bestandobjekte in einer gerichtlichen Aufkündigung genannt habe, könne nicht dazu führen, sie nachträglich als Einheit und die in Bestand gegebenen Räume und Gartenfläche als einheitliches Bestandobjekt anzusehen.
Ausgehend von zwei getrennten Mietverträgen erweise sich die Aufkündigung des auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages Beilage 11 bis zum Ablauf der vereinbarten Bestandzeit als nicht berechtigt. Als Kündigungsgrund sei die gänzliche Untervermietung genannt worden. Im Mietvertrag sei zwar eine gänzliche Weitergabe verboten, jedoch nicht ausdrücklich als Kündigungsgrund vereinbart worden. Die Klägerin sei daher nicht berechtigt, den Bestandvertrag hinsichtlich der im Hause befindlichen Räumlichkeiten top 1, 3 und 4 vorzeitig aufzukündigen.
Ob hinsichtlich der auf unbestimmte Zeit vermieteten Gartenfläche der Kündigungsgrund der Unvermietung verwirklicht worden sei, werde im fortgesetzten Verfahren noch zu klären sein.
Hinsichtlich des Zwischenantrages auf Feststellung führte das Berufungsgericht aus, dieser dürfe sich nicht bloß in der Negation des Klagsanspruches erschöpfen (MietSlg 30.733). Im vorliegenden Fall begehre die Beklagte nur die Feststellung, dass die Klägerin nicht zur Aufkündigung berechtigt sei, also eine Verneinung der Kündigungslegitimation. Auch könne die begehrte Feststellung über das gegenständliche Verfahren hinaus keine Rechtskraftwirkung entfalten, weil die Klägerin gegebenenfalls berechtigt wäre, eine weitere Kündigung zu einem anderen Kündigungstermin, beispielsweise gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG hinsichtlich der Objekte top 1, 3 und 4, einzubringen. Der Mangel der Präjudizialität des Zwischenantrages sei auch noch im Rechtsmittelverfahren aufzugreifen und führe zur Zurückweisung des Antrags.
Gegen die Bestätigung der Aufkündigung betreffend die im Inneren des Gebäudes gelegenen Räumlichkeiten durch das Berufungsgericht mit Teilurteil und gegen die Aufhebung der Entscheidung des Erstgerichtes betreffend den Gartenanteil richtet sich die "außerordentliche Revision" der beklagten Partei mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahin abzuändern, dass das Räumungsbegehren zur Gänze abgewiesen werde.
Die klagende Partei hat dazu Revisionsbeantwortung erstattet und beantragt, das Rechtsmittel insoweit als unzulässig zurückzuweisen.
Das Rechtsmittel der beklagten Partei ist insoweit unzulässig. Soweit es sich gegen die Bestätigung der Aufhebung der Aufkündigung betreffend die im Inneren des Gebäudes gelegenen Räumlichkeiten richtet, ist die beklagte Partei dadurch nicht beschwert. Nach ständiger Rechtsprechung setzt aber jedes Rechtsmittel eine Beschwer voraus; fehlt sie, so ist es zurückzuweisen (Kodek in Rechbergerý, ZPO, Rz 9 Vor § 461 mwN).
Soweit sich die "außerordentliche Revision" der beklagten Partei gegen den Aufhebungsbeschluss des Berufungsgerichtes richtet, handelt es sich in Wahrheit um einen Rekurs, doch schadet die unrichtige Bezeichnung nicht (§ 84 Abs 2 ZPO). Der Rekurs ist aber gemäß § 519 Abs 1 ZPO unzulässig, weil das Berufungsgericht nicht ausgesprochen hat, dass der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei (§ 519 Abs 1 Z 2 ZPO).
Es ist dem Obersten Gerichtshof daher jedenfalls derzeit verwehrt, auf die Frage der Teilrechtskraft des erstgerichtlichen Urteiles einzugehen.
Gegen die Zurückweisung des Zwischenantrages auf Feststellung richtet sich der Rekurs der beklagten Partei mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahin abzuändern, dass diesem Antrag zur Gänze stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die klagende Partei hat dazu Rekursbeantwortung erstattet und beantragt, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.
Dieses Rechtsmittel ist unabhängig vom Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage zulässig (s Kodek, aaO, Rz 3 zu § 519 mwN) und im Sinne des Eventualantrags auf Aufhebung auch berechtigt.
Die Beklagte macht in ihrem Rechtsmittel geltend, das Feststellungsbegehren erschöpfe sich keineswegs in einer bloßen Negation der Kündigungslegitimation. Die Klägerin begehre die Kündigung für den letzten Tag des Monats Juni 2000 wegen gänzlicher Weitergabe des Bestandobjektes. Die Beklagte habe aber den Antrag gestellt, das Gericht möge feststellen, dass die Klägerin zur Aufkündigung vor Ablauf der vereinbarten Restlaufzeit am 30. 9. 2005 nicht berechtigt sei. Der im Mietvertrag durch Befristung erklärte Kündigungsverzicht, welcher die Grundlage für den Feststellungsantrag darstelle, sei präjudiziell für das gegenständliche Kündigungsbegehren und bindend für die allfällige Geltendmachung weiterer Kündigungsansprüche bis zum Ablauf der bedungenen Vertragszeit. Die Feststellung habe daher auch eine über den Rechtsstreit hinausgehende Bedeutung zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien. Das vertragliche Kündigungsrecht der klagenden Partei sei im Zuge dieses Verfahrens streitig geworden und daher ein Recht, dessen Bestehen oder Nichtbestehen einer gesonderten Feststellung zugänglich sei.
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsgrund erlange nur dann Bedeutung, wenn das Vertragsverhältnis nach Ablauf der ursprünglich bedungenen Vertragslaufzeit bis 30. 9. 2005 verlängert werden sollte. Selbst wenn man aber der Auffassung sei, dass der vereinbarte Kündigungsgrund auch bereits vor Ablauf der bedungenen Vertragszeit eintreten könnte und daher vom Kündigungsverzicht der Klägerin nicht umfasst sei, könne dies nicht zur Zurückweisung des Feststellungsantrags führen, sondern allenfalls bloß zur Teilabweisung im Sinne der Feststellung, dass die klagende Partei zur Aufkündigung des bestehenden Mietverhältnisses vor Ablauf der vereinbarten Restlaufzeit am 30. 9. 2005 ausschließlich aus dem gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarten Kündigungsgrund für den Fall, dass die Kinder der Klägerin dieses Bestandobjekt für Wohn- oder Studienzwecke benötigen bzw der Sohn das 20. Lebensjahr erreicht hat, berechtigt sei, nicht jedoch aus anderen Gründen.
Hiezu wurde erwogen:
Nach ständiger Rechtsprechung muss die Wirkung einer durch den Zwischenantrag begehrten Feststellung über den konkreten Rechtsstreit hinausgehen (RIS Justiz RS0039468; SZ 51/96). Weiters muss das festzustellende Rechtsverhältnis für die Entscheidung in der Hauptsache präjudiziell sein (EvBl 1998/126). Präjudizialität und das Erfordernis der weiterreichenden Bedeutung sind in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen, ihr Mangel führt zur Zurückweisung des Antrags mit Beschluss (Rechberger/Frauenberger in Rechbergerý, ZPO, Rz 5 zu § 236 mwN). Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht geht die Bedeutung der hier von der Beklagten begehrten Feststellung über den konkreten Rechtsstreit hinaus. Diesem liegt nämlich die Aufkündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt (30. 6. 2000) zugrunde, das Feststellungsbegehren ist aber ganz allgemein darauf gerichtet, dass die klagende Partei nicht dazu berechtigt sei, die Mietverträge vor dem 30. 9. 2005 aufzukündigen. Das Feststellungsbegehren kann daher nicht wegen Fehlens einer über den konkreten Rechtsstreit hinausreichenden Bedeutung zurückgewiesen werden. Das festzustellende Rechtsverhältnis ist auch für die Entscheidung in der Hauptsache präjudiziell, weil im Falle seiner Berechtigung die klagsgegenständliche Kündigung unberechtigt ist.
Ob allerdings der Zwischenfeststellungsantrag inhaltlich berechtigt ist, kann im Rahmen eines Rekurses gegen seine Zurückweisung nicht weiter geprüft werden. Es kann im Rekursverfahren grundsätzlich nicht an die Stelle der formellen Entscheidung ein Urteil gefällt werden. Lediglich an die Stelle des Aufhebungsbeschlusses kann ein Urteil, sei es auf Klageabweisung oder auf Klagestattgebung gefällt werden (Kodek in Rechberger2, ZPO, Rz 5 zu § 519 mwN).
Das Berufungsgericht wird daher im fortgesetzten Verfahren materiell über den Zwischenfeststellungsantrag der beklagten Partei zu entscheiden haben.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.
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