5Ob297/99h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der außerstreitigen Rechtssache des Antragstellers Wolfgang F*****, vertreten durch Roessler Rechtsanwalts KEG in Wien, wider die Antragsgegner 1. I***** GmbH, ***** vertreten durch Dr. Stefan Gulner, Rechtsanwalt in Wien, 2. C***** GmbH, *****vertreten durch Dr. Werner Goeritz, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 5 MRG (§ 8 Abs 3 MRG), infolge Revisionsrekurses der Zweitantragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 3. August 1999, GZ 41 R 349/99y-21, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs der Zweitantragsgegnerin wird teilweise Folge. Der angefochtene Sachbeschluss wird dahin abgeändert, dass er unter Einbeziehung eines unbekämpften Zuspruchs in Höhe von S 217.600 hinsichtlich der Erstantragsgegnerin insgesamt zu lauten hat:

"Erst- und Zweitantragsgegner sind zur ungeteilten Hand schuldig, dem Antragsteller den Betrag von S 59.191,48 binnen 14 Tagen zu bezahlen.

Die Erstantragsgegnerin ist darüber hinaus schuldig, dem Antragsteller weitere S 158.408,52 binnen 14 Tagen zu bezahlen.

Erst- und Zweitantragsgegner sind zur ungeteilten Hand schuldig, dem Antragsteller die mit S 3.209 sowie der Erstantragsgegner darüber hinaus S 8.254 an Barauslagen des Verfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen."

Begründung:

Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals Nr 3 im Haus ***** in*****. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war die Zweitantragsgegnerin Alleineigentümerin der Liegenschaft. Im Jahr 1995 verkaufte die Zweitantragsgegnerin nach erfolgter Parifizierung einzelne Wohnungen des Hauses und das Dachgeschoss an die Erstantragsgegnerin. Andere Wohnungen im Haus waren schon zuvor im Jahr 1993 an verschiedene andere Personen veräußert worden.

Ab Dezember 1995 ließ die Erstantragsgegnerin den Dachboden ausbauen, wobei in unmittelbarer Nähe zum Geschäftslokal des Antragstellers ein Baukran aufgestellt wurde und dort die Lagerung von Baumaterial und Aufstellung eines Baucontainers für Bauschutt bewilligt wurde. Ab Dezember 1995 wurde an der Vorderfront des Hauses ein Baugerüst angebracht, das bis ca November/Dezember 1996 aufgestellt blieb. Das Gerüst wurde zwar in erster Linie für den Dachbodenausbau errichtet, doch schloss sich die Zweitantragsgegnerin mit Arbeiten an und ließ zugleich die straßenseitige Fassade unterhalb des Dachgeschosses renovieren. Gleichzeitig mit diesen Arbeiten wurde im Stiegenhaus von der Zweitantragsgegnerin eine Aufzugsanlage eingebaut. Beide Antragsgegner ließen gleichzeitig Sanierungsarbeiten im Bereich des Kellers und an den Gas- und Wassersteigleitungen durchführen.

Die Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten bewirkte beim Antragsteller, der im Haus ein Gastwirtschaftslokal betreibt, insgesamt einen Verdienstentgang von S 144.800. Reinigungskosten entstanden in Höhe von S 10.000, Kosten der Portalherstellung S 14.800, Kosten einer neuen Werbeplane S 2.000, eines neuen Teppichs S 6.000 und der Wiederherstellung der Entlüftung S 40.000. Das Erstgericht ermittelte einen Gesamtbetrag von S 217.600, der dem Antragsteller als Entschädigung gemäß § 8 Abs 3 MRG insgesamt gebühre. Das Erstgericht legte der Erstantragsgegnerin die Verpflichtung zur Zahlung eines Betrages von S 217.600 auf, der Zweitantragsgegnerin in solidarischer Haftung mit der Erstantragsgegnerin S 177.600. Die Ersatzpflicht bestehe jeweils jenem gegenüber, dem die beeinträchtigenden Arbeiten zuzurechnen seien, ohne dass es auf das Verschulden der Haftenden ankäme. Im Fall mehrerer Auftraggeber sei die jeweilige Haftung nach § 1302 ABGB zu beurteilen. Damit seien jene Beeinträchtigungen, die durch die Sanierung der Hausfassade, die Sanierung der Altbestands der Alt- und Steigleitungen sowie den Lifteinbau verursacht worden seien, der Zweitantragsgegnerin als Auftragsgeberin zuzurechnen. Der Umbau des Kellers sei beiden Antragsgegnern zuzurechnen. Die Beeinträchtigungen durch die Aufstockung und den Dachbodenausbau, die Sanierung der oberen Fassade und die Errichtung neuer Steigleitungen sei der Erstantragsgegnerin allein zuzurechnen. Auf Grund der zeitlichen und örtlichen Verquickung der durchgeführten Arbeiten sei es nicht möglich, konkrete Anteile des entstandenen Schadens jeweils einem der Antragsgegner zuzuordnen, zumal die Arbeiten teilweise parallel verlaufen seien und teilweise sogar gemeinsam in Auftrag gegeben worden seien. Es sei daher von einer solidarischen Haftung für den Gesamtschaden auszugehen, wovon nur die Kosten von S 40.000 für die Erneuerung der Abluftanlage, die nur durch die Aufstockung notwendig geworden sei, auszunehmen. Diese seien allein der Erstantragsgegnerin zuzuordnen.

Einem Rekurs der Zweitantragsgegnerin gegen diesen Sachbeschluss gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es erachtete in rechtlicher Hinsicht den Einwand der Zweitantragsgegnerin, ihr komme nicht die alleinige Passivlegitimation zu, das Begehren der Antragstellerin habe sich gegen alle Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses zu richten, für unbeachtlich. Obwohl es sich um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, nämlich der Hausfassade gehandelt habe, sei die Zurechnung der dadurch bewirkten Beeinträchtigungen an die Zweitantragsgegnerin richterweise erfolgt. Diese habe nämlich den Auftrag zur Fassadenrenovierung und Sanierung des Altbestands der Steigleitungen sowie Einbau des Lifts erteilt. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass durch Abverkauf einzelner Miteigentumsanteile gemäß § 1120 ABGB auch die übrigen Erwerber in das Mietverhältnis mit dem Antragsteller auf Vermieterseite eingetreten seien. Die Zweitantragsgegnerin sei dennoch allein passiv legitimiert, weil sie nach den erstgerichtlichen Feststellungen den Schaden der Antragstellerin allein verursacht habe. Eine notwendige Streitgenossenschaft mit den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern des Hauses bestehe nicht. Wenn nur einer von mehreren Vermietern eine störende Handlung gegenüber einem Mieter setze, sei auch dieser nur allein passiv legitimiert (MietSlg 32.637).

Das Rekursgericht billigte im weiteren auch die der Zweitantragsgegnerin mit der Erstantragsgegnerin solidarisch auferlegte Zahlungsverpflichtung.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Zweitantragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer Abweisung des Begehrens des Antragstellers hinsichtlich der Zweitantragsgegnerin, in eventu, die Zweitantragsgegnerin nur zum Ersatz eines Betrages von S 59.191,48 zu verpflichten. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Antragsteller beantragte, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, in eventu, ihm nicht Folge zu geben.

Die Erstantragsgegnerin hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Der Revisionsrekurs der Zweitantragsgegnerin ist zulässig und teilweise berechtigt.

Es entspricht ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass Erhaltungs- und Änderungsarbeiten auch an allgemeinen Teilen des Hauses zu einer Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG führen können, wenn dadurch eine wesentliche Beeinträchtigung eines Mieters stattfindet (WoBl 1993/112; WoBl 1995/75; WoBl 1997/107 ua). Folgend Krejci (in HdB 244) wurde ausgesprochen, dass ersatzpflichtig der sei, dem die Erhaltungs-, Verbesserungs- oder Änderungsarbeiten "zuzurechnen" sind und dass es sich hiebei um einen § 364a ABGB vergleichbaren Fall der Eingriffshaftung handle, für den Rechtswidrigkeit ebensowenig Haftungsvoraussetzung wie Verschulden ist (vgl SZ 67/155; NZ 1998, 276). Dabei sind die Grundsätze der Solidarhaftung iSd § 1302 ABGB heranzuziehen (WoBl 1995/75; VwGH RdU 1995, 30). Als ersatzpflichtig kommen demnach entweder der Vermieter oder ein bzw mehrere Mieter in Betracht. Nicht entscheidend ist, wem aus den Arbeiten Vorteile erwachsen, denn es geht beim Anspruch auf Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG nicht darum, dem in der Mietrechtsausübung beeinträchtigten Mieter irgendwelche Vorteile herauszugeben, die jemand infolge Eingriffs in das Mietrecht erzielt hat, sondern nur darum, dass der betroffene Mieter die ihm entstandenen Nachteile ausgeglichen erhält (vgl Krejci aaO). So ist der Oberste Gerichtshof in WoBl 1995/75 = MietSlg 46.236 von einer Zurechnung an die Hauseigentümer und damit deren Ersatzpflicht (dort solidarisch mit einem Änderungsarbeiten durchführenden Mieter), ausgegangen, weil die Beeinträchtigung durch Reparaturarbeiten an der Hausfassade, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählt, erfolgte (vgl WoBl 1995/75 = MietSlg 46.236).

§ 8 Abs 3 MRG nennt als ersatzpflichtig für wesentliche Beeinträchtigungen den Vermieter, sofern aber die Arbeiten ein Mieter durchführt, diesen Mieter.

Zutreffend haben die Vorinstanzen darauf hingewiesen, dass durch die Veräußerung von Miteigentumsanteilen am verfahrensgegenständlichen Haus gemäß § 1120 ABGB ein Vertragseintritt der neuen Miteigentümer in das mit dem Antragsteller bestehende Mietverhältnis erfolgte. Daran hat sich auch durch die Begründung von Wohnungseigentum am betreffenden Mietobjekt zugunsten der Zweitantragsgegnerin nichts geändert (WoBl 1997, 182/55; WoBl 1998/122, 179).

Der Zweitantragsgegner ist daher nur einer von mehreren Vermietern, die dem Antragsteller als Vertragspartner im Mietverhältnis gegenüberstehen. Ungeachtet dessen, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Altmieter alle jene Rechte zustehen, die mit seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht korrespondieren (vgl SZ 71/46), treffen die mietvertraglichen Pflichten jedoch alle Mit- und Wohnungseigentümer eines Hauses gemeinsam. Das bedeutet, dass zwar der einzelne Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Duldungs- und Veränderungsanspruchs gemäß § 8 Abs 2 MRG gegenüber dem Mieter allein legitimiert ist, da ihm dieser Anspruch aus dem ausschließlichen Nutzungsrecht an seinem WE-Objekt erwächst, doch für Entschädigungsansprüche nach § 8 Abs 3 MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar (WoBl 1998/122, 179). Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden.