5Ob108/99i – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der außerstreitigen Rechtssache des Antragstellers Mag. Stephan E*****, vertreten durch Dr. Otto Ackerl, Dr. Adalbert Laimer, Mag. Martin Nemec, Rechtsanwälte in Wien, wider die Antragsgegner 1. I*****, 2. Verein*****, ebendort, 3. R***** GmbH, ebendort, alle vertreten durch Dr. Ruth Mirecki, Rechtsanwältin in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 1 MRG iVm § 2 Abs 3 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 3. November 1998, GZ 39 R 631/98b-50, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 15. Juni 1998, GZ 45 Msch 152/94b-46, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Der Revisionsrekurs der Antragsgegner wird zurückgewiesen.

Begründung:

Das Rekursgericht hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses deshalb für gegeben erachtet, weil keine gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage des Vorliegens eines Umgehungsgeschäftes bei Sanierungshauptmiete bestehe, wenn Hauptmieter eine juristische Person sei, deren Gesellschafter ausschließlich der Hauseigentümer und eine diesem zu 100 % gehörige Gesellschaft sind.

Diese Frage ist aber durch gesicherte Rechtsprechung zu den Voraussetzungen der Zulässigkeit einer Sanierungshauptmiete und der Zwischenschaltung als Hauptmieter einer vom Hauseigentümer beherrschten "Vermietungsgesellschaft mbH" im Sinn der von den Vorinstanzen vertretenen Rechtsauffassung mittlerweile bereits ausreichend geklärt.

Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO, § 37 Abs 3 Z 16 MRG).

Die von § 2 Abs 3 MRG erfasste Umgehungsabsicht ist in der Regel darauf gerichtet, durch die Untervermietung einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen und/oder den Kündigungsschutz dadurch auszuschalten, dass das Untermietverhältnis faktisch mit dem Hauptmietverhältnis endet oder aber weitergehende Befristungsmöglichkeiten als bei einem Hauptmietvertrag zulässig sind. Sie kann auch nur den Kündigungsschutz oder nur die Zinsbildung betreffen (vgl die bei Würth/Zingher Miet- und WohnR20 Rz 17 zu § 2 MRG zitierte Rechtsprechung).

Einen Sonderfall stellt die von der Rechtsprechung als zulässig angesehene echte "Sanierungshauptmiete" dar, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die gestattete Untervermietung amortisieren darf. Für die Beurteilung einer dabei vorliegenden Umgehungsabsicht sind vor allem wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgebend: Je deutlicher der Rückfluss an den Hauseigentümer ist und je stärker dieser eine als Hauptmieter auftretende Gesellschaft beherrscht, um so eher ist ein Umgehungsgeschäft anzunehmen. Trotz Vermietung zum Zweck der Sanierung, die der Hauseigentümer nicht selbst finanzieren kann - oder wie hier - nicht durchführen will, weil er eine Religionsgesellschaft ist, ist ein unzulässiges Umgehungsgeschäft dann anzunehmen, wenn ein deutlicher Rückfluss des eingehobenen Untermietzinses an den Hauseigentümer dergestalt erfolgt, dass der Hauseigentümer mehr als den für das konkrete Objekt zulässigen Hauptmietzins lukriert oder als Hauptmieter eine vom Hauseigentümer beherrschte Vermietungsgesellschaft eingeschaltet wurde, weil sich daraus wiederum eine die Umgehungsabsicht indizierende verdächtige Situation ergibt (vgl MietSlg 47.147; WoBl 1999/153, 346; 5 Ob 34/99g; RS0069851). Es genügt bereits, wenn der Hauseigentümer aus der Differenz zwischen zulässigem Hauptmietzins und Untermietzins Profit zieht, indem er sich vom formellen Hauptmieter mehr als den zulässigen Hauptmietzins bezahlen läßt. Dieser "Rückfluss" des Untermietzinses über den formellen Hauptmieter an den Hauseigentümer indiziert bereits die einer zulässigen Sanierungshauptmiete schädliche Umgehungsabsicht.

Auch hier liegt der Fall nicht anders, wo der Rückfluss des den zulässigen Hauptmietzins wesentlich übersteigenden Untermietzinses über den Weg der Zweitantragsgegnerin an die Drittantragsgegnerin erfolgt, die zu 100 % im wirtschaftlichen Eigentum der Erstantragsgegnerin steht. Auf diese Weise fließt der Erstantragsgegnerin als 99 %iger Gesellschafterin der Drittantragsgegnerin und weiterer Alleingesellschafterin des letzten Prozents der Gesellschaftsanteile als Hauptmietzins der unzulässig hohe Untermietzins zu. Im wirtschaftlichen Ergebnis bedeutet dies, dass die die Drittantragsgegnerin allein kontrollierende und wirtschaftlich zu 100 % eignende Erstantragsgegnerin die Sanierung von Wohnungen finanziert und diese Finanzierung durch den Rückfluss des "Untermietzinses" wieder lukriert. An diesem verpönten wirtschaftlichen Modell ändert der Umstand nichts, dass die Drittantragsgegnerin Fruchtgenussberechtigte ist (vgl 4 Ob 2069/96k), weil auch bei Subuntermiete im vorgeschalteten Bestandverhältnis die gleichen Beurteilungsgrundsätze wie im Hauptmietverhältnis zu gelten haben (EWR § 2, 18 f).