5Ob322/98h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragsteller 1. Clemens S*****, 2. Dr. Kathrin W*****-S*****, beide vertreten durch Josef Cser, Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Landstraße, Erdbergstraße 22, 1030 Wien, wider den Antragsgegner H*****stiftung *****, diese vertreten durch die Finanzprokuratur, Singerstraße 17-19, 1011 Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 21. Juli 1998, GZ 40 R 321/98x-14, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 20. März 1998, GZ 42 Msch 6/96p-10, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Der ordentliche Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung:

Die Antragsteller sind Mieter der Wohnung top Nr 11 und 12 im Haus T*****gasse 8 in ***** W*****. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin dieses Hauses.

Obwohl die Antragsteller die berechtigten Ersatzansprüche ihres Vormieters durch Ersatz dieses Aufwands an den Vermieter im Sinn des § 10 Abs 6 MRG idF des 3. WÄG befriedigten, wurde mit ihnen im Mietvertrag vom 19. 1. 1995 ein (angemessener) monatlicher Hauptmietzins von S 8.171,80 vereinbart. Mit der Befriedigung der Ersatzansprüche hatten sie neben anderem eine Standardanhebung von Kategorie D in Kategorie A wirtschaftlich getragen. Nach der klaren Anordnung des § 10 Abs 6 MRG haben bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses die durch die Abgeltung des Ersatzanspruches des früheren Mieters abgegoltenen Aufwendungen außer Betracht zu bleiben. Unter Zugrundelegung einer Nutzfläche von 128,91 m**2 für die zusammengelegten Wohnungen hätte daher ein Hautpmietzins von nur S 2.114,12, somit S 16,40 pro m**2 vereinbart werden dürfen.

Zwischen den Parteien ist nur mehr strittig, ob eine nach § 18 f MRG ergangene Entscheidung, mit der für die bezeichnete Wohnung die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses von S 3.322,72 im Monat für den verfahrensgegenständlichen Zeitraum für zulässig erklärt worden war, auf die Antragsteller durchschlägt oder aber ob infolge der Bestimmung des § 18 Abs 5 MRG idF des 3. WÄG der Vermieter den auf die Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrag selbst zu tragen hat.

Das Rekursgericht gelangte unter Anwendung der Bestimmung des § 18 Abs 5 MRG idF des 3. WÄG zu der sich aus dem Gesetzeswortlaut dieser Bestimmung ergebenden Folgerung, daß dann, wenn für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D ein Mietzins vereinbart wurde, der S 7,40 bzw S 8,20 pro m**2 übersteigt, der Vermieter einen gemäß § 18 MRG auf diese Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrag nicht auf den Hauptmieter überwälzen darf, sondern selbst zu tragen hat.

An der diesbezüglichen Klarheit der gesetzlichen Anordnung besteht auch in Anbetracht des Ausschußberichtes (AB zu Art II Z 18 [§ 18 Abs 5 MRG]: "Zu dieser Bestimmung verweist der Ausschuß auf die Zielsetzung des Arbeitsübereinkommens vom Dezember 1990, nach dem" zur stärkeren Sicherung der Erhaltung und zur Vermeidung von Mietenerhöhungsverfahren nach dem unbefriedigenden § 18-Verfahren "die Mietzinse bei Neuvermietung von Kategorie-D-Wohnungen auf "D-Neu", 14,80 S anzuheben sind. Damit wird die seit langem allgemein anerkannte Zielsetzung, den noch vorhandenen Anteil an Substandardwohnung weiter zu verringern, für die Zwischenzeit aber einen im Verhältnis zum Stand der Wohnung zumutbaren Beitrag zur Hauserhaltung zu leisten, weiterverfolgt. ..... Der Ausschuß hält dazu noch ergänzend fest, daß durch § 18 Abs 5 die Durchführung eines § 18 MRG-Erhöhungsverfahrens für das Haus, in dem eine entsprechende Wohnung liegt, nicht ausgeschlossen wird, die Überwälzung des auf diese Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrags aber nicht zulässig ist" (vgl Anm 1 zu § 18 MRG in Würth-Zingher WohnR94). Das Verbot der Überwälzbarkeit macht klar, daß es auf die Frage eines "Eingriffs in die Rechtskraft einer Entscheidung" nicht ankommt. Für Wohnungen der Ausstattungskategorie D, die im Zeitpunkt der Vermietung in brauchbarem Zustand sind, darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von S 14,80 je m**2 der Nutzfläche und Monat vereinbart werden, womit allerdings die für den Vermieter möglicherweise nachteilige Rechtsfolge des § 18 Abs 5 MRG, nämlich der Ausschluß einer Mietzinserhöhung nach den §§ 18 ff MRG für diese Wohnung verbunden ist. Daß sich der noch im Entwurf des entsprechenden § 45 Abs 3 BWRG-Entw angebrachte Hinweis auf diese Konsequenz in § 16 Abs 5 MRG nicht findet, sondern nur den § 18 Abs 5 MRG zu entnehmen ist, ändert aber nichts an der klaren gesetzlichen Anordnung (vgl Tades-Stabentheiner in ÖJZ 1994, 1A, 9).

Keinem Zweifel unterliegt auch, daß diese Mietzinsbildungsvorschrift im Fall des § 10 Abs 6 MRG anzuwenden ist, da dessen erster Satz ganz allgemein auf die Bestimmungen über die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses verweist.

Wohl trifft es zu, daß keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Anwendbarkeit des § 18 Abs 5 MRG vorliegt. Dennoch liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn das Gesetz selbst eine klare, d.h. eindeutige Regelung trifft (WoBl 1991/125), so, wenn eine Rechtsfrage im Gesetz so eindeutig gelöst ist, daß nur eine Auslegungsmöglichkeit ernstlich in Betracht zu ziehen ist und Zweifel nicht entstehen können (AnwBl 1992, 753; JUS Z-1298 = RZ 1994/45 ua).

Daß das Rekursgericht in der Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter die gesetzliche Anordnung des § 18 Abs 5 MRG eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung erkannte und die Anrufung des Obersten Gerichtshofes zuließ, ist unbeachtlich, weil ein derartiger Ausspruch den Obersten Gerichtshof nicht bindet.