Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dr.Günter D*****, Arzt, ***** vertreten durch Dr.Josef Cser, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Alsergrund, Währinger Straße 41, 1090 Wien, wider die Antragsgegnerin Renate T*****, vertreten durch Dr.Wolfgang Dellhorn, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 12 iVm §§ 21 bis 23 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. September 1997, GZ 41 R 576/97b-11, womit infolge Rekurses der Antragsgegnerin der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 23. Juni 1997, GZ 4 Msch 11/97z-7, teilweise abgeändert wurde, 1. den
Beschluß
gefaßt:
Der Revisionsrekurs wird, soweit er sich gegen die Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes durch Vorschreibung von S 52,38 an Kommunalsteuer richtet, zurückgewiesen;
2. den
Sachbeschluß
gefaßt:
Im übrigen wird dem Revisionsrekurs teilweise Folge gegeben und der angefochtene Sachbeschluß dahin abgeändert, daß die Entscheidungen der Vorinstanzen einschließlich der unbekämpft in Rechtskraft erwachsenen Teile zu lauten haben:
"1. Die Antragsgegnerin hat gegenüber dem Antragsteller das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung Tür Nr 6 - 7 im Haus 1090 Wien, Berggasse 13, durch Vorschreibung folgender Betriebskostenpositionen überschritten:
a) im Jahr 1993 um S 1.750,80 (fiktives Entgelt für die Hausbesorgerwohnung), im Jahr 1994 um S 52,38 (Kommunalsteuer),
b) im Jahr 1993 um S 540 (Dachbodenreinigungskosten) und
c) in den Jahren 1993, 1994 und 1995 um jeweils S 36 jährlich (Bankspesen).
2. Der Antrag des Dr.Günter D***** auf Feststellung, die Antragsgegnerin habe ihm gegenüber das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung Tür Nr 6 - 7 im Haus ***** durch Vorschreibung folgender Betriebskostenpositionen, nämlich
a) im Jahr 1993 um S 525 (Schneereinigungskosten),
b) im Jahr 1993 um S 6.240 (fiktives Entgelt für die Hausbesorgerwohnung) und
c) im Jahr 1994 um weitere S 19.992,78 (Hausreinigungskosten) und weitere S 187,14 (Kommunalsteuer)
überschritten, wird abgewiesen.
Die Antragsgegnerin ist schuldig, dem Antragsteller anteilige Barauslagen von S 10 binnen 14 Tagen zu ersetzen."
Begründung:
Zumindest seit 1994 ist kein Hausbesorger zur Betreuung des Hauses ***** beschäftigt. Es existiert auch keine eigene Hausbesorgerwohnung. An Bankspesen (für die Überweisung der Mietzinse) wurden dem Antragsteller in den Jahren 1993 bis 1995 jährlich S 36 als Betriebskosten verrechnet. Dieser brachte am 16.12.1995 einen Antrag auf Überprüfung einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnungen 1992, 1993 und 1994 bei der Schlichtungsstelle ein, wobei insbesondere folgende Positionen bestritten wurden: S 7.990,80 für eine Dienstwohnung, weil die Hausbesorgerwohnung bereits vermietet sei; S 17.968,20 (12 x S 1.497,35), S 2.005,32 (12 x S 167,11) und S 258,48 (zweimal S 129,31), insgesamt S 28.223,10 für nicht näher bezeichnete Positionen in der Betriebskostenabrechnung. Im Gerichtsverfahren erster Instanz blieben die Positionen für Hausreinigungskosten (insgesamt S 28.183,10), Dachbodenreinigung (S 540), Schneeräumungskosten (S 525) und Bankspesen von S 108 (3 x S 36) strittig.
Der Antragsteller brachte hiezu vor, daß dem Hauseigentümer im Falle einer Vermietung einer Hausbesorgerwohnung nicht noch daneben im Wege des fiktiven Hausbesorgerentgeltes weitere Einnahmen zufließen könnten, ebensowenig aus der Anrechnung von Kommunalsteuer.
Dem hielt die Antragsgegnerin entgegen, daß es keine Hausbesorgerwohnung gebe und daß auch der Wert der Dienstwohnung ausdrücklich vom fiktiven Hausbesorgerentgelt umfaßt sei. Die Schneeräumung des Dachbodens falle nicht unter Pflichten des Hausbesorgers.
Das Erstgericht fällte einen Sachbeschluß nachstehenden Inhalts:
"1. Die Antragsgegnerin hat gegenüber dem Antragsteller das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung ***** durch Verrechnung in den Betriebskostenabrechnungen
a) um S 7.990,80 und S 239,52 für Hausreinigungskosten
b) von 1993 für S 540,-- an Dachbodenreinigungskosten und
c) 1993, 1994 und 1995 um jeweils jährlich S 36,-- für Bankspesen
überschritten.
2. Der Antrag des Antragstellers auf Feststellung, daß die Antragsgegnerin ihm gegenüber das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung in *****, durch Verrechnung in den Betriebskostenabrechnungen
a) 1993 um S 525,- für Schneereinigungskosten,
b) 1994 um weitere S 19.992,78 für Hausreinigungskosten
überschritten habe, wird abgewiesen."
Zusätzlich zum unstrittigen Sachverhalt stellte es fest, daß der Antragsteller Mieter der Wohnung top 6 - 7 des Hauses ***** ist, welches im Eigentum der Antragsgegnerin steht. Die Gesamtnutzfläche beträgt 1853 m2, der Gehsteig umfaßt eine Fläche von 51,21 m2. Die im Spruch des Erstgerichtes genannten Beträge waren in den Betriebskostenabrechnungen 1993, 1994 und 1995 enthalten und wurden dem Antragsteller vorgeschrieben. Die Antragsgegnerin bezahlte 1993 für Dachbodenschneereinigung S 525. 1994 verrechnete sie an fiktiven Hausbesorgerkosten S 7.990,80 für die Dienstwohnung, 12 x S 1.497,35 an Sozialversicherungsbeiträgen sowie 12 x S 167,11 und zweimal S 129,39 an Kommunalsteuer.
Zu 1.:
Soweit sich der Revisionsrekurs auch gegen die Feststellung einer Mietzinsüberschreitung durch Verrechnung eines - in S 239,52 enthaltenen - Teilbetrages von S 52,38 an Kommunalsteuer richtet, ist dieser wegen Teilrechtskraft des erstgerichtlichen Sachbeschlusses unzulässig: Die Rechtsmittelwerberin übersieht nämlich, daß sie in ihrem Rekurs, ausgehend von einer Pauschalabgeltung von S 13/m2 für eine 40 m2 große Wohnung eine Überschreitung der nach dem Hausbesorgerentgelt errechneten Kommunalsteuer von S 52,38 für das Jahr 1994 selbst zuerkannt und dementsprechend den erstgerichtlichen Sachbeschluß diesbezüglich auch nur im übersteigenden Umfang (dies sind S 187,14) angefochten hat.
Zu 2.:
Gemäß § 21 Abs 1 Z 7 MRG gelten die im § 22 MRG bestimmten Auslagen für die Verwaltung des Hauses als Betriebskosten, zu deren Zahlung der Mieter verpflichtet ist. Nach § 22 MRG darf der Vermieter zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren u.dgl je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den nach § 15 a Abs 3 Z 1 MRG (= Kategorie A) jeweils geltenden Betrag anrechnen, der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist. Dadurch wird dem Vermieter ein Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen aller Art als Betriebskostenpost zuerkannt, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob ein Verwalter bestellt ist und ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe dieser Auslagen (zur vergleichbaren Rechtslage vor dem 3.WÄG: WoBl 1993/125 mwN). Entgegen der Ansicht der Rekurswerberin müssen auch die von ihr bzw dem von ihr mit der Einziehung der Mietzinse beauftragten Verwalter entstehenden Kontoführungskosten, die bei unbarem Zahlungsverkehr entstehen, als Verwaltungsauslagen im vorgenannten Sinn beurteilt werden. Geldschulden sind im Zweifel Schickschulden, und zwar auch dann, wenn die Zahlung auf ein Bankkonto vereinbart wurde (Reischauer in Rummel I2 Rz 14 zu § 905 ABGB mwN). Die Einzahlung (Überweisung) auf ein Konto des Gläubigers befreit jedenfalls bei Einverständnis, wobei insbesondere die Mitteilung von Kontonummern auf Geschäftspapier, Rechnungen etc aufgrund der Verkehrssitte das Einverständnis des Gläubigers dokumentiert (Reischauer aaO Rz 15 mwN). Im vorliegenden Fall wurde von der Antragsgegnerin nicht einmal behauptet, daß dem Mieter eine andere Zahlungsart als die durch Überweisung auf das Konto des Verwalters eingeräumt oder möglich war. Die Kosten von Geldzahlungen, so auch die beim Empfänger einzuhebende Postanweisungszustellgebühr, hat grundsätzlich der Schuldner zu tragen und daher bei der Einzahlung zu berücksichtigen. Die Kosten von Erlagscheinen und deren Verrechnung gehen aber nach der Verkehrssitte zu Lasten des Gläubigers (Reischauer aaO Rz 18). Zur Tätigkeit eines Hausverwalters, die durch das nur zum Teil auf die Mieter überwälzbare, vom Vermieter zu zahlende Verwalterhonorar entlohnt wird, gehören alle der Erhaltung und Verwaltung der Liegenschaft dienenden Verfügungen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen. Erbringt also ein Hausverwalter Leistungen, die üblicherweise zu seinem Aufgabenkreis gehören, so ist er nicht berechtigt, vom Mieter hiefür Entgelt zu verlangen (vgl RIS-Justiz RS0050060, insbesondere 5 Ob 92/95). Wenn nun - wie heute üblich - ein Vermieter den Weg wählt, den Mietzins mittels unbarer Überweisung auf ein Konto des Verwalters einzuheben, ist auch darin eine üblicherweise der Verwaltung und somit dem Aufgabenkreis eines Verwalters zuzurechnende Tätigkeit zu ersehen, die nur im Rahmen der Pauschalabgeltung nach § 22 MRG Berücksichtigung zu finden hat. Zutreffend haben die Vorinstanzen daher die (zusätzliche) Verrechnung von Bankspesen als unzulässige Überschreitung des gesetzlichen Mietzinses beurteilt.
Ausgehend von diesem Sachverhalt vertrat das Erstgericht die Rechtsauffassung, daß der Vermieter gemäß § 22 MRG zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den nach § 12 a (gemeint: 15 a) Abs 3 Z 1 MRG jeweils geltenden Betrag anrechnen dürfe, der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen sei. Daneben dürften keine weiteren Auslagen für die Verwaltung in Rechnung gestellt werden, insbesondere auch nicht Kosten unter dem Titel "Buchungsgebühr" u. dgl.
Auch wenn kein Hausbesorger bestellt sei, könne der Vermieter den Mietern jene Kosten anlasten, die im Fall des Vorhandenseins eines Hausbesorgers zu entrichten wären (§ 23 Abs 2 MRG). Auf die tatsächlichen Kosten komme es dabei nicht an, doch dürften die fiktiven Hausbesorgerkosten nur dann angelastet werden, wenn entsprechende Leistungen erbracht würden. Zunächst seien S 7.990,80 für die Hausbesorgerdienstwohnung in Rechnung gestellt worden. Dieser Betrag schlüssle sich in S 51,22 x 13 = S 665,90 und S 665,90 x 12 = S 7.990,80 auf. Die S 13/m2 stellten hiebei den pauschalen Bewertungssatz der Sozialversicherungen für die fiktive Hausbesorgerwohnung dar. Die Zahl von 51,22 sei jedoch nicht konkretisiert worden, sodaß diese Position der Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar sei. Der Sozialversicherungsbeitrag von S 1.497,35 entspreche dem Inhalt der Beitragstabelle.
Mit 1.1.1994 sei die Kommunalsteuer an die Stelle der Lohnsummensteuer getreten und stelle - soweit sie vom Hauseigentümer aufgrund der Beschäftigung eines Hausbesorgers zu entrichten sei - im dadurch gerechtfertigten Umfang eine Betriebskostenpost im Sinne des § 23 Abs 1 Z 3 MRG dar. Auch diese Kosten habe er daher gemäß § 23 Abs 2 MRG im Rahmen der fiktiven Hausbesorgerkosten zu tragen. Wegen der nach Ansicht des Erstgerichtes nicht ausreichend konkretisierten Betriebkostenpost für die Hausbesorgerwohnung sei dieser Posten als fiktiver Entgeltbestandteil nicht berücksichtigungsfähig, somit auch nicht als Basis für die (fiktive) Kommunalsteuer. Das Erstgericht errechnete den laufenden Bezug 1994 demnach wie folgt:
a) Entgelt 1853 m2 x 2,03 = S 3.761,59
Gehsteig 150,21 x 3,67 = S 551,71
Lichtpauschale S 27,30
15 % Materialzuschlag
zum Entgelt S 564,24
S 4.904,84
davon 3 % = 147,15
b) für Urlaubs- und
Weihnachtsgeld
Entgelt S 3.761,59
Gehsteig S 551,71
S 4.312,90
davon 3 % = 129,39
Die Verrechnung von 12 x S 167,11 (auf der unrichtigen Basis von S 5.570,30), somit im Jahresbetrag von S 2.005,32 anstelle richtig 12 x S 147,15, woraus ein Gesamtbetrag von S 1.765,80 resultiere, ergebe eine Differnz von S 239,52 an zuviel verrechneter Kommunalsteuer.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin teilweise Folge und faßte - einschließlich der unbekämpft gebliebenen und somit in Rechtskraft erwachsenen Teile - einen Sachbeschluß des Inhalts:
"1.) Die Antragsgegnerin hat gegenüber dem Antragsteller das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung Tür Nr. 6 - 7 im Haus ***** durch Vorschreibung folgender Betriebskostenpositionen überschritten:
a) Im Jahr 1993 um S 1.750,80 (fiktives Entgelt für die Hausbesorgerwohnung) und (gemeint: 1994) um S 239,52 (Kommunalsteuer),
b) im Jahr 1993 um S 540,-- (Dachbodenreinigungskosten und
c) in den Jahren 1993, 1994 und 1995 um jeweils S 36,-- jährlich (Bankspesen).
2.) Der Antrag des Antragstellers auf Feststellung, die Antragsgegnerin habe ihm gegenüber das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung Tür Nr. 6 - 7 im Haus *****, durch Vorschreibung folgender Betriebskostenpositionen
a) im Jahr 1993 um S 525,-- (Schneereinigungskosten),
b) im Jahr 1993 um S 6.240,-- (fiktives Entgelt für die Hausbesorgerwohnung) und
c) im Jahr 1994 um weitere S 19.992,78 (Hausreinigungskosten)
überschritten, wird abgewiesen."
Weiters sprach es aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Ausgehend von den Feststellungen vertrat das Rekursgericht zu den noch strittigen Punkten der Hausreinigungskosten sowie der Bankspesen folgende Rechtsansicht: Bei Geldschulden handle es sich gemäß § 905 Abs 2 ABGB um Schickschulden. Da ein Geldschuldner im Regelfall kein Interesse habe, sich billigen Wünschen des Gläubigers nach einer bestimmten verkehrsüblichen Zahlungsart zu widersetzen (MietSlg 5605/6, 29.106 mwN), habe der Vermieter das Recht, die Art der Zahlung im Rahmen verkehrsüblicher Erfüllungsorte zu verlangen (Würth in Rummel I2 Rz 2 zu § 1100 ABGB; Reischauer in Rummel I2 Rz 23 zu § 905 ABGB jeweils mwN). Dies ändere jedoch nichts daran, daß der Mieter nach den sich aus § 905 Abs 2 ABGB ergebenden Grundsätzen nur die Kosten der Überweisung, nicht aber die mit dem Einlangen am Gläubigerkonto und dessen Führung verbundenen Kosten zu tragen habe (MietSlg 5605/6, 5800, 28.084, 29.106; Reischauer aaO Rz 18). Diese Kosten könnte der Vermieter nur dadurch vermeiden, daß er vom Mieter eine Barzahlung verlange. Das Rekursgericht sehe sich daher nicht veranlaßt, von der herrschenden Lehre (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 2 zu § 21 MRG, Würth in Rummel II2 Rz 3 zu § 21 MRG; Palten, Betrieskosten im Mietrecht Rz 91) und ständigen Judikatur (MietSlg 30.286, 32.274, 34.382 f) abzugehen, wonach die zusätzliche Vorschreibung bereits durch § 22 MRG abgegoltener Buchungsgebühren oder Inkassospesen (vgl WoBl 1993/125), die in der taxativen Aufzählung des Betriebskostenkatalogs im § 21 Abs 1 MRG nicht enthalten seien, jedenfalls eine Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes begründe. Nicht entscheidend sei letztlich auch, ob dem Vermieter durch die Betrauung eines Hausbesorgers mit Inkassotätigkeiten zusätzliche Aufwendungen erwüchsen (MietSlg 34.383).
Gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für den in § 23 MRG bestimmten Beitrag für Hausbesorgerarbeiten als Betriebskosten. Wenn der Vermieter selbst oder eine von diesem bestellte und entlohnte, jedoch nicht als Hausbesorger anzusehende Person die Hausbesorgerarbeiten leistete, so habe der Vermieter gemäß § 23 Abs 2 MRG Anspruch auf die Beträge nach § 23 Abs 1 MRG. Dies gelte auch für das monatliche Entgelt in der Höhe der für die Zwecke der Sozialversicherung festgesetzten Bewertungssätze, welches gemäß § 13 Abs 6 HBG dem Hausbesorger, der auf den Anspruch auf eine Dienstwohnung gemäß § 13 Abs 5 HBG verzichtet habe, anstelle dieses Sachbezuges, nämlich der im § 13 Abs 1 HBG in ihrem Mindestumfang beschriebenen Dienstwohnung, gebühre. § 23 Abs 1 MRG differenziere zwischen den verschiedenen Entgelten des Hausbesorgers nicht (vgl WoBl 1993/5). Bei fiktiver Verrechnung nach § 23 Abs 2 MRG sei dabei vom Fehlen einer Hausbesorgerwohnung auszugehen. Es dürften daher Beträge gemäß § 13 Abs 6 HBG, die einem Hausbesorger ohne Dienstwohnung zu zahlen wären, veranschlagt werden, handle es sich dabei doch gerade um Kosten, die dem Nichtvorhandensein einer Dienstwohnung entsprächen (WoBl 1995/80). Die fiktive Berechnung auf Basis des § 13 Abs 1 und 6 HBG schließe den vom Erstgericht geforderten Nachweis der für die Berechnung erforderlichen Grundlagen, die auf gesetzlicher Basis beruhten, aus. Unter Zugrundelegung einer 40 m2 großen Dienstwohnung erweise sich die von der Antragsgegnerin gewünschte Berechnung von 13 S monatlich pro Quadratmeter, jährlich somit S 6.240, als zutreffend (vgl ImmZ 1994, 67; MGA HBG4 51 mwN). Die Antragsgegnerin habe daher nur durch Vorschreibung diesen Betrag übersteigender Betriebskosten das gesetzlich zusätzliche Zinsausmaß überschritten. Kein Anspruch bestehe hingegen auf (fiktive) Kommunalsteuer. Das Entstehen einer Kommunalsteuerschuld setze nach § 1 KommStG, BGBl 1993/819, voraus, daß Arbeitslöhne an in § 2 KommStG näher definierte Dienstnehmer einer im Inland gelegenen Betriebsstätte eines Unternehmens gezahlt würden. Das unstrittige Fehlen eines Dienstverhältnisses führe daher dazu, daß bloß eine eigenverantwortlich vorgenommene selbständige Tätigkeit vorliege, die keine Steuerpflicht nach diesem Gesetz zur Folge habe (Österreichische Steuerzeitung 1997, 89; VwGH 18.9.1996, 96/15/0121 und 26.11.1996, 96/14/0028; Doralt/Ruppe I5, 452 f, jeweils mwN). Ebenso wie eine Dienstwohnung und damit die Kosten ihres Ausmalens nicht fingiert werden könnten (WoBl 1995/80), könne die Verweisung des § 23 Abs 2 auf § 23 Abs 1 Z 3 MRG nicht so verstanden werden, daß eine im konkreten Fall nicht bestehende Steuerschuld fingiert und auf die Mieter überwälzt werde. Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil sowohl zur Frage der Überwälzbarkeit von Kosten des Zinsinkassos auf die Mieter als auch zu Berechnungsgrundlagen der Höhe fiktiver Entgelte nach § 23 Abs 2 MRG, insbesondere zur Möglichkeit der fiktiven Überwälzung von Kommunalsteuer, Judikatur des Obersten Gerichtshofes nicht ergangen sei.
Soweit mit dem angefochtenen Sachbeschluß des Rekursgerichtes die Verrechnung von Kommunalsteuer (für 1994) in Höhe von S 239,52 und der Bankspesen (1993 bis 1995) von jeweils S 36 jährlich als Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses festgestellt wurden, richtet sich dagegen der Rekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß auch diese Posten als zulässige Betriebskosten anerkannt werden.
Der Antragsteller beteiligte sich nicht am Revisionsrekursverfahren.
Berechtigt ist der Revisionsrekurs hingegen insoweit, als er sich gegen die Ansicht des Rekursgerichtes richtet, fiktive Kommunalsteuerbeträge nicht als Betriebskosten nach § 23 Abs 2 MRG anzurechnen.
Gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG gelten die vom Vermieter aufgewendeten
Kosten für den im § 23 MRG bestimmten Beitrag für
Hausbesorgerarbeiten als Betriebskosten. Nach dem eindeutigen
Wortlaut des § 23 Abs 2 MRG, der ohne Einschränkung auf § 23 Abs 1
MRG verweist, soll der Vermieter unter den in dieser Gesetzesstelle
normierten Voraussetzungen den Mietern jene Beträge und der
Betriebskosten anrechnen dürfen, die diese auch im Fall einer
Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten durch einen vom Vermieter
bestellten Hausbesorger nach § 23 Abs 1 iVm § 21 Abs 1 Z 8 MRG zu
entrichten hätten, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der den
Vermieter im Fall des § 23 Abs 2 MRG tatsächlich treffende Aufwand
(insbesondere dann, wenn er die Hausbesorgerarbeiten von einer von
ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden
Person verrichten läßt) höher oder (insbesondere dann, wenn der
Vermieter die Hausbesorgerarbeiten selbst verrichtet) niedriger ist
als im Fall des § 23 Abs 1 MRG (MietSlg XXXVIII/23). Mit der Frage,
ob in das fiktive Entgelt des § 23 Abs 2 MRG auch der dem
Hausbesorger ohne Dienstwohnung gebührende Ersatzbetrag nach § 13 Abs
6 HBG einzurechnen ist, hat sich der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob
12/95 (= WoBl 1995/80 = EWR I/21/23) beschäftigt; er kam dabei zum
Ergebnis, daß als Entgelt im Sinn des § 23 Abs 2 MRG alle im
Hausbesorgergesetz als solche bezeichneten Beträge in Betracht
kommen, damit aber auch das monatliche Entgelt in der Höhe für Zwecke
der Sozialversicherung festgesetzten Bewertungssätze, das gemäß § 13
Abs 6 HGB dem Hausbesorger, der auf den Anspruch auf Dienstwohnung
gemäß Abs 5 verzichtet hat, anstelle dieses Sachbezuges gebührt (so
auch MietSlg XLVII/23). Zu dem Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, auf
den der Vermieter Anspruch hat, wenn er die Hausbesorgerarbeiten
selbst verrichtet oder von einer anderen Person als einem
Hausbesorger entrichten läßt, gehört nach der Rechtsprechung auch der
Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages (WoBl 1988/59 =
MietSlg 39.382 uva). Das Rekursgericht erachtet nun die
Kommunalsteuer dieser gesetzlichen Abgabe deshalb für nicht
vergleichbar, weil ein Hauseigentümer, der die Hausbesorgerarbeiten
selbst verrichtet, damit eine eigenverantwortliche selbständige
Tätigkeit ausübe, die keiner Steuerpflicht nach dem KommStG
unterliege.
Gemäß § 1 des mit 1.1.1994 (§ 16 Abs 1) in Kraft getretenen
Kommunalsteuergesetzes 1993, BGBl Nr 819/1993, unterliegen der
Kommunalsteuer Arbeitslöhne, die jeweils in einem Kalendermonat an
die Dienstnehmer einer im Inland gelegenen Betriebsstätte des
Unternehmens gewährt worden sind. Das Kommunalsteuergesetz 1993
bedient sich zur Begriffsdefinition des Unternehmers im § 3 Abs 2
KommStG 1993 und zur Umschreibung des Unternehmens im § 3 Abs 1 Satz
1 und Satz 2 KommStG der Formulierungen des § 2 UStG 1972. Daraus
läßt sich ableiten, daß die Begriffe in beiden Rechtsbereichen den
gleichen Inhalt haben (Fellner, KommStG, § 3 Rz 3). Dies entspricht
auch der Absicht des Gesetzgebers, was sich aus den Erläuterungen zur
Regierungsvorlage (1238 BlgNR 18.GP) ergibt, wonach das KommStG 1993
an den Unternehmensbegriff im Sinne des Umsatzsteuergesetzes 1992
anknüpft (VwGH 8.8.1996, 96/14/0015 mit den vorgenannten Nachweisen).
Der Kreis der in die Kommunalsteuerpflicht einbezogenen Unternehmen
wurde somit gegenüber jenem, welcher zur Zahlung einer
Lohnsummensteuer verpflichtet war, erheblich erweitert, weil es -
anders als nach § 25 GewStG 1953 für die Lohnsummensteuer - nunmehr
auf das Vorhandensein eines "Gewerbebetriebes" nicht mehr ankommt
(BMF 1.9.1994, 06 7004/1-IV/6/94, veröff. in AÖF 1994/298; Hollik,
SWK 1993, A 590; ARD 4473/48/93). Die Bedenken Würths (Würth/Zingher,
Miet- und Wohnrecht20 Rz 5 zu § 23 MRG) hinsichtlich einer Ausdehnung
des Hausbesorgerkostenbegriffs des § 23 Abs 1 Z 3 MRG auf die Lohnsummensteuer sind demnach für die Kommunalsteuer nicht aufrecht zu erhalten. Gewerblich oder beruflich ist danach jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn (Übrschuß) zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Diese Voraussetzungen müssen bei einer längerfristigen Vermietung, wie es hier der Fall ist, jedenfalls angenommen werden (Ruppe Umsatzsteuergesetz 1994 TZ 50 zu § 2 mwN; ARD 4473/48/93). Das Kommunalsteuergesetz 1993 knüpft durch die Definition der Arbeitslöhne und der Dienstnehmer aber auch an das EStG 1988 an. Die Kommunalsteuer erfaßt somit Bezüge, die unter § 25 Abs 1 Z 1 lit a oder lit b oder § 22 Z 2 EStG 1988 fallen (VwGH 11.9.1997, 97/15/0128). Gemäß § 25 Abs 1 Z 1 lit a EStG 1988 sind Bezüge und Vorteile aus einem bestehenden oder früheren Dienstverhältnis steuerpflichtige Einkünfte. Hausbesorger stehen in einem Dienstverhältnis zum Hauseigentümer (Fellner aaO § 2 Rz 37). Zu den Bezügen und Vorteilen gehören alle Einnahmen ("Geld oder geldeswerte Vorteile") im Sinne des § 15 Abs 1 EStG 1988 (Doralt Einkommensteuergesetz3 Tz 10 zu § 25). Aufgrund dieser Erwägungen ist zwingend, daß ein einem Hausbesorger anstelle eines nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes steuerpflichtigen Sachbezuges (zur Dienstwohnung: VwGH 31.3.1992, 87/14/0060 mwN) bezahltes monatliches Entgelt dem Einnahmenbegriff des § 15 Abs 1 EStG 1988 unterliegt und damit steuerpflichtig wird. Daraus folgt aber, daß die einen solchen Bezugsteil ebenfalls umfassende Kommunalsteuer eine "sonstige durch Gesetz bestimmte Belastung oder Abgabe" im Sinne des § 23 Abs 1 Z 3 MRG darstellt und somit dem Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrags gleichzuhalten ist (vgl Rainer, HdB des Miet- und Wohnrechts I 268).
Begründet daher dieser Beitrag einen Anspruch des Vermieters im Sinne des § 23 Abs 2 MRG, muß dies auch für die fiktive Kommunalsteuer gelten. Die Erwägungen des Rekursgerichtes über eine selbständige Tätigkeit des Vermieters bei ersatzweiser Vornahme der Hausbesorgerarbeiten sind demnach nicht zielführend, weil auch Dienstgeberanteile zur Sozialversicherung nicht anfallen, wenn ein Hausmeister nicht bestellt ist. Die den Angaben der Rekurswerberin folgende Ausmessung einer Hausbesorgerwohnung mit 40 m2, wie sie zur Errechnung des auf § 13 Abs 6 HBG fußenden Entgeltsanteils vorgenommen wurde, ist im Revisionsverfahren nicht mehr strittig. Das gleiche gilt für die Annahme, daß es sich beim Baujahr des gegenständlichen Mietobjektes um ein solches bis 1949 handelt, weshalb gemäß § 2 Abs 1 (Tabelle Kategorie 1 ab 1993) der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge für 1992 und ab 1993, BGBl 642/1992, ein Quadratmeterpreis von S 13 anzusetzen ist. Die Multiplikation der Wohnfläche von 40 m2 mit dem Quadratmeterpreis von S 13 ergibt einen Monatsbetrag von S 520, um den der vom Erstgericht ermittelte fiktive Monatsbezug von S 4.904,84 zu erhöhen ist. Ausgehend von einem Monatsbezug in Höhe von S 5.424,84 ergeben 3 % Kommunalsteuer S 162,75, was einem Jahresbetrag von S 1.952,94 entspricht. Der von der Antragsgegnerin für das Jahr 1994 verrechnete Kommunalsteuerbetrag beträgt hingegen S 2.005,32, sodaß das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für das 1994 aus dem Titel der Betriebskosten für fiktive Kommunalsteuer um S 52,38 überschritten wurde, die Verrechnung weiterer S 187,14 jedoch zu Recht erfolgte.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 43 Abs 1 ZPO: Der mit ca 1/12 durchgedrungene Antragsteller hat Anspruch auf Ersatz der dieser Quote entsprechenden Kosten der Vollmachtserteilung (Bundesstempel).
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