Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Warta als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Niederreiter, Dr.Schalich, Dr.Tittel und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. O***** GesmbH,
2. Alois O*****, vertreten durch Dr.Walter Pfliegler, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Mag.Johannes K*****, vertreten durch Dr.Johann Buchner und Mag.Ingeborg Haller, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen S 487.682,-- sA, infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 28.November 1996, GZ 40 R 738/96t-30, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Zwischenurteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 30.August 1996, GZ 7 C 1721/95p-23, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das Urteil des Gerichtes zweiter Instanz wird dahin abgeändert, daß das Zwischenurteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens werden dem Endurteil vorbehalten.
Entscheidungsgründe:
Am 16.3.1988 schloß der Beklagte mit dem Verein S*****, dem damaligen Eigentümer des Hauses 1070 Wien, W*****gasse 10, einen auf fünf Jahre befristeten Studentenmietvertrag betreffend die Wohnung Nr.38. Der Beklagte hatte damals das 27.Lebensjahr bereits vollendet. Der Verein war durch seine Hausverwaltung, für die Margarethe G***** auftrat, vertreten. Im § 2 des schriftlichen Mietvertrages, der auf der ersten Seite abgedruckt ist, sind hinsichtlich der Mietzeit zwei Möglichkeiten vorgesehen. Er lautet:
"§ 2 Mietzeit
1. Das Mietverhältnis beginnt am xxxxxxx und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer einmonatigen-vierteljährigen-halbjährigen Kündigungsfrist bis zum Ende des Kalendermonats - gerichtlich aufgekündigt werden.
Oder
2. Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.1988 und wird auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen.
Es endet daher am 31.3.1993, ohne daß es einer weiteren Aufkündigung bedarf."
Im § 7 des Mietvertrages wurde festgehalten:
"Sollte das Studium vorzeitig beendet oder abgebrochen werden, ist die Wohnung sofort geräumt dem S***** zu übergeben.
Teilweise oder gänzliche Untervermietung der Wohnung stellt einen Kündigungsgrund dar."
Dieser Mietvertrag wurde sowohl vom Beklagten als auch von Margarethe G***** unterfertigt. Das Datum wurde jedoch vorläufig nicht eingesetzt. Anläßlich der Ausfüllung und Unterfertigung des Mietvertrages wurden keine mündlichen Nebenabreden oder Zusatzvereinbarungen dahingehend getroffen, daß - sollte der Beklagte bis zum vereinbarten Ablauf des Mietverhältnisses das Studium noch nicht beendet haben - eine Verlängerung des Mietvertrages eintreten sollte. Vor Mietvertragsabschluß wies Margarethe G***** den Beklagten auch mündlich ausdrücklich darauf hin, daß lediglich ein auf fünf Jahre befristeter Studentenmietvertrag abgeschlossen werden könne. Der Beklagte übergabe der Zeugin G***** die vereinbarte Kaution von S 7.800,--. Diese bestätigte schriftlich den Erhalt der Kaution und übergab dem Beklagten den Wohnungsschlüssel. Noch am selben Tag, nämlich am 16.3.1988, verfaßte Margarethe G***** eine an die Wiener Stadtwerke, Gas- und Stromverrechnung, gerichtete Bestätigung, daß der Beklagte Hauptmieter der Wohnung Nr.38 im Haus sei und ersuchte um Ummeldung des Gas- und Strombezuges.
Die Datumsangabe im Mietvertrag wurde von Margarethe G***** deshalb vorläufig unterlassen, weil sie für die Vergebührung des Vertrages beim Finanzamt nur begrenzte Zeit zur Verfügung hatte. Sie setzte das Datum erst an jenem Tag ein, an dem sie den Mietvertrag vergebühren ließ. Es war dies der 28.3.1988. Zu einem weiteren Treffen zwischen dem Beklagten und Margarethe G***** an diesem Tag war es nicht gekommen.
Der Beklagte wohnte bereits vor Abschluß des Mietvertrages in der Wohnung, und zwar seit Juli 1987. Er zahlte hiefür an den Ehegatten der damaligen Mieterin Lydia S***** monatlich S 1.200,--. Der Beklagte informierte Margarethe G***** nicht darüber, daß er bereits vor Abschluß des Mietvertrages in der aufgekündigten Wohnung wohnte. Diese hatte davon bei Abschluß des Mietvertrages keine Kenntnis.
In der Folge wurde das Haus vom Zweitkläger sowie von Dr.Reinhard W***** gekauft. Diese Personen nahmen hiefür bei der Österreichischen Länderbank einen Kredit in Höhe von S 7,4 Mill. auf. Der dem Dr.Reinhard W***** gehörende Hausanteil wurde schließlich im Jahr 1993 von der erstklagenden Partei, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Zweitkläger ist, erworben. Zur Finanzierung des Kaufpreises wurde bei der Bank A***** ein Darlehen in Höhe von S 2,3 Mill. aufgenommen, für dessen Rückzahlung vereinbarungsgemäß nicht nur die erstklagende Partei, sondern auch der Zweitkläger persönlich haftet. Dr.Reinhard W***** wurde nach dem Verkauf seiner Eigentumsanteile aus der persönlichen Haftung für den ursprünglich aufgenommenen Kredit über S 7,4 Mill. entlassen. Im Gegenzug dafür trat die erstklagende Partei neben dem Zweitkläger diesem Kreditvertrag als Schuldner bei. Beide Darlehenssummen sind vereinbarungsgemäß in Halbjahresraten zurückzuzahlen.
Die Kläger beabsichtigten bereits Anfang 1992, Wohnungseigentum an der Liegenschaft zu begründen. Jene Liegenschaftsanteile, mit denen das Nutzungsrecht an der Wohnung Nr.38 verbunden war, sollten nach Freiwerden durch den Beklagten verkauft werden. Der Kaufpreis sollte zur Rückzahlung des bei der Bank A***** offenen Kredites und zur Lastenfreistellung der Wohnung Nr.38 verwendet werden. Am 25.3.1993 stellte Dieter K***** das verbindliche Anbot, die Wohnung um einen Kaufpreis von S 1,587.400,-- lasten- und bestandfrei zu kaufen, wobei der Stichtag für die Übergabe und für den Übergang von Nutzen, Lasten, Gefahr und Zufall und die Verrechnung der laufenden Aufwendungen der 1.4.1993 (d.i. der erste Tag nach Ablauf des mit dem Beklagten vereinbarten befristeten Mietvertrages) sein sollte. Das Anbot wurde noch am selben Tag von den Klägern angenommen, die darauf vertrauten, daß der Beklagte vereinbarungsgemäß das Mietobjekt am 31.3.1993 übergeben werde.
Bereits mit Schreiben vom 13.3.1993 hatte die Hausverwaltung, die Industrie- und Immobilienverwaltung Alois O*****, den Beklagten auf den bevorstehenden Ablauf des abgeschlossenen Mietverhältnisses hingewiesen und den Beklagten aufgefordert, das Mietobjekt rechtzeitig geräumt zu übergeben. Da der Beklagte dieser Räumungsaufforderung nicht nachkam, brachten die Kläger am 14.4.1993 beim Bezirksgericht Josefstadt zu 7 C 469/93t die Räumungsklage ein und führten zur Begründung aus, daß mit dem Beklagten ein auf fünf Jahre befristeter Studentenmietvertrag abgeschlossen worden sei, daß der Beklagte jedoch trotz Ablaufes der Frist das Mietobjekt bislang nicht geräumt habe und die Wohnung daher titellos benütze. In einem Schreiben vom 13.4.1993 informierte die Hausverwaltung den Beklagten davon, daß zwischenzeitig die Räumungsklage bei Gericht eingebracht worden sei und forderte den Beklagten neuerlich auf, einen Räumungstermin innerhalb der nächsten 14 Tage mit der Kanzlei der Hausverwaltung zu vereinbaren. Im übrigen wurde darauf hingewiesen, daß das vom Beklagten eingezahlte Entgelt für April 1993 und allfällige weitere eingehende Beträge ausschließlich als Benützungsentgelt für titellose Benützung verbucht würden und lediglich aus EDV-Gründen auf den entsprechenden Zahlscheinen der Begriff "Miete" aufscheine.
Der Beklagte kam jedoch auch in der Folge seiner Räumungsverpflichtung nicht nach, sodaß schließlich der zwischen den Klägern und Dieter K***** abgeschlossene Kaufvertrag aufgrund der Nichteinhaltung der Bedingung der Bestandfreiheit einvernehmlich rückgängig gemacht wurde.
Im Verfahren 7 C 469/93t des Bezirksgerichtes Josefstadt bestritt das Beklagte das Klagsvorbringen und brachte, vertreten durch seinen damaligen Rechtsanwalt, vor, es sei ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden. Jedenfalls sei es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Hauptmietverhältnisses durch Vorschreibung von Mietzinsen auch nach dem 31.3.1993 gekommen. Der Beklagte habe darüber hinaus sein Studium noch nicht beendet. In der Verhandlung vom 18.6.1993 brachte der Beklagte, vertreten durch seinen Rechtsanwalt, vor, es habe eine mündliche Vereinbarung dergestalt bestanden, daß für den Fall, daß das Studium des Beklagten bis zum 31.3.1993 noch nicht beendet sei, sich das Mietverhältnis in ein solches auf unbestimmte Zeit verlängern werde. Nach Vollmachtswechsel brachte der Beklagte in der Verhandlung vom 6.12.1993, vertreten durch seinen nunmehrigen Rechtsanwalt, ergänzend vor, daß bereits Anfang März 1988 ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen worden sei und somit die im Studentenmietvertrag vom 28.3.1988 vorgesehene Befristung nicht rechtswirksam sei. Der Beklagte habe bereits Mitte März 1988 in der Wohnung gewohnt. Es sei zwischen dem 1.3. und 16.3.1988 ein unbefristeter Hauptmietvertrag mündlich geschlossen worden. Auf die im schriftlichen Hauptmietvertrag enthaltene Studentenklausel sei der Beklagte nicht ausdrücklich hingewiesen worden. Dies sei dem Beklagten auch nicht bewußt zur Kenntnis gelangt.
Der Beklagte wiederholte bei seinen mehrmaligen Einvernahmen tatsachenwidrig, daß bereits vor Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrages mit der Hausverwalterin Margarethe G***** ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei, wobei von einer Befristung keine Rede gewesen sei. Erst später sei es zur Unterfertigung des vorliegenden Mietvertrages gekommen, wobei ihm die im Mietvertrag enthaltene fünfjährige Befristung nicht aufgefallen sei. Dies sei ihm erst anläßlich des gegenständlichen Räumungsverfahrens bewußt geworden.
Die Aussagen des Beklagten wurden durch den vorliegenden Mietvertrag und die eindeutigen Aussagen der Margarethe G***** widerlegt, sodaß der Beklagte mit Urteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 30.11.1994 zur Räumung der Wohnung binnen 14 Tagen verurteilt wurde. Ein Rechtsmittel dagegen wurde nicht erhoben. Da der Beklagte innerhalb der Räumungsfrist das Bestandobjekt nicht übergab, wurde von den Klägern die Räumungsexekution beantragt. Die Wohnung wurde vom Beklagten schließlich einen Tag vor dem festgesetzten Räumungstermin, nämlich am 20.4.1995, geräumt übergeben.
Da seitens des Klägers nicht abzusehen war, wann die Wohnung vom Beklagten geräumt werde, wurde bis dahin kein neuerlicher Kaufinteressent gesucht. Anläßlich der Verhandlung vom 5.10.1994 im Räumungsverfahren, zu der der Beklagtenvertreter irrtümlich nicht geladen worden war, machte der Angestellte der Hausverwaltung, Michael C*****, den Beklagten darauf aufmerksam, daß die Kläger beabsichtigten, die Wohnung zu verkaufen, daß ein Kaufinteressent bereits von seinem Kaufanbot zurückgetreten sei und daß ein für die Liegenschaft aufgenommenes Darlehen nicht vorzeitig hätte bedient werden können. Daraus sei den Klägern ein Zinsenschaden entstanden, für den der Beklagte verantwortlich gemacht werde. Der Beklagte erklärte, aus der Wohnung nicht ausziehen zu können, weil er über eine andere Wohnmöglichkeit nicht verfüge. Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag mit Dieter K***** bereits aufgelöst worden.
1994 wurde am Haus Wohnungseigentum begründet. Aus steuerlichen Gründen und um die bisherige Verteilung der Einnahmen zwischen den Klägern beizubehalten, vereinbarten die Kläger schriftlich, daß die Begründung von Wohnungseigentum keine Auswirkung auf die Einnahmeverteilung zwischen den beiden Miteigentümern haben sollte. Aus Anlaß der Wohnungseigentumsbegründung wurde im Grundbuch als Wohnungseigentümer der Wohnung Nr.38 lediglich Alois O***** einverleibt. Zwischen der Erstklägerin und dem Zweitkläger war jedoch vereinbart, daß für den Fall des Verkaufes der Eigentumswohnung der erzielte Kauferlös den beiden Klägern entsprechend ihrer bisherigen Liegenschaftsanteile, sohin je zur Hälfte, zustehen sollte.
Die Kläger begehrten vom Beklagten insgesamt S 487.682,--. Die Wohnung habe erst am 20.4.1995 zum Stichtag 1.7.1995 um S 1,4 Mill. verkauft werden können. Da der Kredit bereits anläßlich eines Verkaufes im Mai 1993 reduziert hätte werden können, ergebe sich für den Zeitraum vom 1.5.1993 bis 1.7.1995 ein Zinsenverlust von S 299.614,--. Ein weiterer Schaden resultiere aus dem Differenzbetrag zwischen dem Kaufpreis von S 1,587.000,-- und von S 1,400.000,--. Der Klagsanspruch werde primär darauf gestützt, daß sich der Beklagte nicht an die im Mietvertrag vereinbarte Befristung gehalten habe und in zweiter Linie auf die mutwillige und verschleppende Prozeßführung des Beklagten. Der Beklagte habe in Schädigungsabsicht gehandelt. Er habe bewußt wahrheitswidrig behauptet, einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen zu haben. Jedenfalls hätte er die Wohnung innerhalb von 14 Tagen ab Rechtskraft des Räumungsurteiles räumen müssen. Er sei zumindest ab diesem Zeitpunkt schadenersatzpflichtig.
Der Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Er habe bereits vor Abschluß des Mietvertrages in der Wohnung gewohnt. Es sei mit der damaligen Hausverwaltung vereinbart worden, daß er in die Hauptmietrechte eintrete, wodurch ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Erst im Nachhinein sei ihm der befristete Mietvertrag vorgelegt worden. Es sei ihm nicht bewußt geworden, einen befristeten Mietvertrag zu unterzeichnen. Die Abklärung eines strittigen Sachverhaltes stelle kein rechtswidriges, schuldhaftes Verhalten dar. Der Beklagte habe das Verfahren nicht verzögern wollen. Er habe auch gegen das Räumungsurteil kein Rechtsmittel erhoben. Er habe die Wohnung nicht unverzüglich geräumt, weil er sich eine neue Unterkunft suchen habe müssen, was nicht einfach gewesen sei. Die erstklagende Partei sei nicht klagslegitimiert. Das Klagebegehren werde auch der Höhe nach bestritten. Es sei überhaupt kein Schaden eingetreten, weil der Beklagte bis zu seinem Auszug Mieten und Betriebskosten bezahlt habe. Er sei niemals darauf hingewiesen worden, daß die Wohnung verkauft werden solle.
Das Erstgericht schränkte die Verhandlung auf den Grund des Anspruches ein. Es erkannte mit Zwischenurteil, daß das Klagebegehren dem Grunde nach zu Recht bestehe. Der Beklagte habe vertragswidrig die Räumung der Wohnung zum 31.3.1993 unterlassen. Sein schuldhaftes Verhalten könne durch die Führung des Räumungsprozesses keine andere Beurteilung erfahren. Er habe den Räumungsprozeß unter Aufstellung von falschen Tatsachenbehauptungen geführt, um so das Verfahren und den berechtigten Räumungsanspruch hinauszuzögern, wodurch er das Verfahren in sittenwidriger Weise mißbraucht habe. Gemäß § 1298 ABGB könne von einem fehlenden Verschulden nur dann ausgegangen werden, wenn der Schuldner beweise, daß ihn an der Aufstellung falscher Tatsachenbehauptungen kein Verschulden treffe. Davon könne im vorliegenden Fall keine Rede sein. Die Unrichtigkeit der vom Kläger aufgestellten Tatsachenbehauptungen im Räumungsverfahren, nämlich insbesondere des Abschlusses eines unbefristeten Mietvertrages wie auch all seine anderen Behauptungen sei erwiesen. Dem Beklagten hätte bei Anwendung der gehörigen Aufmerksamkeit auch erkennbar sein müssen, daß den Klägern durch sein Verhalten ein Schaden durch Hinauszögern der Veräußerungsmöglichkeit entstehen könne. Bei den behaupteten Nachteilen handle es sich um solche, die innerhalb der allgemeinen Lebenserfahrung lägen. Die Aktivlegitimation der erstklagenden Partei sei zu bejahen.
Das Gericht zweiter Instanz änderte das Zwischenurteil mit Endurteil im Sinn einer Klagsabweisung ab. Es sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Derjenige, der eine Vertragspflicht verletze, hafte seinen Vertragspartnern gegenüber für daraus entstandene Schäden nur insoweit, als jene Interessen verletzt worden seien, deren Schutz die übernommene Vertragspflicht bezwecke. Dies sei aus dem Sinn und Zweck des Vertrages zu ermitteln. Der von den Klägern behauptete Schaden sei vom Beklagten nicht adäquat verursacht worden. Das Wohnungseigentum an der Liegenschaft sei erst 1994 begründet worden. Es habe dem Beklagten nicht erkennbar sein müssen, daß der Zweck eines befristeten Mietvertrages darin liegen solle, ein nicht im Wohnungseigentum stehendes Objekt nach Ablauf der Befristung zu "verkaufen". Daß der Beklagte am 5.10.1994 über die Absicht der Kläger, die Wohnung zu verkaufen, informiert worden sei, könne nicht nachträglich die Adäquanz rechtfertigen. Durch die bis zur tatsächlichen Übergabe am 20.4.1995 erfolgte Weigerung des Beklagten, die Wohnung zu räumen, sei der Schaden nicht verursacht worden. Die Kläger hätten nicht behauptet, daß zwischen dem 5.10.1994 und dem 20.4.1995 ein weiterer Kaufvertragsabschluß vereitelt worden sei. Die ordentliche Revision sei zulässig, weil die Frage, ob es für den Mieter auch ohne Hinweis erkennbar sein müsse, daß der Zweck der Befristung eine mögliche Verwertung der bisher nicht im Wohnungseigentum stehenden Wohnung durch Begründung von Wohnungseigentum und der Verkauf sei, grundsätzliche Bedeutung habe.
Die Revision der Kläger ist zulässig und berechtigt.
Der Beklagte hat sowohl die Vertragspflicht verletzt, die Wohnung bis Ende März 1993 geräumt zu übergeben, als auch unbefugt in das Eigentum der Kläger eingegriffen, weil er die Wohnung (als Teil des damals im Miteigentum der beiden Kläger stehenden Hauses) ab 1.4.1993 ohne Rechtstitel benützte. Das Erstgericht hat zu Recht ein Verschulden des Beklagten an der Vertragsverletzung und (damit) auch am Eingriff in das absolut geschützte Rechtsgut der Kläger bejaht.
Es ist daher auch der sogenannte bloße Vermögensschaden, der hier geltend gemacht wird, grundsätzlich ersatzfähig (JBl 1985, 38; SZ 57/196; Koziol, Haftpflichtrecht II2, 22 f; Koziol-Welser10 I, 451).
Sämtliche Einwände des Beklagten gegen das Räumungsbegehren stellten sich als unrichtig heraus, wobei alles dafür spricht, daß er diese wider besseres Wissen erstattet hat. Wie das Erstgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat, kann die Schuldhaftigkeit eines Handelns nicht dadurch eine andere Beurteilung erfahren, daß sie in Form einer Prozeßhandlung gekleidet wird. Ein nach materiellrechtlichen Regeln rechtswidriges Verhalten wird nicht schon dadurch gerechtfertigt, daß es in Gestalt von Verfahrenshandlungen gesetzt wird. Daß oder inwiefern hier eine nicht ohnehin von vornherein klare Rechtslage durch das Gericht im Räumungsverfahren abzuklären gewesen wäre, wurde nicht einmal behauptet. Es geht daher nicht um die Frage der Tolerierbarkeit eines Prozeßstandpunktes. Das Räumungsverfahren wurde vielmehr unter Aufstellung falscher Tatsachenbehauptungen geführt, wobei der hiefür beweispflichtige Beklagte (§ 1298 ABGB) in keiner Weise dartun konnte, daß ihn daran kein Verschulden treffe. Davon kann nach dem vorliegenden Sachverhalt auch keine Rede sein. Damit erweist sich auch die durch die Führung des Räumungsprozesses bewirkte Verzögerung der Rückgabe der Wohnung als schuldhaft (vgl JBl 1993, 394; SZ 24/8 ua). Dies gilt umso mehr für die Zeit nach Vorliegen des Räumungstitels, den der Beklagte mißachtete, obwohl ihm kein Räumungsaufschub bewilligt worden war.
Gemäß § 335 ABGB hat der Berechtigte gegen den unredlichen Besitzer einen Bereicherungsanspruch aus nützlicher Verwendung sowie Schadenersatzansprüche auf erlittenen positiven Schaden und entgangenen Gewinn. Auf den unredlichen Inhaber ist § 335 ABGB sinngemäß anwendbar. Wer den Mangel seiner Berechtigung kennt, wird sich nicht damit rechtfertigen können, er habe nicht die Sache, sondern nur ein Recht beansprucht (EvBl 1971/328). Als unredlicher Besitzer bzw Inhaber ist gemäß § 326 ABGB jedenfalls derjenige anzusehen, der vom Mangel seiner Berechtigung weiß. Der Schaden muß nicht unbedingt an der Sache selbst eingetreten sein, sondern kann auch durch ihr bloßes Vorenthalten verursacht worden sein (vgl zu alledem Spielbüchler in Rummel2 I, Rz 1 ff zu § 335 ABGB).
Da aus dem festgestellten Sachverhalt abzuleiten ist, daß der Beklagte von seiner Räumungsverpflichtung und seiner mangelnden Berechtigung, die Wohnung über den Monat März 1993 hinaus zu benützen, wußte, ist er nach § 335 ABGB gemäß §§ 1295 ff ABGB schadenersatzpflichtig. Zumindest aber ist dem Beklagten grobe Fahrlässigkeit zu unterstellen (vgl JBl 1993, 394), sodaß er allein schon wegen Verletzung der Vertragspflicht auch für entgangenen Gewinn (§ 1324 ABGB) und jedenfalls für den höheren als den gesetzlichen Zinsenaufwand für fehlendes Kapital haftet (ohne daß darauf einzugehen ist, ob derartige Zinsen erst bei grober Fahrlässigkeit zustehen - vgl hiezu Reischauer in Rummel2 II, Rz 5 zu § 1333 ABGB mwN).
Die Prüfung des behaupteten Schadenseintrittes unter dem Gesichtspunkt der Lehre vom Rechtswidrigkeitszusammenhang und von der Adäquanz, die auch bei Bejahung der Haftung nach § 335 ABGB zu erfolgen hat, weil hier der Schaden nicht unmittelbar an der Sache selbst entstanden ist (vgl Spielbüchler aaO Rz 2 zu § 335 ABGB), führt entgegen der Ansicht des Gerichtes zweiter Instanz ebenfalls zu einer Haftungsbejahung.
Für die Adäquanz der Verursachung wird nicht gefordert, daß der Schädiger den Schaden vorausgesehen hat oder voraussehen konnte. Adäquate Verursachung ist stets dann anzunehmen, wenn das Verhalten unter Zugrundelegung eines zur Zeit der Beurteilung vorhandenen höchsten menschlichen Erfahrungswissens und unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Handlung dem Verantwortlichen oder einem durchschnittlichen Menschen bekannten oder erkennbaren Umstände geeignet war, eine Schadensfolge von der Art des eingetretenen Schadens in nicht ganz unerheblichem Grad zu begünstigen (SZ 57/196 mwN).
Daß der Hauseigentümer in seiner Disposition über sein Eigentum ganz wesentlich beeinträchtigt sein kann, wenn ein Teil des Hauses von einem Dritten benützt wird und dieser sich weigert, seine behaupteten "Rechte" aufzugeben und auszuziehen, steht wohl außer Frage. Es entspricht der allgemeinen Erfahrung, daß potentielle Käufer - sei es des gesamten Hauses, sei es eines Hausanteiles, sei es, so wie offenbar hier, einer Anwartschaft auf Wohnungseigentum (vgl § 23 WEG) von einem Kauf wieder Abstand nehmen, wenn eine Wohnung entgegen der Annahme der Vertragsteile weiterhin von einem (ehemaligen) Mieter belegt wird und erst ein Prozeß geführt werden muß, um die Räumung zu bewirken. Daß dem Eigentümer durch die Verzögerung des Verkaufes ein Zinsenverlust für mangelndes Kapital und ein Schaden durch Versäumung einer besonders günstigen Verkaufsgelegenheit oder durch Schwankungen in der Nachfrage entstehen kann, liegt ebenfalls auf der Hand.
Die Frage nach dem Rechtswidrigkeitszusammenhang (vgl zum Begriff ebenfalls SZ 57/196; SZ 57/173; JBl 1993, 394 ua) zwischen der Vertragsverletzung bzw. dem unberechtigten Eingriff in das Eigentum und dem eingetretenen Schaden führt ebenfalls zu einer Haftungsbejahung des Beklagten. Der Sinn und Zweck eines bestimmten Endtermines eines Mietverhältnisses liegt ja gerade darin, dem Eigentümer nicht unbegrenzt die freie Verfügungsmacht über sein Eigentum bzw über die in seinem Haus gelegene Wohnung zu entziehen und die durch den Mietvertrag eingetretene obligatorische Belastung seines Eigentums zu befristen, um dann wieder unbeschränkt disponieren zu können. Daß eben diese Interessen des Vermieters geschützt werden sollen, kann schon nach dem konkreten Vertragstypus, auf den bei Prüfung des Rechswidrigkeitszusammenhanges ebenfalls abzustellen ist (vgl 5 Ob 62/97x), nicht zweifelhaft sein, sodaß es eines besonderen Hinweises auf allfällige Haftungsfolgen bei Nichteinhaltung des Rückstellungstermines weder im Vertrag noch in der Folgezeit bedurfte. Der Umstand, daß der Beklagte erst nachträglich vom Vorliegen eines günstigen Kaufanbotes und von Zinsenverlusten informiert wurde, vermag ihn daher entgegen der Ansicht des Gerichtes zweiter Instanz nicht von seiner Haftung zu befreien. Daß während der vereinbarten Mietdauer ein Eigentümer- und damit ein Vermieterwechsel eintrat (§ 1120 ABGB, § 2 Abs 1 MRG), ändert an den aufgezeigten Erwägungen nichts, weil das Interesse des Vermieters an der zeitgerechten Rückgabe des Mietobjektes generell und grundsätzlich jedem Vermieter zu unterstellen ist.
Da daher die grundsätzliche Haftung des Beklagten für die behaupteten Schäden zu bejahen ist, war das Zwischenurteil des Erstgerichtes wiederherzustellen.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf § 393 Abs 4 ZPO.
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