3Ob2175/96s – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Hofmann als Vorsitzenden sowie den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Angst und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Graf, Dr. Zechner und Dr. Sailer als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der klagenden Partei Dr. Elfriede B*****, ***** vertreten durch Mag.Dr. Markus Ch.Weinl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1.) "V*****, ***** und 2.) Thomas C*****, Kaufmann, ***** beide vertreten durch Dr. Gerhard Benn-Ibler, Rechtsanwalt in Wien, wegen zu 1) S 403.451,10 sA Räumung und Wiederherstellung und zu 2) S 3,233.663,-- sA, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 21. Februar 1996, GZ 41 R 20/96m-29, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 7. September 1995, GZ 4 C 270/94g-21, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die Klägerin ist schuldig, den beklagten Parteien die mit S 33.089,76 (darin S 5.514,96 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die "V***** GmbH (im folgenden erste Gesellschaft genannt) mietete mit Mietverträgen vom 15.12.1962, 27.5.1963 und 2.7.1964 in einem jetzt der Klägerin gehörenden Haus Geschäfts- und Lagerräume. Mit Gesellschafterbeschluß vom 23.3.1972 wurde die Gesellschaft im Sinn des Umwandlungsgesetzes und Strukturverbesserungsgesetzes in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt. Das Vermögen der Gesellschaft wurde auf diese Kommanditgesellschaft übertragen. Die Komplementärin erhielt keine Vermögenseinlage und war an der Substanz dieses Unternehmens nicht beteiligt. Diese verblieb den Kommanditisten im Verhältnis ihrer Guthaben auf den Kapitalkonten der ersten Gesellschaft. Die Umwandlung wurde am 9.5.1972 im Handelsregister eingetragen. Komplementärin der Kommanditgesellschaft war eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (im folgenden zweite Gesellschaft genannt). Diese beschloß am 29.3.1978 die Erhöhung des Stammkapitals von S 100.000 auf S 1,500.000, wobei diese Erhöhung in der Weise durchgeführt wurde, daß die Gesellschafter der Komplementärgesellschaft den im Eigentum der Kommanditgesellschaft stehenden Betrieb zum Zweck seiner Fortführung mit allen tatsächlichen und rechtlichen Bestandteilen gemäß dem Strukturverbesserungsgesetz als Sacheinlage einbrachten. Am 13.4.1978 wurde das Stammkapital der zweiten Gesellschaft neuerlich, diesmal von S 1,500.000 auf S 4,500.000, erhöht, Den der Erhöhung zugrunde liegende Anteil von S 3,000.000 übernahm der Zweitbeklagte zum Nennbetrag. Am 17.4.1978 wurde die Kommanditgesellschaft im Handelsregister gelöscht.

1979 übernahm der Zweitbeklagte die Stammeinlagen der beiden anderen Gesellschafter der zweiten Gesellschaft. Mit einem am 20.12.1993 geschlossenen Übertragungsvertrag übertrug die zweite Gesellschaft nach den Vorschriften des Umwandlungs- und des Strukturverbesserungsgesetzes ihr gesamtes Vermögen gemäß der zum 30.6.1983 erstellten Umwandlungsbilanz, somit alle ihre Vermögenswerte, Rechte und Verbindlichkeiten, an den Zweitbeklagten in seiner Eigenschaft als Alleininhaber eines als Einzelkaufmann betriebenen Unternehmens.

Am 3.12.1984 wurde die neu gegründete erstbeklagte Partei, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, im Handelsregister eingetragen. Am 1.1.1989 veräußerte der Zweitbeklagte den Betrieb, der in den den Gegenstand der Klage bildenden Räumen geführt wurde, an die erstbeklagte Partei. Diese übernahm die in den angeführten Räumen tätigen Mitarbeiter und das Warenlager. Mit Schreiben vom 5.12.1988 teilte der Zweitbeklagte der Klägerin mit, daß ab 1.1.1989 für das den Gegenstand der Klage bildende Mietobjekt der Firmenwortlaut des Mieters auf die Firma der erstbeklagten Partei geändert worden sei. Die Miete für Dezember 1988 wurde am 1.12.1988 vom Zweitbeklagten bezahlt. Mit 2.1.1989 bezahlte die erstbeklagte Partei den Mietzins.

Mit der am 18.3.1994 beim Erstgericht eingelangten, allein gegen die erstbeklagte Partei gerichteten Klage begehrt die Klägerin von dieser die Bezahlung von S 403.451,10 sA sowie die Räumung und Wiederherstellung der Bestandobjekte. Bei der erstbeklagten Partei handle es sich um eine von der Mieterin der Bestandobjekte verschiedenen Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Sie benütze daher die Bestandobjekte titellos. Die erste Gesellschaft habe als Mieterin für die Bestandobjekte einen monatlichen Mietzins von S 900 bezahlt. Das von der erstbeklagten Partei für die titellose Benützung der Bestandobjekte zu zahlende monatliche Entgelt betrage jedoch S

6.627 zuzüglich 10 % Umsatzsteuer, woraus sich für den Zeitraum 1.1.1989 bis 31.3.1994 abzüglich einer Zahlung von S 55.800 der eingeklagte Betrag von S 403.451,10 sA ergebe. Die erste Gesellschaft habe sich vertraglich verpflichtet, bei Beendigung des Bestandverhältnisses auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Diese Verpflichtung treffe nunmehr die erstbeklagte Partei.

Die erstbeklagte Partei wendete ein, daß durch die Umwandlung in den Jahren 1972 und 1983 sowie durch den Erwerb des gesamten Firmenvermögens durch die zweite Gesellschaft im Jahr 1978 die Bestandrechte unverändert auf den jeweiligen Gesamtrechtsnachfolger übergegangen seien. Durch die Fortführung des erworbenen Unternehmens im Bestandgegenstand nach dem 31.12.1988 seien die Hauptmietrechte auf den Erwerber des Unternehmens und somit vom Zweitbeklagten auf sie übergegangen, weshalb sie als Hauptmieterin in die Bestandverträge eingetreten sei. Sie benütze daher die Räumlichkeiten nicht titellos. Da die Klägerin das Begehren auf Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 12 Abs 3 MRG bis spätestens 30.6.1989 stellen hätte müssen, habe sie sich dieses Rechtes verschwiegen. Das begehrte Benützungsentgelt sei nicht angemessen. Im übrigen sei die eingeklagte Forderung, soweit sie den vor dem 1.4.1991 liegenden Zeitraum betreffe, verjährt. Für das Begehren auf Herstellung des ursprünglichen Zustands fehle ebenfalls die Rechtsgrundlage.

Die Klägerin hielt dem entgegen, daß die Mieterin auf Grund des vertraglich vereinbarten Verbots ihre Mietrechte nicht an die Kommanditgesellschaft übertragen habe können. Sie habe dadurch den Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 10 MG verwirklicht und wäre außerdem zur Anzeige an den Vermieter verpflichtet gewesen. Der damalige Geschäftsführer und Gesellschafter der zweiten Gesellschaft habe die Weitergabe jahrelang verschleiert und sie dadurch arglistig getäuscht. Weder die Kommanditgesellschaft noch die ihr nachfolgende Gesellschaften seien Mieter geworden. Die erstbeklagte Partei habe außerdem nur einen monatlichen Mietzins von S 900 bezahlt, obwohl ihr mit Schreiben vom 29.6.1994 die Mietzinserhöhung auf den angemessenen Mietzins bekanntgegeben worden sei. Das Räumungsbegehren werde ausdrücklich auch auf die Nichtbezahlung des angemessenen Mietzinses gestützt.

Mit der am 25.7.1994 beim Erstgericht eingelangten, gegen den Zweitbeklagten gerichteten Klage begehrt die Klägerin von diesem die Bezahlung von S 3,233.663 sA. Die Übertragung der Mietrechte aufgrund des Vertrages vom 22.12.1983 an den Zweitbeklagten stelle eine Unternehmensveräußerung im Sinn des § 12 Abs 3 MRG aF dar. Dasselbe gelte für die Übertragung des Unternehmens an die erstbeklagte Partei. Der Zweitbeklagte habe weder die Übernahme der Mietrechte zum 30.6.1983 noch die Übertragung der Mietrechte zum 1.1.1989 angezeigt. Damit sei ihr das im § 12 Abs 3 MRG eingeräumte Recht auf Erhöhung des Mietzinses verwehrt worden. Der Zweitbeklagte habe sie durch die Unterlassung der Anzeige der Übertragung der Mietrechte arglistig getäuscht und hafte ihr daher für die dadurch entgangenen Mieteinnahmen. Die Bestandobjekte hätten einen Mietwert von mindestens S 30.000 im Monat. Der Zweitbeklagte hafte wegen Unterlassung der Anzeige des Mietrechtsübergangs für den ihr entgangenen Mietzins. Der dadurch entstandene Schaden betrage, ausgehend von einem Mietwert von S 30.000 für die Zeit von Juli 1983 bis Mai 1994 S 3,233.663 (ds S 3,351.563 abzüglich der Zahlungen von S 117.900).

In der über diese Klage anberaumten ersten Tagsatzung verkündete das Erstgericht den Beschluß über die Verbindung der beiden Rechtsstreitigkeiten. Wenngleich der Zweitbeklagte keine ausdrückliche Erklärung in diese Richtung abgab, muß aufgrund seines nach Verbindung der Rechtsstreitigkeiten erstatteten Vorbringens, insbesondere der danach eingebrachten und in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Schriftsätze, angenommen werden, daß er das von der erstbeklagten Partei im ersten Rechtsstreit erstattete Vorbringen auch zum Vorbringen zu dem gegen ihn gerichteten Klagebegehren erheben wollte, zumal er durch denselben Rechtsanwalt wie die erstbeklagte Partei vertreten wurde.

Das Erstgericht wies die gegen die beklagten Parteien gerichteten Klagebegehren ab. Es beurteilte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt rechtlich dahin, daß zwar zur Zeit der Geltung des Mietengesetzes eine Übertragung der Mietrechte gegen den Willen des Vermieters nicht möglich gewesen sei. Die Mietrechte seien aber im Wege der Gesamtrechtsnachfolge zunächst auf die Kommanditgesellschaft und von dieser auf die Komplementärgesellschaft, in diesem Fall nach § 142 HGB, übergegangen. Bei der folgenden Kapitalerhöhung und der ihr folgenden Abtretung der Gesellschaftsanteile an den Zweitbeklagten handle es sich um keine Unternehmensveräußerung, weil ein bloßer Gesellschafterwechsel vorliege. Bei der Vermögensübertragung an den Zweitbeklagten liege ebenfalls eine Gesamtrechtsnachfolge vor. Diese Vermögensübertragung habe bereits zur Zeit der Geltung des Mietrechtsgesetzes stattgefunden. Die übertragende Gesellschaft sei zwar auf Grund des gespaltenen Schuldverhältnisses nicht Mieterin der Bestandräumlichkeiten gewesen, die Mietrechte seien vielmehr bei der Kommanditgesellschaft verblieben, weil die erste Gesellschaft in diese umgewandelt worden sei. Ohne Bedeutung sei, daß diese Kommanditgesellschaft gelöscht wurde, weil auch gelöschte Gesellschaften Träger weiterbestehender Rechte und Pflichten blieben. Zur Zeit der Geltung des Mietengesetzes habe daher keine Übertragung der Mietrechte stattgefunden. Die Übertragung des Betriebes des Zweitbeklagten an die erstbeklagte Partei am 31.12.1988 stelle hingegen eine Veräußerung im Sinn des § 12 Abs 3 MRG dar. Die erstbeklagte Partei habe damit sämtliche Rechte und Pflichten im Wege der Einzelrechtsnachfolge erworben. Der Zweitbeklagte habe damit einen Unternehmensteil veräußert, den er im Wege einer Erwerbskette vor dem 1.1.1982 erworben habe. Die Unternehmenskontinuität sei im Sinn einer Gesamtrechtsnachfolge bei allen erwerbenden Unternehmen gegeben gewesen. Auf diesen Fall sei § 12 Abs 3 MRG analog anzuwenden Der Zweitbeklagte habe die Unternehmensveräußerung der Klägerin ausreichend angezeigt, weshalb hiedurch die im § 12 Abs 3 MRG für das Erhöhungsbegehren festgelegte Frist von sechs Monaten in Gang gesetzt worden sei. Da die Klägerin nicht bis 30.6.1989 ein Erhöhungsbegehren gestellt habe, habe sie sich dessen verschwiegen. Der Zweitbeklagte habe die Klägerin nicht arglistig getäuscht. Er müsse daher auch nicht für den behaupteten Schaden aufkommen.

Das Berufungsgericht bestätigte infolge Berufung der Klägerin dieses Urteil des Erstgerichtes und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Eine Veräußerung des Unternehmens im Sinn des § 12 Abs 3 MRG (idF vor dem 3.WÄG) liege nur vor, wenn eine wirtschaftliche Verwertung und damit eine Ausnützung des Mietrechts zu Lasten des Vermieters gegeben sei. Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergehe, berechtigte daher nicht zur Anhebung des Mietzinses. Ändere sich die Eigentümerstruktur und das Management nicht, sei auch im Fall einer Einzelrechtsnachfolge eine Mietzinserhöhung nicht gerechtfertigt. Bei Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine GmbH sei § 12 Abs 3 MRG daher nur dann anzuwenden, wenn durch diese Einbringung eine rechtliche und eine wirtschaftliche Änderung eintrete und somit durch die Veräußerung die Gefahr der wirtschaftlichen Verwertung und Ausnützung des Mietrechtes zu Lasten des Vermieters bestehe. Von einer solchen Änderung könne hier nicht gesprochen werden, weil der Zweitbeklagte die zweite Gesellschaft seit dem Jahr 1979 - also seit einem vor dem Inkrafttreten des § 12 Abs 3 MRG liegenden Zeitpunkt - ausschließlich und unverändert wirtschaftlich beherrscht habe. Das Erstgericht habe daher das Begehren der Klägerin, das eine Unternehmensveräußerung voraussetze, im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Die von der Klägerin gegen dieses Urteil des Berufungsgerichtes wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobene Revision ist nicht berechtigt.

Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).

Die Klägerin vertritt in der Revision ausdrücklich den Standpunkt, daß die den Gegenstand der Klage bildenden Vorgänge keine Unternehmensveräußerungen darstellten. Es lägen vielmehr verdeckte (verschleierte) Weitergaben der Mietrechte vor, die aber gegen das strikte vertragliche Abtretungsverbot verstoßen hätten (AS 243 passim). Die beklagten Parteien benützten daher die Geschäftsräumlichkeiten titellos. Die Klägerin sei arglistig damit getäuscht worden, daß die erste Gesellschaft (die Mieterin) weiterhin die Geschäftsräumlichkeiten benütze. Durch die arglistig unterlassene Aufklärung habe sie seit dem Jahr 1983 Mietzinsverluste von mindestens S 3,233.663 erlitten.

Da die Klägerin den ursprünglich gegen den Zweitbeklagten geltend gemachten Rechtsgrund der Unternehmensveräußerung in der Revision fallen gelassen hat, ist hierauf nicht mehr einzugehen (vgl EvBl 1985/154 ua).

Bei den Ausführungen zur titellosen Benützung der Bestandsache übersieht die Klägerin, daß eine titellose Benützung schon dann nicht vorliegt, wenn der Benützende die Bestandsache auf Grund einer Vereinbarung mit dem Bestandnehmer benützt (Miet 41.008 mwN). Es kommt daher entgegen der Meinung der Klägerin nicht darauf an, ob die Mietrechte auf die erstbeklagte Partei und den Zweitbeklagten übergegangen sind oder ob dem das in den Mietverträgen vereinbarte Weitergabeverbot entgegenstand (s hiezu ebenfalls Miet 41.008 mwN). Selbst wenn die Mietrechte nicht übergegangen sind, ist ein Anspruch aus der titellosen Benützung der Bestandräume nicht gegeben, weil auf Grund des eingangs wiedergegebenen, in diesem Umfang nicht bekämpften Sachverhalts nicht zweifelhaft ist, daß die beklagten Parteien die Bestandräumlichkeiten mit dem Einverständnis ihrer Vormänner benützten und - im Fall der erstbeklagten Partei - auch jetzt noch benützen. Das Räumungsbegehren kann mit Erfolg auch nicht darauf gestützt werden, daß die erstbeklagte Partei nicht den "angemessenen" Mietzins bezahlt, weil § 1118 ABGB voraussetzt, daß der gültig vereinbarte Mietzins nicht bezahlt wird (Miet 17.210).

Eine Unterlassung begründet einen Schadenersatzanspruch nur dann, wenn der Unterlassende zum Handeln verpflichtet gewesen wäre (vgl SZ 39/170; Koziol, Haftpflichtrecht2 I 100). Hier ist aber kein Rechtsgrund zu erkennen, warum die beklagten Parteien verpflichtet gewesen sein sollten, der Klägerin die Vorgänge, an denen sie mitwirkten, anzuzeigen. Der einzige in Betracht kommende Rechtsgrund nach § 12 Abs 3 MRG kommt hier nach dem eigenen Rechtsstandpunkt der Klägerin nicht zum Tragen. Sonst läßt sich ein Rechtsgrund für eine solche Verpflichtung nicht finden, zumal die beklagten Parteien nach dem eigenen Standpunkt der Klägerin zu ihr in einer keiner Vertragsbeziehung standen; sie daher auch nicht gegen ein vertragliches Abtretungsverbot verstoßen konnten. Die Klagebegehren sind daher auch nicht aus dem Titel des Schadenersatzes gerechtfertigt.