Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schwarz, Dr. Floßmann, Dr. Adamovic und Dr. Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller 1.) Erika A*****, und 2.) KR Erwin W*****, beide vertreten durch DDr. Hubert Kinz und Dr. Hubert F. Kinz, Rechtsanwälte in Bregenz, wider die Antragsgegnerin Martha H*****, vertreten durch Dr. Gerold Hirn und Dr. Burkhard Hirn, Rechtsanwälte in Feldkirch, wegen Überpüfung des Hauptmietzinses (§ 37 Abs 1 Z 8 iVm § 46a MRG) infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Beschluß (richtig: Sachbeschluß) des Landesgerichtes Feldkirch als Rekursgericht vom 14. August 1996, GZ 3 R 231/96k 35, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Feldkirch vom 6. Juni 1996, GZ 19 Msch 10/96p 26, bestätigt wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Begründung:
Die Antragsteller sind Eigentümer des Hauses *****, dessen links vom Hauseingang gelegenes Geschäftslokal (samt Kellerraum) seit den 50er Jahren von der Antragsgegnerin als Hauptmieterin benützt wird. Die Antragsgegnerin hat hiefür einen wertgesicherten Hauptmietzins von S 1.000, - (derzeit S 6.873, - zuzüglich Umsatzsteuer) monatlich zu bezahlen. Das Mietverhältnis (jedenfalls in der konkreten Ausformung) gründet sich auf eine Nachlaßteilung vom 30.4.1952, in der festgehalten wurde, daß die Zuweisung des genannten Geschäftslokals an die Antragsgegnerin auf die Dauer des Bestandes der Firma "R*****" vereinbart und das Benützungsrecht verbüchert wird.
Am 1.3.1988 "verpachtete" die Antragsgegnerin die fraglichen Geschäftsräumlichkeiten an Martha L*****. Als "Pachtzins" wurden S 15.935, - monatlich zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart; dieser Zins ist zufolge einer Wertsicherungsklausel auf mittlerweile S 24.000, - monatlich brutto angewachsen.
Seit Jahresbeginn 1995 verlangen die Antragsteller von der Antragsgegnerin unter Berufung auf § 46a (Abs 3) MRG einen höheren Hauptmietzins (die erste Stufe der schrittweisen Mietzinsanhebung auf der Basis eines angemessenen Hauptmietzinses von S 21.404, - wertgesichert zuzüglich 20 % Umsatzsteuer). Da sich die Antragsgegnerin weigerte, den erhöhten Hauptmietzins zu entrichten, haben nunmehr die Antragsteller beantragt, die Anhebung des Hauptmietzinses ab 1.2.1995 für zulässig zu erklären, wobei sich ihr Hauptbegehren an dem von ihnen selbst als angemessen erachteten Hauptmietzins von S 21.404, - monatlich, ein Eventualbegehren an dem vom gerichtlichen Sachverständigen als angemessen bezeichneten Hauptmietzins von S 19.683,90 monatlich orientiert.
Die Antragsgegnerin hat die Abweisung dieses Sachantrages primär mit dem Argument beantragt, derzeit ohnehin den nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand angemessenen Mietzins zu entrichten.
Das Erstgericht wies den Sachantrag (einschließlich Eventualbegehren) ab. Es vertrat (soweit hier die Entscheidungsgründe überhaupt zu erörtern sind) den Standpunkt, daß eine Mietzinsanhebung nach § 46a Abs 3 MRG die (auch nach dem 28.2.1994 noch andauernde) Verpachtung des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens vorausgesetzt hätte, wovon im gegenständlichen Fall keine Rede sein könne. Besondere Feststellungen wurden zu diesem Thema nicht getroffen. Es steht lediglich fest, daß im "Pachtvertrag" vom 1.3.1988 als Bestandgegenstand die "Geschäftsräumlichkeiten" angeführt wird, daß der "Pächterin" die Adaptierung des Geschäftslokals (auf eigene Kosten) gestattet wurde und daß die neue Inhaberin der Geschäftsräumlichkeiten am fraglichen Standort (seit jeher) eine Parfumerie sowie einen Kosmetik und Fußpflegesalon führt, während dort zuvor ein Herrenmodengeschäft untergebracht war. Im Firmenbuch wurde allerdings ein Verpachtungsvorgang registriert und Martha L***** als Pächterin der Firma "R*****" genannt. Die Rechtsausführungen des Erstgerichtes geben schließlich noch den (aus der Sicht des Erstgerichtes entscheidenden) Hinweis, daß es zu keiner "Überlassung einer lebenden Organisation, die einen Ruf, Kundenstock, ein Warenlager, Betriebsmittel, eine Gewerbeberechtigung, Forderungen etc besitzt", gekommen sei. Es fehle die Vereinbarung einer Betriebspflicht, es habe offensichtlich kein wirtschaftliches Interesse seitens der Bestandgeberin an der Weiterführung ihres Unternehmens bestanden, und auch der Bestandzins orientiere sich nicht an der Höhe des Umsatzes, sondern sei als (wertgesicherter) Fixbetrag festgelegt worden. Damit liege eine bloße Geschäftsraummiete vor, die sich nicht unter die Bestimmung des § 46a Abs 3 Satz 2 MRG subsumieren lasse.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Bei der Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht komme es nach herrschender Rechtsprechung auf die Umstände des Einzelfalles an. Im allgemeinen werde jedoch ein Bestandverhältnis als Unternehmenspacht beurteilt, wenn es ein lebendes Unternehmen zum Gegenstand hat. Neben den Räumlichkeiten müsse also dem Bestandnehmer idR auch all das überlassen werden, was zum Betrieb des in Bestand gegebenen Unternehmens und zu dessen wirtschaftlichem Fortbestand notwendig ist, somit die Betriebsmittel, Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Im Einzelfall müßten diese Merkmale zwar nicht gleichzeitig zutreffen, um eine Unternehmenspacht annehmen zu können, sondern es komme auf das wirtschaftliche Überwiegen der maßgeblichen Momente an (SZ 58/8; MietSlg 23/23; 6 Ob 588/91 uva); letztlich gebe mangels einer solchen Entscheidungsmöglichkeit vor allem die Funktion des vom Bestandnehmer zu führenden Unternehmens für das des Bestandgebers den Ausschlag (6 Ob 518/90).
Hier sei kein Unternehmen, sondern bloß ein Geschäftslokal in Bestand gegeben worden. Von einer Übergabe der Betriebsmittel, der Einrichtung, des Warenlagers, des Kundenstockes und der Gewerbeberechtigung sei im Bestandvertrag gar nicht die Rede. Selbst wenn (wie die Antragsteller in ihrem Rekurs behaupteten) die Gewerbeberechtigung auf die Bestandnehmerin übertragen worden wäre, könnte daraus im Hinblick auf den sonstigen Inhalt des Bestandvertrages nicht auf eine Unternehmenspacht geschlossen werden. Dem Firmenbuch komme in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu, weil ein eindeutiger Mietvertrag entgegen § 1091 ABGB durch eine unrichtige, wenn auch gewollte Firmenbucheintragung nicht zu einem Pachtvertrag werden könne.
Letztlich verwarf das Rekursgericht noch das Argument der Antragsteller, aus der Verknüpfung der Dauer des Mietvertrages der Antragsgegnerin mit dem Bestand ihres Unternehmens lasse sich auf das Vorliegen einer Unternehmenspacht schließen, weil damit ein wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens, ja sogar eine Betriebspflicht der Pächterin belegt sei. Bei Löschung der Firma der Antragsgegnerin falle zwar (möglicherweise) deren Verfügungsberechtigung über das verfahrensgegenständliche Bestandobjekt weg, doch sei die Firma R*****, Inhaberin Martha H***** (Antragsgegnerin), ohnehin noch im Firmenbuch eingetragen. Im übrigen werde ein Mietvertrag, der nur deshalb als "Pachtvertrag" abgeschlossen wurde, um eine sonst drohende Kündigung zu verhindern, dadurch allein nicht zu einem echten Pachtvertrag.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Frage, welche Bedeutung eine Firmenbucheintragung hat, die auf die Verpachtung eines Unternehmens hinweist, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle. Im übrigen sei der Oberste Gerichtshof insbesondere in seiner Entscheidung 6 Ob 588/91 zumindest teilweise von seinen sonst beachteten Grundsätzen bei der Abgrenzung von Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete abgewichen.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs beharren die Antragsteller auf ihrem Rechtsstandpunkt, daß die Antragsgegnerin ihr Unternehmen verpachtet und nicht bloß das Geschäftslokal vermietet habe. Die Parteienabsicht sei eindeutig auf eine Verpachtung des Unternehmens gerichtet gewesen. Die Änderung des Gegenstandes des Unternehmens spiele keine entscheidende Rolle, weil ein Handelsgewerbe stets ein Handelsgewerbe bleibe. Die Änderung des Unternehmensgegenstandes bedinge keine neue Gewerbeberechtigung. Im übrigen seien die Eintragungen im Firmenbuch (die auch unter Verwertung der Urkundensammlung im Detail hätten festgestellt werden müssen) ein eindeutiger Beleg für das Vorliegen einer Unternehmenspacht. Daneben haben die Antragsteller noch Aktenwidrigkeiten sowie Verfahrensmängel in erster und zweiter Instanz gerügt. Ihr Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen (Sach )Beschluß entweder im Sinn einer Stattgebung ihres Sachantrages abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Von der Antragsgegnerin liegt dazu eine fristgerechte Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag auf Bestätigung des angefochtenen Sachbeschlusses vor.
Der Revisionsrekurs erweist sich als unzulässig.
Vorauszuschicken ist, daß der Oberste Gerichtshof an den Ausspruch des Rekursgerichtes, der ordentliche Revisionsrekurs sei wegen des Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO zulässig, nicht gebunden ist (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 526 Abs 2 ZPO). Kommt der Oberste Gerichtshof zur Überzeugung, daß die Entscheidung des Rechtsstreites entgegen der Annahme des Rekursgerichtes nicht von der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage abhängt, genügt die Ausführung der Zurückweisungsgründe (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528a und § 510 Abs 3 letzter Satz ZPO). Aus diesem Grund wurde schon die Wiedergabe der Entscheidungen der Vorinstanzen auf jene Elemente konzentriert, die für das Verständnis des Kernproblems der rechtlichen Auseinandersetzung, die Abgrenzung zwischen Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete, von Bedeutung sind. Daß die in § 46a Abs 3 MRG normierte Möglichkeit der Mietzinsanhebung die Verpachtung des vom Geschäftsraummieter im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens voraussetzt (bei einer bloßen Untervermietung des Geschäftslokales also versagt), wird im übrigen von den Rechtsmittelwerbern ohnehin nicht in Frage gestellt.
Zum Problem der Abgrenzung einer Unternehmenspacht von der bloßen Weitergabe der Mietrechte an den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmens existiert bereits eine gesicherte höchstgerichtliche Judikatur. Der hier zu beurteilende Fall bietet keinen Anlaß für die Entwicklung neuer Leitsätze oder eine Korrektur des bisher Gesagten.
Die Bestimmung des § 46a Abs 3 MRG verweist auf § 12a Abs 5 MRG, womit klargestellt ist, daß die Unternehmensverpachtung als Sonderfall der Unternehmensveräußerung behandelt werden soll. Die zur Veräußerung des vom Hauptmieter im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens ergangene Judikatur ist folglich auch auf die Verpachtung des Unternehmens anwendbar (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht 94, Anm 10 zu § 12a MRG). Da sich der Grundtatbestand der Unternehmensveräußerung durch das 3.WÄG nicht geändert hat (vgl § 12 Abs 3 aF MRG: "Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen und führt der Erwerber das erworbene Unternehmen im Mietgegenstand weiter" und § 12a Abs 1 MRG idF des 3.WÄG: "Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen") kann dabei zur Auslegung des Begriffes der "Unternehmensveräußerung" auf die Judikatur zu § 12 Abs 3 aF MRG zurückgegriffen werden. Auch § 46a Abs 3 MRG stellt eindeutig auf die Verpachtung des in den Bestandräumlichkeiten betriebenen "Unternehmens" als Ganzes und nicht auf die Verwertung einzelner Vermögenswerte etwa der Mietrechte ab.
Für den Mietrechtsübergang nach § 12 Abs 3 MRG wurde gefordert, daß der Eigentümer sein lebendes Unternehmen veräußert und der Erwerber
Zum selben Ergebnis führt das aus der Judikatur zum Anwendungsbereich des MRG (bzw MG) gewonnene Begriffsverständnis der Unternehmenspacht. Es fehlt, wie die Vorinstanzen zutreffend darlegten, an den für eine Unternehmenspacht typischen Merkmalen der Übergabe eines lebenden Unternehmens, der Beistellung von Betriebsmitteln, der Überlassung des Kundenstocks, der Festlegung der Betriebspflicht, einer auf das Unternehmen bezogenen Rückstellungsverpflichtung und ähnlichem (vgl EWr III/1091 A/7; EWr III/1091 A/13 ua). Keines dieser Merkmale läßt zwar für sich allein die eindeutige Entscheidung zu, ob Unternehmenspacht oder bloße Raummiete vorliegt, doch bleibt der Annahme einer bloßen Geschäftsraummiete nichts wesentliches entgegenzusetzen, wenn sich wie hier die gegen eine Unternehmenspacht sprechenden Indizien derart häufen. Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses, die ja voraussetzen würde, daß die Entscheidung von einer aus Gründen der Rechtssicherheit oder Rechtsentwicklung erheblichen Rechtsfrage abhängt, bietet der gegenständliche Fall jedenfalls keinen Ansatzpunkt. Die Entscheidung, ob Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete vorliegt, kann immer nur nach den konkreten Umständen des Einzelfalls getroffen werden (vgl E 14 zu § 1091 ABGB MGA34) und hat sich letztlich an der Verkehrsauffassung zu orientieren (vgl EWr III/1091 A/7 mwN). Eine erhebliche Rechtsfrage würde sich in diesem Zusammenhang nur bei einer auffallenden Fehlbeurteilung stellen, die im Interesse der Rechtssicherheit korrigiert werden müßte (vgl WoBl 1992, 211/144); eine solche ist jedoch nicht erkennbar.
Die von den Rechtsmittelwerbern ins Treffen geführte rechtliche Qualifikation des Bestandvertrages als "Pachtvertrag" durch die betroffenen Parteien ist belanglos (vgl EWr III/1091 A/7; EWr III/1091 A/9; EWr III/1091 A/13 ua). Entscheidend ist allein, ob ein bestimmtes Unternehmen oder nur die diesem Unternehmen zur Verfügung stehende Geschäftsräumlichkeit in Bestand gegeben wurde. Darum kann auch die Anmeldung des Unternehmensübergangs vom bisherigen Eigentümer auf einen Pächter beim Firmenbuchgericht nicht mehr als ein widerlegbares Indiz für eine Unternehmensverpachtung sein. Daß es im gegenständlichen Fall nicht ausreichte, um tatsächlich eine Unternehmenspacht anzunehmen, liegt im Bereich eines Beurteilungsspielraums, der von den Vorinstanzen nicht überschritten wurde, sodaß dem Obersten Gerichtshof gemäß § 528 Abs 1 ZPO (iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG) eine Korrektur der Entscheidung gar nicht möglich wäre. Tatsächlich überwiegen, wie ausgeführt, die gegen eine Unternehmensverpachtung sprechenden Umstände beträchtlich.
Was schließlich das vom Rekursgericht angesprochene vermeintliche Abweichen der Entscheidung 6 Ob 588/91 (= MietSlg 43.074 = EWr III/1091 A/3) von den sonst bei der Abgrenzung zwischen Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete beachteten Grundsätzen betrifft, ist nicht erkennbar, worauf es sich beziehen soll. Die Entscheidung besagt im Grund nur, daß es immer auf die Umstände des Einzelfalls und ihre Gewichtung ankommt, ob Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete anzunehmen ist. Die von den Vorinstanzen gefundene Lösung des hier zu beurteilenden Falls stellt sie nicht in Frage.
Damit erweist sich der Revisionsrekurs der Antragsteller als unzulässig, weil der Streitfall keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung aufwirft. Zu bemerken bleibt, daß die gerügten Aktenwidrigkeiten und Verfahrensmängel (bei denen es sich im übrigen zum Teil um nicht mehr revisible Mängel des erstinstanzlichen Verfahrens handeln würde) nicht vorliegen, was gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528a und § 510 Abs 3 Satz 3 ZPO keiner weiteren Begründung bedarf.
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
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