Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.Hofmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Angst, Dr.Graf, Dr.Pimmer und Dr.Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Aloisia W*****, vertreten durch Boller, Langhammer und Schubert, Rechtsanwälte OEG in Wien, wider die beklagte Partei Lenuca D*****, vertreten durch Dr.Gabriel Liedermann, Rechtsanwalt in Wien, wegen Wohnungsübergabe (Streitwert S 6.000,--), infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichts vom 5. Juni 1996, GZ 41 R 292/96m-53, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichts Hernals vom 15.Februar 1996, GZ 5 C 1332/92x-48, abgeändert wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Kosten des Berufungsverfahrens.
Begründung:
Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Wiener Wohnhäuser. Das Unternehmen, das die Hausverwaltung besorgt, ist bevollmächtigt, Mietverträge über die in den einzelnen Häusern gelegenen Bestandobjekte abzuschließen. In den Jahren 1991 und 1992 wurden fast ausschließlich auf sechs Monate befristete Mietverhältnisse mit Ausländern begründet. Die Hausverwaltung bediente sich beim Abschluß der Mietverträge der "Mithilfe" eines Hausbesorgers. Dieser verfügte über die "Schlüssel für diverse Wohnungen", um sie Mietinteressenten zeigen zu können. Bei Vertragsabschlüssen mit "serbokroatischen Mietern" wurde er überdies für Übersetzungsdienste herangezogen. Er führte auch "selbständig Mietvertragsverhandlungen". Die Beklagte, eine Ausländerin, und der Hausbesorger trafen einander am 7.November 1991. Jene wußte, daß dieser Mietwohnungen vermittelte. Der Hausbesorger zeigte der Beklagten zwei Wohnungen. Davon befand sich eine im 16. Wiener Gemeindebezirk. Der Hausbesorger erklärte der Beklagten, es seien "für die Erlangung eines Mietvertrags über die gegenständliche Wohnung" S 50.000,-- zu zahlen. Überdies nannte er auch den monatlichen Mietzins. Der Hausbesorger überließ der Beklagten die Wohnungsschlüssel noch am 7.November 1991 (Samstag). Am 9. November 1991 (Montag) erschien die Beklagte - wie besprochen - in den Büroräumen der Hausverwaltung. Sie übergab dort dem Hausbesorger in einem "Vorraum" S 50.000,--. Danach betrat sie mit dem Hausbesorger einen Büroraum der Hausverwaltung. Dort lagen bereits ein vorbereiteter Mietvertrag, eine Bestätigung über die beim "Mietvertrag anwesenden Personen und ein Beiblatt zum Mietvertrag" auf. Diese Urkunden und ein durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung "ausgefülltes Kaufanbot" wurden der Beklagten schließlich zur Unterfertigung vorgelegt. Nachdem diese den "ersten Mietvertrag" unterschrieben hatte, wollte sie ihn durchlesen. Sie wurde jedoch vom Mitarbeiter der Hausverwaltung darauf hingewiesen, es sei "wenig Zeit" und sie habe "noch einige Unterschriften" zu leisten. Die Beklagte unterfertigte schließlich alle vorgelegten Schriftstücke, ohne diese vorher gelesen zu haben. Darunter befand sich auch ein zumindest teilweise in serbokroatischer Sprache verfaßtes "Blatt". Der "Vertragsunterzeichnung" waren keine Gespräche über die "Vertragsbedingungen" vorausgegangen. Es kam dabei auch zu keiner Übergabe eines Geldbetrags. Der Hausverwalter und sein bei Vertragsunterfertigung auftretender Mitarbeiter hatten Kenntnis davon, daß der Hausbesorger "über Schlüssel von zu vermietenden Wohnungen verfügte, den Mietinteressenten die Vertragsbedingungen darlegte und Geld von diesen entgegennahm". Die Beklagte bezahlte immer pünktlich ihren Mietzins. Die Wohnungsbenützung durch die Beklagte führte auch zu "keinerlei Beanstandungen". Am 17.Mai 1993 übersandte die Hausverwaltung der Beklagten ein mit 11.Mai 1993 datiertes Schreiben. In diesem wurde festgehalten, daß die monatlichen Zahlungen bis zur Wohnungsräumung nicht mehr als Mietzins, sondern lediglich als Benützungsentgelt anerkannt und entgegengenommen würden.
Die Klägerin begehrte, der Beklagten die Wohnungsübergabe gerichtlich aufzutragen. Der Mietvertrag sei auf einen Zeitraum von sechs Monaten befristet worden. Das Bestandverhältnis sei daher durch Zeitablauf am 8. Mai 1993 erloschen.
Die Beklagte wendete ein, der Hausbesorger sei bei Abschluß des Mietvertrags für die Vermieterin tätig geworden. Dieser habe ihr erklärt, für die Wohnung sei ein Mietzins von S 4.000,-- monatlich einschließlich der Betriebskosten zu zahlen. Außerdem seien "zum Zweck des Mietvertragsabschlusses" S 50.000,-- zu leisten. Die Vertragsabschlußgespräche seien "auf Vermieterseite ...... allein und selbständig" durch den Hausbesorger geführt worden. Dieser habe auf eine Befristung des Mietverhältnisses in der Dauer von sechs Monaten in der Vertragsurkunde hingewiesen. Er habe jedoch auch erklärt, das Mietverhältnis werde "ungeachtet dessen über diesen Termin fortgesetzt", wenn "die Beklagte die Miete bezahle und keine Beschwerden gegen diese vorliegen würden". Der Hausbesorger habe wörtlich versichert: "Zahlen Sie bloß die Miete, sie brauchen auch nach sechs Monaten nicht auszuziehen". Er habe der Beklagten überdies zu verstehen gegeben, die Befristung des Bestandverhältnisses sei lediglich als "Probezeit für das dann automatisch auf unbestimmte Zeit fortgeführte Mietverhältnis" anzusehen. Die Beklagte habe aufgrund dieser Zusicherung die vorbereitete Mietvertragsurkunde unterfertigt. Der wahre Wille der Vertragsparteien habe sich jedoch auf ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bezogen. Der schriftliche Mietvertrag sei "nur zum Schein ausgestellt und unterfertigt" worden.
Das Erstgericht erklärte seinen Übergabeauftrag vom 10.Dezember 1992 für rechtsunwirksam und wies das Klagebegehren ab. Es traf - abgesehen von dem bereits eingangs dargestellten und im Rechtsmittelverfahren nicht mehr strittigen Sachverhalt - noch folgende Feststellungen:
Der Hausbesorger habe die Beklagte darauf aufmerksam gemacht, das Mietverhältnis werde vorerst auf eine Probezeit von sechs Monaten abgeschlossen. Nach Ablauf dieser Frist gehe das Bestandverhältnis jedoch "automatisch in ein unbefristetes" über, "wenn keinerlei Beanstandungen hinsichtlich des Verhaltens der Beklagten und ihrer Mitbewohner bzw. hinsichtlich der Bezahlung des Mietzinses auftreten würden". Die Beklagte habe sich mit diesen Bedingungen einverstanden erklärt und den Mietvertrag im Vertrauen auf deren Geltung unterfertigt.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, der Hausbesorger sei als "zum Abschluß von Mietverträgen berechtigter Vertreter der Hausverwaltung" aufgetreten. Die Beklagte habe die für ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbarten Bedingungen erfüllt. Das Klagebegehren sei daher mangels Beendigung des Bestandverhältnisses abzuweisen. Daran könne die Unterfertigung eines Mietvertrags, in den die mündlichen Zusatzvereinbarungen nicht aufgenommen worden seien, nichts ändern.
Das Berufungsgericht erklärte den Übergabeauftrag vom 10.Dezember 1992 für rechtswirksam und erkannte die Beklagte schuldig, das Bestandobjekt der Klägerin geräumt von eigenen Fahrnissen binnen 14 Tagen zu übergeben. Es sprach im übrigen aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei und erwog rechtlich: Die Wirksamkeit des Übergabeauftrags ergebe sich bereits aufgrund der im Ersturteil festgestellten Tatsachen. Wer einen schriftlichen Vertrag unterzeichne, mache den durch seine Unterschrift gedeckten Text auch dann zum Inhalt seiner Erklärung, wenn er ihn nicht gekannt oder verstanden habe. Stimme allerdings die Vorstellung des "Unterschreibenden" mit dem Inhalt seiner Erklärung nicht überein, könne das Vertragsverhältnis wegen eines Erklärungsirrtums angefochten werden. Die Beklagte habe jedoch keine Irrtumseinrede erhoben. Eine solche hätte überdies nur zur Rückabwicklung des Vertrags ex tunc führen können. Eine bloße Vertragsanpassung gemäß § 872 ABGB durch den Entfall der Befristungsvereinbarung scheitere an der mangelnden "Unwesentlichkeit" dieses Vertragsbestandteils. Die Irrtumsanfechtung bezwecke auch nicht die Verfolgung spezieller Mieterschutzinteressen. Der "vom Erstgericht zur Begründung seiner abweisenden Entscheidung herangezogene Irrtum" sei demnach mangels eines Vorbringens nicht zu berücksichtigen. Daraus folge die Bedeutungslosigkeit der Position des Hausbesorgers. Dessen Verhalten könnte nämlich "lediglich für die Beurteilung einer Irreführung Bedeutung haben". Die Behauptung der Beklagten, die Befristung des Bestandvertrags sei bloß zum Schein vereinbart worden, sei nicht erwiesen. Die gemäß § 1 Abs 2 Z 3 MRG idF vor dem 3. WÄG gültig vereinbarte Befristung führe somit zur Wirksamerklärung des Übergabeauftrags gemäß § 567 Abs 1 ZPO und § 572 ZPO.
Die Revision der Beklagten ist im Rahmen des Aufhebungsantrags berechtigt.
Die Beklagte brachte im Verfahren erster Instanz vor, der Hausbesorger habe "über" den Hausverwalter "Wohnungen vermietet", das "Gespräch zum Abschluß des Mietvertrags auf Vermieterseite" auch hier "allein und selbständig" geführt und die "zum Zweck des Mietvertragsabschlusses" begehrte Leistung von S 50.000,-- entgegengenommen. Daraus ergibt sich aber, daß die Beklagte den Hausbesorger als einen durch den Hausverwalter bevollmächtigten Abschlußvertreter ansah. Das wurde von der Klägerin im Verfahren erster Instanz zunächst nicht substantiiert bestritten. Diese brachte schließlich aber selbst vor, der Hausbesorger habe "nie eine Zusicherung einer automatischen Mietvertragsverlängerung gegeben" (ON 43 S 17). Es wurde also nicht behauptet, daß es dem Hausbesorger an der Vertretungsmacht gefehlt habe, eine "Mietvertragsverlängerung" zu vereinbaren, sondern es wurde lediglich vorgebracht, es fehle an einer derartigen rechtsgeschäftlichen Willenserklärung.
Es lassen aber auch die im Berufungsverfahren unbekämpft gebliebenen Feststellungen nur die rechtliche Schlußfolgerung zu, daß der Hausbesorger als Bevollmächtigter der Vermieterseite berechtigt war, Mietverträge abzuschließen. Dieser führte, wovon der Hausverwalter Kenntnis hatte, nicht nur die Vertragsverhandlungen selbständig, sondern war auch befugt, die vereinbarte Einmalzahlung von S 50.000,-- entgegenzunehmen. Vor Unterfertigung der Vertragsurkunde wurden überdies keine weiteren Verhandlungen mehr gepflogen, was hier - nach den sonstigen Tatsachen - eine im grundsätzlichen bereits vorher zustandegekommene rechtsgeschäftliche Willenseinigung voraussetzt. Eine solche wurde auch unmißverständlich schon dadurch zum Ausdruck gebracht, daß die Beklagte die Wohnungsschlüssel bereits zwei Tage vor Unterfertigung der Vertragsurkunde übergeben erhalten hatte. Ist aber der Hausbesorger als Abschlußvertreter der Vermieterseite aufgetreten, läßt sich die rechtsgeschäftliche Willenseinigung der Streitteile - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht auf den Inhalt der Vertragsurkunde reduzieren, von Bedeutung sind vielmehr auch allfällige mündliche Zusatzvereinbarungen. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Argumentation, daß sich nach den Prozeßbehauptungen der Beklagten und den diesen entsprechenden Feststellungen im Ersturteil gar keine Irrtumsproblematik ergibt. Es stellt sich lediglich die Frage, ob der Hausbesorger als Vertreter der Vermieterin mit der Beklagten mündlich vereinbarte, das befristete Vertragsverhältnis gehe in ein unbefristetes über, wenn Mitbewohner das Verhalten der Beklagten innerhalb einer "Probezeit von sechs Monaten" nicht beanstandeten und auch die Bezahlung des Mietzinses klaglos erfolge. Da die Beklagte - nach unbekämpften Feststellungen - "immer pünktlich ihren Mietzins" bezahlte und deren Verhalten als Bestandnehmerin durch die Mieter anderer Wohnungen nicht beanstandet wurde, bestünde zwischen den Streitteilen nunmehr ein unbefristetes Mietverhältnis, ließen sich der Entscheidung die im Ersturteil über die mündlichen Vereinbarungen der Streitteile getroffenen Feststellungen zugrunde legen. Die Klägerin bekämpfte jedoch im Berufungsverfahren die Feststellung, der Hausbesorger habe mit der Beklagten eine "Probezeit von sechs Monaten" vereinbart. Nach deren Ansicht entspreche die Behauptung der Beklagten, einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen zu haben, nicht den Tatsachen. Das Berufungsgericht wird daher die infolge einer vom erkennenden Senat nicht geteilten Rechtsansicht unbehandelt gebliebene Beweisrüge im zweiten Rechtsgang zu erledigen haben. Bliebe es bei den durch das Erstgericht getroffenen Feststellungen, wäre die Rechtssache im Sinne einer Bestätigung des Ersturteils spruchreif.
Der Oberste Gerichtshof ist gemäß § 508 a Abs 1 an den Ausspruch des Berufungsgerichts über die Unzulässigkeit der Revision nicht gebunden. Die Entscheidung hängt auch von der Lösung einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO ab, weil die unzutreffende Rechtsansicht des Berufungsgerichts im Interesse der Wahrung der Rechtssicherheit einer Korrektur bedarf. Soweit die entscheidungswesentliche Rechtsfrage auch in der Revision unerkannt blieb, ist aufgrund der gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge in allseitiger Prüfung der Rechtslage spruchgemäß zu entscheiden.
Der Kostenvorbehalt stützt sich auf § 52 Abs 1 ZPO.
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