Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Schinko und Dr.Adamovic als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Memetali R*****, vertreten durch Mag.Renate Schmoll, Funktionärin des Mieterschutzverbandes Österreichs, 1070 Wien, Döblergasse 2, wider die Antragsgegner 1.) Hubert W***** und 2.) Werner Z*****, beide vertreten durch Dr.Manfred Melzer, Dr.Erich Kafka, Dr.Manfred Palkovits und Dr.Robert Steiner, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 14 MRG iVm § 27 Abs 1 MRG, infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 6.Dezember 1995, GZ 39 R 832/95-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hernals vom 17. August 1995, GZ 16 Msch 90/95m-4, bestätigt wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Begründung:
Der Antragsteller ist seit 1.1.1992 Mieter der Wohnung top 19 im Haus *****, das den Antragsgegnern gehört. Bei Abschluß des Mietvertrages verpflichtete sich der Antragsteller, den Antragsgegnern eine Kaution in der Höhe von S 250.000,- zu leisten. Diese Kaution, die sofort bei Mietvertragsabschluß zu erlegen war, sollte vereinbarungsgemäß ins freie Eigentum der Vermieter übergehen und bei Beendigung des Mietverhältnisses unter Legung einer Abrechnung unverzinst zurückzustellen sein, falls keine wie immer gearteten Forderungen der Vermieterseite bestehen. Festgehalten wurde weiters, daß der Mieter in Kenntnis des Umstandes sei, daß die Wohnung seitens der Vermieter auf die Ausstattungskategorie A angehoben wurde; der Mieter bestätigte, die Wohnung in einem vollkommen neu renovierten Zustand inklusive neuer Geräte übernommen zu haben.
Jetzt fordert der Antragsteller (der in einem Parallelverfahren die Überprüfung des mit S 3.500,- monatlich vereinbarten Bruttomietzinses anstrengte) von der nach eigenen Angaben in voller Höhe erlegten Kaution S 220.000,- samt gesetzlichen Zinsen zurück. Bei diesem Betrag handle es sich um eine versteckte Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG, weil ihm keinerlei Gegenleistungen der Antragsgegner gegenüberstünden. Üblicherweise würden Kautionen in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten vereinbart; für die gegenständliche Wohnung sei eine Kaution von S 30.000,- völlig ausreichend.
Die Antragsgegner stehen auf dem Standpunkt, daß eine Kaution von S 250.000,- (wie sie auch ein anderer Mieter gerichtlich überprüft zahlen mußte) nicht dem Verbotstatbestand des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zu unterstellen sei.
Das Erstgericht, zu dem das Verfahren gemäß § 40 Abs 2 MRG gelangt ist, wies den Sachantrag des Antragstellers ab, ohne darüber auch nur zu verhandeln. Es vertrat den Standpunkt, daß die Einhebung einer höheren Kaution im gegenständlichen Fall durchaus gerechtfertigt sei, weil die Wohnung nach dem Vorbringen der Antragsgegner (was sich im übrigen auch aus dem Mietvertrag ergebe) saniert worden sei. Die Höhe einer Kaution sei im übrigen nicht gesetzlich festgelegt. Da sie bei Rückstellung des Bestandobjektes ohnehin abzurechnen sei, könne die Einbehaltung einer Kaution weder unter § 27 Abs 1 Z 1 MRG noch unter § 27 Abs 1 Z 5 MRG subsumiert werden. Es liege auch kein Anhaltspunkt für eine Zwangslage des Antragstellers bei Abschluß des Mietvertrages vor, weil die Antragsgegner kein Monopol auf die Vermietung von Wohnungen hätten. Der Antragsteller hätte ohne weiteres eine andere Wohnung mieten können, wäre ihm die Kaution zu hoch gewesen.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Der Antragsteller könne nicht aufzeigen, unter welchem Tatbestand des § 27 Abs 1 MRG der vorliegende Sachverhalt zu subsumieren wäre. § 27 Abs 1 Z 1 MRG scheide aus, da es an einer Leistung ohne gleichwertige Gegenleistung mangle. Kautionen hätten bei Dauerschuldverhältnissen den Zweck der Sicherheitsleistung für allfällige während der Dauer des Vertrages entstehende Beschädigungen bzw Bestandzinsrückstände, wobei der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bei ordnungsgemäßer Rückstellung der Bestandsache einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution habe. Danach könne nicht unterstellt werden, daß der Mieter dem Vermieter ohne irgendeine Gegenleistung etwas zu leisten gehabt hätte. Daran ändere auch das Argument der allgemeinen Wohnungsknappheit in Wien nichts. Bei der Argumentation, dem Antragsteller werde dabei auf Jahre hinaus ein beträchtlicher Vermögenswert entzogen, übersehe der Antragsteller, daß nicht absehbar sei, welche Schäden im Bestandobjekt bzw an allenfalls mitvermieteten Einrichtungsgegenständen entstehen bzw ob Mietzinsrückstände auflaufen. Eine Bereicherung des Vermieters auf Dauer sei durch den Rückforderungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Der Mieter habe dann auch einen Anspruch auf Verzinsung, auf welche Frage in diesem Zusammenhang jedoch nicht näher einzugehen sei, weil der Antragsteller nur einen Teil der Kaution zurückfordere. Soweit der Antragsteller rüge, das Erstgericht hätte Gründe für die Zulässigkeit einer derart hohen Kaution nicht festgestellt bzw die zur Verfügungstellung eines hohen Betrages käme einer Kreditgewährung bzw Schaffung einer Investitionsgrundlage gleich, so gehe der Antragsteller nicht von dem vom Erstgericht zugrundegelegten Sachverhalt aus, wonach es dem Vertragswillen beider Parteien entsprochen habe, eine Kaution in der Höhe von S 250.000,- zu leisten.
Auch eine Subsumierung des gegenständlichen Sachverhalts unter die Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 5 MRG erscheine aus mehrfachen Gründen ausgeschlossen. Im Versprechen einer Kautionszahlung könne keine gegen die guten Sitten verstoßende Leistung erblickt werden; außerdem steht die Zusage, eine Kaution zu erlegen, zweifellos in einem unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag. Wie schon ausgeführt, brauche auf die Frage, inwieweit die zusätzliche Vereinbarung über die Unverzinslichkeit der Sicherheitsleistung zu einer anderen Beurteilung führen könnte, nicht eingegangen zu werden, weil der Antragsteller die Vereinbarung der Unverzinslichkeit nicht in Frage stellen, sondern mit dem vorliegenden Antrag die sofortige Rückzahlung eines Teiles der erbrachten Kaution erreichen wolle.
Durch die Vereinbarung und Leistung einer Kaution in Höhe von S 250.000,- sei daher insgesamt kein unter § 27 Abs 1 MRG zu subsumierender Vorgang gegeben.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies mit dem Fehlen einer höchstgerichtlichen Judikatur zur Frage, ob die Leistung einer besonders hohen Kaution eine verbotene Vereinbarung iSd § 27 Abs 1 MRG darstellen könne.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs wiederholt der Antragsteller sein Argument, daß eine Kaution nur in Relation zum versicherten Risiko als gerechtfertigt angesehen werden könne. Bei einer ca 40 m2 großen Wohnung mit einem Bruttojahresmietzins von S 42.000,- sei auszuschließen, daß ein Sicherungsinteresse des Vermieters in der Höhe von mehr als siebzig(!) Bruttomietzinsen bestehe. Eine derart inadäquate Kaution verschaffe dem Vermieter über Jahre, vielleicht sogar über Jahrzehnte hinweg einen enormen Vermögenswert, für den er bei Beschaffung auf dem Kapitalmarkt beträchtliche Zinsen zahlen müßte. Es sei dem Antragsteller auch nicht zumutbar, hisichtlich einer so hohen Kaution das Risiko einer Insolvenz der Vermieter zu tragen. Allfällige Rechtsnachfolger des Vermieters könnten von einer Rückzahlungspflicht frei sein, weil die Vereinbarung einer Kaution von S 250.000,- als ungewöhnlich Nebenabrede iSd § 2 Abs 1 MRG zu qualifizieren sei. Im übrigen stehe ein wohnungssuchender Mieter sehr wohl unter enormen Druck, die von ihm verlangte Kaution zu zahlen. Es liege unter diesem Gesichtspunkt eine iSd § 879 ABGB sittenwidrige Vereinbarung vor. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß entweder im Sinn einer Stattgebung des Rückzahlungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Von den Antragsgegnern liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, den angefochtenen Beschluß zu bestätigen. Dazu haben sie auch noch die Zurückweisung des Revisionsrekurses beantragt, weil sich der Antragsteller im Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof durch einen Rechtsanwalt hätte vertreten lassen müssen. In der Sache selbst wiederholen sie im wesentlichen die Argumente des Erstgerichts. Die Höhe der Kaution entspreche dem Risiko eines Verlustes beträchtlicher Investitionen (deren Wert S 250.000,- übersteige); außerdem müsse einem möglichen Mietzinsverlust vorgebeugt werden. Schließlich dürfe nicht übersehen werden, daß durch die Inflation eine erhebliche Wertverschiebung eintreten könne. An Zinsen lukriere der Vermieter bzw verliere der Mieter nichts, weil die Kaution zur Zurückzahlung binnen Monatsfrist bereitgehalten werden müsse und deshalb nur zum Eckzinssatz angelegt werden könne. Das Risiko eines Forderungsausfalls durch Insolvenz des Vermieters bestehe für den Mieter in Wahrheit nicht; auch von einer Zwangslage der Mieter könne beim derzeitigen Angebot von Kategorie-A-Wohnungen keine Rede sein.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er erweist sich im Sinn seines Aufhebungsbegehrens auch als berechtigt.
Vorauszuschicken ist, daß die Vertretungsbefugnis der für den Antragsteller einschreitenden Funktionärin des Mieterschutzverbandes nicht in Frage steht. Die Sonderregelung des § 37 Abs 3 Z 11 MRG über die Parteienvertretung im Msch-Verfahren erster und zweiter Instanz (ohne die dritte Instanz zu erwähnen) sollte lediglich klarstellen, daß sich Funktionäre und Angestellte jener (in der erwähnten Gesetzesbestimmung noch näher beschriebenen) Vereine, zu deren satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung der Interessen von Vermietern oder Mietern gehört, nicht der Winkelschreiberei schuldig machen, wenn sie berufsmäßig Parteien vertreten (vgl MietSlg 36.509; MietSlg 39.527; MietSlg 40.534; MietSlg 41.406; WoBl 1991, 171/104; EWr I/37/49 ua). Am Grundsatz, daß in nichtstreitigen Rechtssachen (zu denen die in § 37 Abs 1 MRG aufgezählten Angelegenheiten gehören: § 37 Abs 3 Einleitungssatz MRG) niemand schuldig ist, sich eines Rechtsanwaltes zu bedienen (§ 5 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG), um sich daher jede Partei auch durch andere Personen als Rechtsanwälte vertreten lassen kann, hat sich dadurch nichts geändert (5 Ob 60/95). Das gilt auch für die dritte Instanz, sodaß die von den Antragsgegnern gegen die Zulässigkeit des vorliegenden Revisionsrekurses vorgebrachten Bedenken unbegründet sind.
In der Sache selbst ist mangels konkreter Anhaltspunkte für eine dem § 879 Abs 2 Z 4 ABGB zu unterstellende Sittenwidrigkeit der gegenständlichen Kautionsvereinbarung an Hand des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Ablöseverbotes zu prüfen, ob der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch zu Recht besteht. Die erwähnte Gesetzesbestimmung verbietet generell Vereinbarungen, wonach der Mieter dem Vermieter (gemeint ist: neben dem Mietzins als Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstandes) etwas zu leisten hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Die Judikatur versteht diese Regelung so, daß jede zu Lasten des Mieters gehende Äquivalenzstörung im Leistungsaustausch zwischen Mieter und Vermieter zu einem Bereicherungsanspruch des Mieters führt (vgl SZ 66/28; EWr I/27/59; EWr I/27/74; EWr I/27/85; 5 Ob 2054/96m ua).
Die Zulässigkeit einer vom Mieter dem Vermieter zu leistenden Barkaution ist demnach daran zu messen, ob ihr eine gleichwertige Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht. Soweit der Vermieter einen Zinsengewinn aus der ihm unverzinslich überlassenen Barkaution zieht, wird dieser gesetzlich geforderte Austausch gleichwertiger Leistungen von vornherein verfehlt, weshalb auch schon erkannt wurde, daß ein Verzicht des Mieters auf den Zinsertrag seiner Kaution gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG verstößt (MietSlg 41/28). Der Kaution selbst ist nach der Zweckbestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG, der jeglichen Ablösewucher durch Zahlungen neben dem Mietzins verhindern und auch alle Umgehungsversuche sanktionieren will, als Gegenleistung die vom Vermieter zu tragende Gefahr eines Forderungsausfalls aus dem Mietverhältnis gegenüberzustellen. Um nicht gegen das Ablöseverbot zu verstoßen, muß also ein adäquates Verhältnis zwischen dem Sicherstellungsinteresse des Vermieters und der Höhe der vom Mieter geleisteten Barkaution gegeben sein. Wird diese Verhältnismäßigkeit zwischen Kaution und Sicherungsinteresse überschritten, liegt insoweit keine angemessene Gegenleistung vor, was nach den Regeln der Teilnichtigkeit zu einem Rückforderungsanspruch des Mieters führt (vgl Ostermayer, Verbotene Ablösen im Mietrecht, Rz 117).
Gesetzliche Vorschriften über die zulässige Höhe einer Mieterkaution fehlen. Bis zu einer solchen gesetzlichen Regelung wird daher immer nur von Fall zu Fall beurteilt werden können, ob eine konkrete Kaution gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG verstößt. Relevante Kriterien werden etwa die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters (auch unter Berücksichtigung der dem Vermieter nach § 1101 ABGB zustehenden Rechte), der bei Nichtzahlung des Mietzinses für die Räumung des Mietobjektes zu veranschlagende Zeitraum, die Ausstattung des Mietobjektes sowie die Überlassung von Einrichtungsgegentsänden sein (vgl Ostermayer aaO). Zu beachten ist dabei allerdings noch, daß die vertragsgemäße Abnützung der Bestandsache bereits durch den Mietzins abgegolten ist (SZ 43/142 ua).
Als generelle Richtlinie für eine üblichen Sicherungsbedürfnissen des Vermieters gerecht werdende Mieterkaution kann ein Betrag genannt werden, der sich in der Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmietzinsen bewegt. Das schließt nicht aus, daß der Vermieter im Einzelfall eine höhere Kaution verlangen darf, doch setzt dies die Darlegung eines besonderen Sicherstellungsbedürfnisses voraus. Der Vermieter wird daher einen auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG gestützten Rückforderungsanspruch des Mieters, der einen die übliche Kaution übersteigenden Mehrbetrag zum Gegenstand hat, nur abwehren können, wenn er behauptet und beweist, daß ihn - nach der Sachlage bei Abschluß der Kautionsvereinbarung - ein besonders hohes Risiko möglicher Forderungsausfälle traf. Umgekehrt steht es dem Mieter frei, ein im konkreten Fall geringeres Sicherstellungsrisiko geltend zu machen.
Im gegenständlichen Fall hat der Antragsteller selbst eine Kaution von S 30.000,- als angemessen erachtet. Damit ist dem nach der bisherigen Aktenlage erkennbaren Sicherstellungsinteresse der Antragsgegner jedenfalls genüge getan. Ausgehend von der nicht gebilligten Rechtsansicht, daß der Erlag einer Barkaution durch den Mieter wegen der ihr immanenten Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters gar nicht unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG fallen kann (mag sie auch mehr als 70 Monatsmieten betragen), haben jedoch die Vorinstanzen unerörtert gelassen, ob und inwieweit der Mehrbetrag durch ein besonderes Sicherstellungsinteresse der Antragsgegner zu rechtfertigen ist. Das bedingt eine Verfahrensergänzung. Den Antragsgegnern wird Gelegenheit zu geben sein, im hier aufgezeigten rechtlichen Rahmen ein besonderes Sicherstellungsinteresse darzutun.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
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