5Ob2131/96k – OGH Entscheidung

Dieser Mietvertrag wurde beginnend mit 1.September 1961 auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen, wobei dem Vermieter für die Dauer der Bestandzeit eine Aufkündigungsmöglichkeit eingeräumt wurde, für den Fall der Nichtbezahlung des Mietzinses oder eines behördlichen Auftrages oder eines privatrechtlichen Titels hiezu. Dem Mieter wurde gestattet, innerhalb der Bestandzeit die Lichtanlage zu entfernen, wenn zwingende Gründe in der Entwicklung seines Geschäftslebens dies erfordern. Der Mietvertrag betreffend diesen Fassadenteil wurde nach Beendigung der 10-jährigen Befristung fortgesetzt, ohne daß die Vermieterseite sich gegen die Fortsetzung aussprach.

Die zu I.) beklagte Partei kündigte der klagenden Partei mit Schreiben vom 27.9.1993 den Mietvertrag betreffend die Fassade zum 1.10.1993 bzw dem ehestmöglichen gesetzlichen Termin auf sowie die Berechtigung zum Betrieb der Lichtanlage wegen "Konsenslosigkeit" mit sofortiger Wirkung, spätestens jedoch zum 1.10.1993.

Aufgrund einer Sachverhaltsdarstellung der zu I.) beklagten Partei wurde ein Bauverfahren betreffend die Konsensmäßigkeit der Lichtanlage eingeleitet, in dem der zu I.) Klägerin aufgetragen wurde, ein Gutachten über die ordnungsgemäße und sichere Anbringung der Lichtreklame sowie eine statische Berechnung binnen 4 Wochen beizubringen. Ein Entfernungsauftrag wurde nicht erteilt.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.9.1966 mieteten Franz und Elfriede G***** von der damaligen Eigentümerin der Liegenschaft die top Nr 1 im gegenständlichen Haus, bestehend aus Kabinett und Küche zu Geschäftszwecken an. Der hiefür vereinbarte Mietzins beträgt S 160,--, wertgesichert nach dem Lebenshaltungsindex per 1.10.1966.

Hinsichtlich der top Nr 1, einem Teil der ehemaligen Hausbesorgerwohnung, erfolgte 1969 über Betreiben des Franz G***** eine Umwidmung als Geschäftsraum, wobei die Bewilligung aufgrund des Umwidmungsplanes vom 14.2.1969 (Beilage ./15), der für diese Räumlichkeiten eine m2-Anzahl von 21,98 auswies, erfolgte.

Nach Anmietung der top Nr 1 kam es wiederholt über den Vorraum, der an top 1 anschließt und bis zum Gang-WC reicht, zu Einbrüchen in die Fahrschule und wiederholt dazu, daß Leute ins Haus gelangten und in diesem Vorraum ihre Notdurft verrichteten. Franz und Elfriede G***** ersuchten daraufhin die Hausverwaltung, ihre Zustimmung zur Errichtung eines Scherengitters zur Absperrung des Vorraumes zu geben und wurde die Anbringung des Scherengitters schließlich ausdrücklich erlaubt. Ein zusätzliches Mietentgelt für den rund 9 m2 oder 10 m2 großen Raum wurde nicht vereinbart und gelangte auch nicht zur Vorschreibung. Die zu I.) klagende Partei hielt das Scherengitter in der Folge versperrt und deponierte einen passenden Schlüssel bei einer anderen Mieterin im Haus. In dem durch das Scherengitter abgesperrten Raum liegt ein ummantelter Teil, in dem Kanalschächte liegen.

Durch die Absperrung ist das Gang-WC, das bis zur Anmietung der top 1 durch die zu I.) klagende Partei von der Fahrschule und dem Hausbesorger gemeinsam benützt wurde nur noch über die Fahrschule zu erreichen.

Mit Bescheid vom 6.August 1994 zur Zahl MA 37/9-72/1141/94 wurde der zu I.) beklagten Partei aufgetragen, binnen 8 Wochen nach Rechtskraft die ohne baubehördliche Bewilligung im öffentlichen Gangbereich hergestellte sperrbare Gittertüre zu entfernen. Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der zu I.) klagenden Partei wurde wegen Unzulässigkeit zurückgewiesen.

In seiner rechtlichen Beurteilung ging das Erstgericht davon aus, daß das Unternehmen auf die Klägerin 1987 im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übergegangen sei. Es liege demnach keine Veräußerung des Unternehmens im Sinne des § 12 Abs 3 aF MRG vor. Trotzdem gelangte das Erstgericht zu einer Klagsabweisung, weil für das Objekt top Nr 1 ein wertgesicherter Mietzins vereinbart worden sei, mit dem Klagebegehren jedoch die Feststellung eines statischen Zinses begehrt werde. Nach den getroffenen Feststellungen diene die Lichtreklame an der Fassade ausschließlich geschäftlichen Zwecken des Fahrschulunternehmens, der wirtschaftliche Zusammenhang mit dem Mietvertrag sei evident. Zufolge der Einheitlichkeit des Mietvertrages sei eine 10jährige Befristung nach dem MRG unzulässig, auch könne eine Aufkündigung nur gerichtlich erfolgen. Der vor den Objekten top 1 und 2 befindliche Vorraum stelle sich, weil dort ein Kanalschacht liege aber auch der Gang zum WC, welches vor Anmietung der top 1 durch die Klägerin auch vom Hausbesorger benützt worden sei, als allgemeiner Teil des Hauses dar. Damit könne der zu I. klagenden Partei nicht auf Dauer die Berechtigung zukommen, den allgemeinen Teil versperrt zu halten. Dies erschließe sich auch aus dem Umstand, daß die zu I. klagende Partei einen Schlüssel zum Scherengitter bei einer anderen Mietpartei hinterlegt habe.

Der zu II. klagenden Partei sei betreffend der Lichtreklame kein rechtskräftiger Entfernungsauftrag erteilt worden. Im übrigen bewirke auch ein rechtskräftiger Entfernungsauftrag nur dann den Untergang der Bestandsache, wenn er endgültig sei. Dies bewirke ein Abbruchauftrag aber erst, wenn die Behebung eines Baugebrechens aus technischen Gründen nicht möglich sei.

Das Berufungsgericht hat

1.) aus Anlaß der Berufung der Klägerin Elfriede G***** das angefochtene Urteil in seinem Punkt 1.) a) samt dem vorausgegangenen Verfahren als nichtig aufgehoben und in diesem Umfang die Klage unter gegenseitiger Aufhebung der Kosten des nichtigen Verfahrens zurückgewiesen;

schließlich der Berufung der beklagten Herta Inge S***** gegen Punkt I. b) des erstgerichtlichen Urteiles nicht Folge gegeben und ausgesprochen, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei;

2.) der Berufung der Klägerin Elfriede G***** Folge gegeben und Punkt I.) c) des erstgerichtlichen Urteiles (bezüglich des Hauptbegehrens) in klagestattgebendem Sinn abgeändert und ausgesprochen, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei;

3.) infolge Berufung der Klägerin Herta Inge S***** Punkt II.) des erstgerichtlichen Urteiles aufgehoben und dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Das Berufungsgericht begründete seine Entscheidungen im wesentlichen wie folgt:

Da die Klägerin Elfriede G***** mit ihrem Begehren nur Feststellung erreichen wollte, daß die Vorschreibung des gemäß § 12 Abs 3 aF MRG angehobenen Mietzinses unzulässig sei, nicht aber, daß eine vereinbarungswidrige Vorschreibung erfolgte, sei nach dem allein maßgeblichen Vorbringen dieser Klägerin im besonderen außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu entscheiden. Dabei sei auch zu prüfen, ob ein Veräußerungstatbestand im Sinne des § 12 Abs 3 aF MRG erfüllt sei. Wegen der notwendigen Vorschaltung der Schlichtungsstelle (§ 39 MRG) sei eine Überweisung in das außerstreitige Verfahren nicht möglich. Die diesbezügliche Kostenentscheidung gründe sich auf § 51 Abs 2 ZPO.

Die objektive und wirtschaftliche Gemeinsamkeit der beiden Bestandverträge (Geschäftslokal für Fahrschule einerseits und Hausfassade zum Anbringen einer die Fahrschule betreffenden Lichtreklame andererseits) gestatte die Folgerung, daß nach dem im Sinne des § 863 ABGB unzweifelhaften Parteiwillen ein einheitliches Bestandobjekt vorliegen sollte. Die außergerichtliche Aufkündigung des Bestandverhältnisses betreffend den Fassadenteil entfalte demnach im Bereich des nach dem MRG gegebenen Kündigungsschutzes keine Wirksamkeit. Das diesbezügliche Feststellungsbegehren sei daher berechtigt.

Das Begehren der Vermieterin auf Entfernung der angebrachten Lichtreklame sei ausschließlich deswegen abgewiesen worden, weil der diesbezügliche Bescheid der Baubehörde nicht in Rechtskraft erwachsen sei. Die Vermieterin habe ihr Entfernungsbegehren jedoch auch auf unzureichende Befestigung und einer damit gegebenen Gefahr für Leben und Gesundheit gestützt. Über dieses unbeschadet des bestehenden Mietrechtes am Fassadenteil das Entfernungsbegehren grundsätzlich rechtfertigende Vorbringen habe das Erstgericht keinerlei Feststellungen getroffen und auch nur unzureichend Beweise aufgenommen. Eine Aufhebung des Urteiles des Erstgerichtes in diesem Punkt sei daher notwendig.

Nach den Feststellungen des Erstgerichtes habe die Hausverwaltung ihre Zustimmung zur Errichtung des Scherengitters und zur Absperrung des Vorraumes ausdrücklich gegeben. Ein Mietentgelt sei weder vereinbart noch vorgeschrieben worden. Die Mieterin habe in der Folge das Scherengitter versperrt gehalten und einen passenden Schlüssel bei einer anderen Mieterin hinterlegt, hätten sich doch im abgesperrten Teil Kanalschächte befunden. Auch das ursprünglich zur Hausbesorgerwohnung gehörende, dann dem Fahrschullokal eingegliederte WC hätte sich hinter dieser Absperrung befunden. Eine jederzeitige Widerruflichkeit sei weder unter Beweis gestellt noch vom Erstgericht festgestellt worden. Die Überlassung weiterer Räume durch den Bestandgeber - selbst ohne Bestandzinserhöhung - stelle sich als schlüssige Ausweitung des Mietvertrages dar, wenn der Vermieter nicht ausdrücklich klarstelle, daß es sich nur um eine jederzeit widerrufbare Benützungsüberlassung handle. Auch die jahrelange Duldung der ausschließlichen Benützung des Vorraumes durch die Mieterin lasse im Sinne des § 863 ABGB unzweifelhaft darauf schließen, daß die Mieterin mit der erweiternden Benützung ein Recht in Anspruch nehme, nämlich die Ausweitung des ihr am Geschäftslokal zustehenden Gebrauchsrechtes. Das angefochtene Urteil sei daher diesbezüglich in klagsstattgebendem Sinn abzuändern gewesen.

Die ordentliche Revision sei weder bezüglich des bestätigenden noch bezüglich des abändernden Teiles des Urteiles des Berufungsgerichtes zulässig, weil die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht erfüllt seien.

Gegen die Entscheidungen des Berufungsgerichtes richten sich die im Kopf dieses Beschlusses angeführten Rechtsmittel, von denen der Rekurs der Klägerin Elfriede G***** gegen die teilweise Nichtigerklärung von Urteil und dazugehörendem Verfahren samt Zurückweisung der Klage nicht berechtigt, die übrigen Rechtsmittel hingegen unzulässig sind.

Der diesbezügliche Rekurs der Klägerin Elfriede G***** war daher als unzulässig zurückzuweisen.

c) Zur außerordentlichen Revision der Vermieterin Herta Inge S***** gegen das Urteil des Berufungsgerichtes, soweit damit, das Urteil des Erstgerichtes in seinem Punkt I.) b) bestätigt und in seinem Punkt I.) c) in klagestattgebendem Sinn abgeändert wurde:

Gegenstand der außerordentlichen Revision ist in beiden Fällen die Bekämpfung der vom Berufungsgericht vorgenommenen Vertragsauslegung im Einzelfall, wenn auch unter Heranziehung der Bestimmung des § 863 ABGB. Vertragsauslegung im Einzelall würde jedoch nur dann eine erhebliche Rechtsfrage darstellen, wenn das Berufungsgericht dabei die Rechtslage krass verkannt hätte oder von den allgemein anerkannten Regeln der Vertragsauslegung abgewichen wäre. Keine dieser Voraussetzungen ist erfüllt.

Die außerordentliche Revision war daher mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO gemäß § 508 a Abs 2 ZPO zurückzuweisen.