Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Redl, Dr.Kellner, Dr.Schiemer und Dr.Prückner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei V***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Fritz Wennig, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Dr.Gregor K*****, Pensionist, ***** vertreten durch Dr.Manfred Melzer ua, Rechtsanwälte in Wien, wegen Feststellung eines Vormietrechtes (Streitwert S 60.000,--), infolge außerordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 30. November 1994, AZ 48 R 822/94 (ON 11), womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Favoriten vom 7.Mai 1994, GZ 7 C 219/94-6, abgeändert und der Klage stattgegeben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird stattgegeben.
Die angefochtene Entscheidung des Berufungsgerichtes wird dahin abgeändert, daß die Entscheidung des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 8.157,76 (darin S 1.352,96 Umsatzsteuer und S 40,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens sowie die mit S 11.491,04 (darin S 811,84 Umsatzsteuer und S 6.620,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Der Beklagte ist bücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft im
10. Wiener Gemeindebezirk mit dem darauf errichteten Haus *****. Die Voreigentümer dieser Liegenschaft hatten mit einem Mietvertrag vom 3.10.1975 dem Josef V***** sen. ein Geschäftslokal in diesem Haus vermietet. Der Mieter betrieb in einem Nachbargebäude ein nicht protokolliertes Bekleidungsunternehmen. Im genannten Mietvertrag räumten die Vermieter dem Mieter hinsichtlich aller im Haus freiwerdender Bestandobjekte ein Vormietrecht ein (§ 18 des Mietvertrages Beil./B), weiters ein Vorkaufsrecht (§ 17 des Mietvertrages) und ein Weitergaberecht hinsichtlich der Bestandrechte (§ 12 des Mietvertrages). Die Vertragsbestimmungen zum Vorkaufsrecht und zum Vormietrecht lauteten:
"§ 17
Die Vermieter räumen dem Mieter für die Dauer dieses Vertrages das Vorkaufsrecht ein.
Im Falle der beabsichtigten Veräußerung der Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteiles haben die Vermieter dem Mieter die Person des Erwerbers, den Kaufpreis und die sonstigen wesentlichen Vertragsbedingungen bekanntzugeben und ihm eine Überlegungsfrist von 14 Tagen einzuräumen.
Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht aus erlischt es, falls ihm jedoch nur ein Liegenschaftsanteil angeboten wurde, jedoch nur hinsichtlich dieses Anteiles.
Die Verkäufer, nämlich Frau Adele G***** als Eigentümerin der Hälfte der Liegenschaft und Frau Gerda R***** und Frau Johanna R***** als Eigentümer von je einem Viertel der EZ ***** erteilen ihre Einwilligung, daß ob ihren Anteilen das Vorkaufsrecht für Herrn Josef V***** einverleibt werde.
Die Vermieter erteilen Herrn Rechtsanwalt Dr.Karl F.Engelhart Vollmacht zur grundbücherlichen Einverleibung dieses Vorkaufsrechtes.
Im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch Herrn Josef V***** vor Ablauf von 2 Jahren nach Beginn des Bestandverhältnisses wird zugunsten des von Herrn V***** zu bezahlenden Kaufpreises die geleistete Mietzinsvorauszahlung teilweise angerechnet. Diese Anrechnung erfolgt für den Hälfteanteil der Frau Adele G***** mit S 40.000,- (Schilling vierzigtausend) und für die Viertelanteile der Frau Gerda R***** und der Frau Johanna R***** mit S 20.000,-- (Schilling zwanzigtausend).
§ 18
Die Vermieter räumen dem Mieter auf die Dauer dieses Vertrages an allen im Haus ***** nach Abschluß dieses Vertrages frei werdenden Bestandobjekten das Vormietrecht ein. Bei der Ausübung dieses Vormietrechtes haben die Bestimmungen des § 17 dieses Vertrages sinngemäß Anwendung zu finden, ausgenommen der letzte Absatz."
Der Mieter übte das Vormietrecht in den Jahren 1980, 1981 und 1986 aus und mietete weitere Bestandobjekte.
Im Jahr 1987 brachte der Mieter sein Einzelunternehmen nach den Bestimmungen des Strukturverbesserungsgesetzes in die klagende Gesellschaft mbH ein und verständigte darüber den Verwalter der Liegenschaft. 1988 erwarb ein Sohn des Mieters einen Hälfteanteil der Liegenschaft, auf dem sich das schon angeführte Haus mit den Mietobjekten befindet. Mit Kaufvertrag vom 4.6.1991 verkaufte er die Liegenschaftshälfte an den Beklagten. Dieser nahm die bestehenden Mietverhältnisse zur Kenntnis und übernahm die bestehenden Verpflichtungen aus diesen Mietverträgen. Er erklärte, daß ihm bekannt sei, "daß der Mieterin V***** GesmbH. gemäß § 18 des Mietvertrages vom 3.10.1975 das Vormietrecht an allen freiwerdenden Bestandobjekten eingeräumt wurde" (P V 4.Abs. des Kaufvertrages Beil./A).
Mit der am 31.1.1994 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die Klägerin die Feststellung, daß gegenüber dem Beklagten als Eigentümer des Hauses ***** festgestellt werde, daß der Klägerin an allen freiwerdenden Bestandobjekten des Hauses das Vormietrecht zustehe. In eventu beantragte die Klägerin, den Beklagten für schuldig zu erkennen, der Klägerin die Einlösung des Vormietrechtes hinsichtlich der inzwischen freigewordenen Bestandobjekte top. Nr.10, 11, 13 und 20 des Hauses ***** anzubieten. Dem Mieter des Hauses sei ein Vormietrecht und ein Weitergaberecht eingeräumt worden. Er habe alle Rechte aus dem Mietvertrag an einen Nachfolgemieter übertragen können und auch tatsächlich im Jahr 1987 an die Klägerin übertragen. Die Rechte der Klägerin habe der Beklagte im Kaufvertrag vom 4. bzw. 21.6.1991 (womit er eine Liegenschaftshälfte erworben und dadurch Alleineigentümer der Liegenschaft geworden sei) anerkannt und festgehalten, daß dem Käufer bekannt sei, daß der klagenden Mieterin das Vormietrecht an allen freiwerdenden Bestandobjekten eingeräumt worden sei. Nunmehr bestreite der Beklagte dieses Vormietrecht.
Der Mietvertrag vom 3.Oktober 1975 sei nicht von Josef V***** (senior) als natürliche Person, "sondern im Rahmen seines Einzelunternehmens geschlossen" worden. Dieses Einzelunternehmen sei im Jahr 1987 in die klagende Gesellschaft mbH eingebrach worden.
Die beklagte Partei bestritt das Klagsvorbringen, beantragte die Abweisung der Klage und brachte im wesentlichen vor, daß mit dem Mieter keine Vereinbarung über ein Vormietrecht abgeschlossen worden sei. Im übrigen müßten auf ein Vormietrecht die Bestimmungen über das Vorkaufsrecht Anwendung finden. Dieses sei nach den Bestimmungen des ABGB nicht übertragbar. Selbst wenn ein Vormietrecht des Josef V***** sen. bestanden haben sollte, so sei dieses mit der Einbringung dse Einzelunternehmens des Mieters in eine Gesellschaft mbH erloschen.
Das Erstgericht wies die Klage und das Eventualbegehren ab. Es traf neben dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt im wesentlichen noch die Feststellung, daß der Beklagte sich "in mehrfacher Korrespondenz" auf den Standpunkt gestellt habe, daß mit der Einbringung des Einzelunternehmens in die klagende Gesellschaft mbH das Vormietrecht erloschen sei. Es seien mehrere freigewordene Wohnungen im Haus der Klägerin nicht angeboten sondern anderweitig vermietet worden. Eine Vereinbarung, womit die Beklagte der Klägerin selbst ein Vormietrecht eingeräumt hätte, sei nicht getroffen worden.
In rechtlicher Hinsicht beurteilte das Erstgericht den Sachverhalt dahin, daß das Vormietrecht im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt sei. Auf das Vormietrecht seien aber die Regeln des Vorkaufsrechtes gemäß § 1072 ABGB anzuwenden. Das höchstpersönliche Recht sei nicht übertragbar. Das Vormietrecht sei dem Inhaber eines nicht protokollierten Einzelhandelsunternehmens eingeräumt worden. Mit der Einbringung des Einzelhandelsunternehmens in die klagende Gesellschaft mbH sei das Vormietrecht erloschen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin statt und änderte das angefochtene Urteil dahin ab, daß dem Hauptbegehren (Feststellungsbegehren) stattgegeben wurde. Das dem Mieter eingeräumte Recht sei kein Optionsrecht, sondern ein Vormietrecht, auf das die Bestimmungen über das Vorkaufsrecht (§§ 1072 ff ABGB) analog anzuwenden seien. Auch das Vormietrecht sei unübertragbar und nicht vererblich. Es sei zu prüfen, ob die Einbringung des Einzelunternehmens in die klagende Gesellschaft mbH nach dem Strukturverbesserungsgesetz einer rechtsgeschäftlichen Abtretung im Sinne des § 1074 ABGB gleichkomme. Als Veräußerung eines Unternehmens im Sinne des § 12 Abs.3 MRG sei auch die Einbringung des Betriebes eines Einzelunternehmers im Sinne des Strukturverbesserungsgesetzes als Sacheinlage in eine Gesellschaft mbH aufzufassen. Der Unternehmenserwerber trete kraft zwingenden Rechtes ex lege in den bestehenden Mietvertrag ein. Diese Rechtsfolge könne nicht ausgeschlossen werden. Der Klägerin stünden daher sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit Josef Vuzem zu, also auch das vereinbarte Vormietrecht.
Das Berufungsgericht sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteige und daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision des Beklagten mit dem Antrag auf Abänderung dahin, daß der Berufung der Klägerin nicht stattgegeben und die Klagsabweisung durch das Erstgericht bestätigt werde.
Mit der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt die Klägerin, der Revision nicht stattzugeben.
Die Revision des Beklagten ist zulässig. Zur Frage, ob im Fall einer Unternehmensveräußerung (nach § 12 Abs.3 MRG idF BGBl 1985/559, nunmehr § 12a idF BGBl 1993/800) neben dem Mietrecht auch ein an sich unübertragbares "Nebenrecht" (Vorkaufs- oder Vormietrecht) auf den Erwerber übergeht, fehlt eine oberstgerichtliche Rechtsprechung.
Die Revision ist berechtigt.
Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen und führt der Erwerber das erworbene Unternehmen im Mietgegenstand weiter, so gehen die Hauptmietrechte am Mietgegenstand und die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses auf den Erwerber des Unternehmens über (§ 12 Abs.3 erster Satz MRG alt). Eine Veräußerung setzt daher ein Rechtsgeschäft voraus, das seiner Art nach darauf gerichtet ist, im Wege der Einzelrechtsnachfolge eine Änderung in der sachenrechtlichen Zuständigkeit an der Gesamtsache Unternehmen herbeizuführen. Eine solche Einzelrechtsnachfolge liegt auch dann vor, wenn der Betrieb eines Einzelunternehmers oder einer Gesellschaft, bei der die Gesellschafter als Mitunternehmer anzusehen sind, im Sinne der Bestimmungen des Strukturverbesserungsgesetzes (BGBl 1969/69) als Sacheinlage in eine inländische Kapitalgesellschaft ausschließlich gegen Gewährung von neuen Gesellschaftsanteilen eingebracht wird (SZ 64/127 mwN). Die Veräußerung des Unternehmens führt ex lege und zwingend zu einer Vertragsübernahme durch den Erwerber (SZ 57/191). Der Übergang der Mietrechte ist in dem Sinne zwingend, daß er zu Lasten des Erwerbers nicht abbedungen werden kann (MietSlg 39.287, 40.285, 41.231; SZ 57/191). Nach der oberstgerichtlichen Rechtsprechung umfaßt der Vertragsübergang grundsätzlich die gesamte Vertragsstellung mit allen Nebenrechten und Nebenpflichten (MietSlg 37.278 mwN; MietSlg XXXVI/12; 3 Ob 522/93). Die zwingende Rechtsfolge des Übergangs auch von Nebenrechten kollidiert im Falle des Vorkaufsrechtes und des analog zu behandelnden Vormietrechtes (SZ 38/148; MietSlg 25.092; Aicher in Rummel ABGB I2 Rz 32 zu § 1072 mwN; für das Vorpachtrecht SZ 25/288) mit der vom Gesetzgeber ebenfalls zwingend angeordneten Unübertragbarkeit (und Unvererblichkeit) des Vorkaufsrechtes. Die Vorschrift des § 1074 ABGB ist zwingend und verwehrt die privatautonome Gestaltungsmöglichkeit einer Rechtsnachfolge in die Position des Vorkaufsberechtigten (NZ 1990/190 mwN; JBl 1987, 102). Es ist daher einerseits die aufgezeigte Kollisionsfrage nach dem Zweck der beiden Gesetzesbestimmungen und andererseits die damit verknüpfte Frage zu untersuchen, ob das vereinbarte Vormietrecht überhaupt als "Nebenrecht" des nach § 12 Abs.3 MRG alt übergehenden Mietrechtes aufzufassen ist. Dazu ist folgendes auszuführen:
§ 12 Abs.3 MRG bezweckt, das Entstehen sogenannter "gespaltener" Schuldverhältnisse als Folge der Veräußerung eines im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens dadurch zu verhindern, daß einerseits der Unternehmenserwerber ex lege Mieter wird, andererseits der Vermieter wie bei einer Neuvermietung den angemessenen Zins begehren darf (Würth in Rummel ABGB2 Rz 7 zu § 12 MRG und Rz 16 zu § 1098 ABGB). Dieser Gesetzeszweck kann zweifelsfrei auch dann erreicht werden, wenn ein dem Mieter und Unternehmensveräußerer eingeräumtes Vorkaufsrecht oder Vormietrecht auf den Erwerber nicht mitübertragen wird.
Die Unübertragbarkeit des Vorkaufsrechtes dient dem Schutz des freien Geschäftsverkehrs vor überlangen Bindungen (Aicher aaO Rz 1 zu § 1074). Dieser Gesetzeszweck kann nicht erreicht werden, wenn es im Wege der (allenfalls mehrfachen) Unternehmensveräußerung zu einem Wechsel in der Person des Vorkaufsberechtigten kommen könnte. Damit wäre die vom Gesetzgeber gewünschte Umlauffähigkeit von Liegenschaften, aber auch von Mietobjekten schwer beeinträchtigt.
Der jeweilige Gesetzeszweck spricht gegen die Annahme, daß die rein mietenrechtliche jüngere Bestimmung des § 12 Abs.3 MRG die Bestimmung des § 1074 ABGB für den Fall derogiert hätte, daß das Vorkaufsrecht (oder Vormietrecht) mit einem Mietvertrag vereinbart wurde und in einem Zusammenhang mit einem Unternehmen steht. Der von der Judikatur entwickelte Grundsatz, daß der Unternehmenserwerber in die gesamte Vertragsposition eintritt, also auch alle Nebenrechte erwirbt, ist dahin einzuschränken, daß der Erwerb der Nebenrechte nur stattfindet, soferne ihm nicht zwingende Gesetzesvorschriften entgegenstehen, die zu erwerbenden Nebenrechte also auch übertragbar sind.
Die Auslegung des § 12 Abs.3 MRG sowohl nach seinem Wortsinn als auch nach dem schon angeführten Gesetzeszweck spricht überdies gegen die Qualifikation des Vormietrechtes als Nebenrecht des Mietrechtes an einer Geschäftsräumlichkeit. Nach dem Gesetzestext gehen im Fall der Unternehmensveräußerung die Hauptmietrechte am Mietgegenstand und die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses auf den Erwerber des Unternehmens über. Von Nebenrechten ist im Gesetz keine Rede (auch nicht in § 12a Abs.1 MRG, wonach der Erwerber in das Hauptmietverhältnis des bisherigen Hauptmieters eintritt). Es kann zwar nicht zweifelhaft sein, daß üblicherweise vereinbarte, typische Nebenrechte eines Hauptmietrechtes vom Vertragsübergang umfaßt sind. Darunter sind aber nur solche Nebenrechte zu verstehen, die mit dem Hauptmietrecht in einem engen Zusammenhang stehen und der (besseren) Benützung des Mietobjektes dienen. Nur zufällig gleichzeitig mit dem Mietvertrag vereinbarte, der Benützung des Mietobjektes nicht dienende andere Rechte, sind vom Vertragsübergang nicht umfaßt. Das Vorkaufsrecht und auch das Vormietrecht dienen nicht der Gestaltung des bestehenden Hauptmietverhältnisses. Sie sind dem Mieter persönlich eingeräumte Rechte auf Abschluß eines neuen Vertrages, nämlich eines Kaufvertrages oder eines neuen Mietvertrages hinsichtlich eines weiteren Mietobjektes. Beide Rechte können unabhängig von einem anderen Vertrag vereinbart werden (MGA ABGB34 § 1072/3). Es wäre nun nicht zu begründen, warum im Fall eines unabhängig von einem Mietvertrag vereinbarten Vorkaufs- oder Vormietrechtes die Unübertragbarkeit nach § 1074 ABGB wahrzunehmen (weil die Rechte nicht als Nebenrechte zum Mietrecht vereinbart wurden), im Fall der gleichzeitig mit dem Mietvertrag vorgenommenen Einräumung des Vorkaufs- oder Vormietrechtes aber deren Übergang als Nebenrechte nach § 12 Abs.3 MRG zuzulassen wäre. Diese Gesetzesbestimmung ist vielmehr als mietenrechtliche Spezialbestimmung dahin auszulegen, daß auf den Unternehmenserwerber nur die unmittelbar das Hauptmietverhältnis und das konkrete Mietobjekt betreffenden Nebenrechte übergehen sollen.
Ob das Vormietrecht zugunsten des Unternehmens selbst (das nach herrschender Auffassung keine juristische Person ist) oder zugunsten des jeweiligen Unternehmensinhabers vereinbart hätte werden können (vgl SZ 59/159), braucht hier nicht näher untersucht werden. Nach den Feststellungen wurde das Vormietrecht dem ehemaligen Unternehmensinhaber persönlich eingeräumt. Eine Einräumung des Rechtes an die Klägerin wurde nicht festgestellt. Für ihre gegenteilige Auffassung kann sich die Klägerin auch nicht auf die Bestimmung des P.5. des Mietvertrages (Beil./A) berufen, in welcher der Beklagte die Übernahme der bestehenden Verpflichtungen aus den Mietverträgen und seine Kenntnis erklärte, daß der Klägerin als Mieterin des Mietvertrages vom 3.10.1975 das Vormietrecht an allen freiwerdenden Bestandobjekten eingeräumt worden sei. Bei letzterem handelt es sich zweifelsfrei um eine bloße Wissenserklärung über das 1975 dem damaligen Unternehmensinhaber eingeräumte Vormietrecht (die Klägerin hatte zum damaligen Zeitpunkt noch nicht bestanden) und keine auf die (neuerliche) Einräumung eines Vormietrechtes gerichtete konstitutive Willenserklärung. Die Übernahme der Verpflichtungen des Vermieters aus den Mietverträgen entspricht der gesetzlichen Anordnung des § 12 Abs.3 MRG, also im dargelegten Umfang und unter Ausscheidung des gleichzeitig mit dem Mietvertrag aus dem Jahr 1975 vereinbarten, zwingend unübertragbaren Vormietrechtes.
Der Revision war stattzugeben und die Entscheidung erster Instanz wiederherzustellen.
Die Entscheidung über die Verfahrenskosten zweiter und dritter Instanz beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
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