Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Claudia E*****, Hausfrau, ***** vertreten durch Dr.Wilhelm Winkler, Dr.Gebhard Winkler-Heinzle, und Dr.Julia Winkler, Rechtsanwälte in Bregenz, wider den Antragsgegner Ferdinand F*****, Pensionist, ***** vertreten durch Dr.Alexander Matt, Rechtsanwalt in Bregenz, sowie der Mitbeteiligten Mieter Hasan C***** und Renate W*****, beide *****, wegen Feststellung des zulässigen Mietzinses und der Ausstattungskategorie (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) infolge außerordentlichen Rekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Feldkirch als Rekursgerichtes vom 16.März 1994, GZ 2 R 69/94-14, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Bregenz vom 9.Feber 1994, GZ Msch 22/93(nunmehr 14 Msch 245/94b)-10, in der Hauptsache bestätigt wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung insgesamt wie folgt zu lauten hat:
1.) "Die von der Antragstellerin gemietete Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses 6900 Bregenz, Am Steinenbach 7, hat die Ausstattungskategorie D.
2.) Der zulässige Hauptmietzins (inklusive Umsatzsteuer) für diese Wohnung beträgt bis 30.11.1991 S 574,12, ab 1.12.1991 S 634,11."
Begründung:
Die Antragstellerin ist seit 1.12.1984 Mieterin einer Wohnung im ersten Obergeschoß des im Jahre 1930 errichteten Hauses *****, das im Alleineigentum des Antragsgegners steht.
Die Antragstellerin begehrt mit ihrem am 23.April 1993 überreichten Antrag die Feststellung, daß "der zulässige monatliche Mietzins für die von ihr gemietete Wohnung auf Grund der Ausstattungskategorie D bis 30.11.1991 monatlich S 574,12 und ab 1.12.1991 monatlich S 634,11 betrage".
Die Antragstellerin begründete ihren Antrag damit, daß das WC und die Wasserentnahmestelle außerhalb der Wohnung lägen. Beide Hauptausstattungsmerkmale der Ausstattungskategorie C würden demnach fehlen. Der zulässige Mietzins für die 77,9 m2 große Wohnung betrage daher einschließlich Umsatzsteuer die genannten Beträge.
Der Antragsgegner wendete ein, im Verfahren 5 C 2394/91k des Bezirksgerichtes Bregenz sei diese Wohnung in die Ausstattungskategorie C eingereiht worden. Der Sachverhalt habe sich seither nicht geändert. Gemäß § 16 Abs 3 MRG (idF vor dem 3.WÄG) sei ein Fehlen des Ausstattungsmerkmales schon allein durch das Vorhandensein der zentralen Wärmeversorgungsanlage kompensiert.
Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin ab und verpflichtete sie gemäß § 37 Abs 3 Z 19 MRG zum Ersatz der Verfahrenskosten (Rechtsanwaltskosten) an den Antragsgegner.
Das Erstgericht stellte zusätzlich zum eingangs wiedergegebenen unbestrittenen Sachverhalt im wesentlichen folgendes fest:
Der Antragsgegner vermietete am 1.12.1984 an die Antragstellerin (und ihren damaligen Ehemann) eine Küche, ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, einen Abstellraum sowie ein Bad mit WC, alle diese Räumlichkeiten gelegen im ersten Obergeschoß des Hauses. In diesem Stockwerk befanden sich auch noch zwei Zimmer, die dem Antragsgegner zur Verfügung standen. Im Dachgeschoß war eine 3-Zimmer-Wohnung untergebracht.
Ab 1.1.1988 wurde der Antragstellerin (und ihren Ehegatten) ein weiteres Zimmer im ersten Stock (Kinderzimmer) in Bestand gegeben. Der monatliche Mietzins betrug zunächst (inklusive Umsatzsteuer) S 2.300,-, ab 1.8.1985 S 2.000,- und ab 1.1.1988 - nach Vermietung des Kinderzimmers - wiederum S 2.300,-.
Die Eingangstüre des Hauses befindet sich an dessen Westfront. Nach Betreten gelangt man in einen Vorraum, von welchem aus das im Erdgeschoß befindliche Geschäftslokal sowie Nebenräume betreten werden können. Von diesem Vorraum führt eine Holztreppe in den ersten Stock des Hauses, die eine rechtwinkelige Biegung aufweist. Sie ist mit einem Spannteppich belegt und trägt ein Holzgeländer mit Stagetten.
Im 1.Stock liegt die Wohnung der Antragstellerin. Nach Verlassen der Treppe betritt man einen Gang, von dem die einzelnen von der Antragstellerin gemieteten Räume zugänglich sind. Von der Auftrittsfläche der Treppe gelangt man, sich nach links wendend, in das 12,02 m2 große Kinderzimmer. Dieses ist mit einem im Fischgrätmuster verlegten Parkettboden versehen, die Wände weisen eine gestrichene Rauhfasertapete auf.
Gegenüber dem Stiegenaustritt liegt das 20,53 m2 große Schlafzimmer. Die Wände sind verputzt und gestrichen, den Bodenbelag bildet ein in Fischgrätmuster verlegtes Parkett.
An das Schlafzimmer anschließend und mit diesem durch eine Türe verbunden (diese ist derzeit durch einen Schrank verstellt) liegt das Wohnzimmer, welches eine Nutzfläche von 22,80 m2 aufweist. Am Boden liegt in Fischgrätmuster verlegt Massivparkett aus Buche, die Wände sind verputzt und gestrichen.
Wendet man sich vom Stiegenauftritt nach rechts, gelangt man an die an das Wohnzimmer anschließende Küche, die eine Nutzfläche von 10,62 m2 aufweist. Der Boden ist mit einem PVC-Belag versehen, an der Decke ist eine Fichtentäfelung angebracht, die Wände sind verputzt und weiß gestrichen. In der Küche befinden sich ein Chromstahlspülbecken mit zwei Mulden mit Mischbatterie und ein Heißwasserspeicher.
Vom Stiegenauftritt wendet sich der Gang nach Norden. Von diesem zweigt der Zugang zu der Dachgeschoßwohnung ab. Dieser durch eine Stiege gebildete Zugang ist vom Gang im 1.Stock durch eine Türe abgeschlossen. Unmittelbar nach Abzweigung dieses Aufganges befindet sich eine weitere Türe, die den Gang von einem dahinterliegenden Vorraum abtrennt. Von diesem Vorraum gelangt man, sich nach links wendend, in das Badezimmer. Dieses ist mit einem PVC-Bodenbelag versehen und beinhaltet eine freistehende Badewanne mit Mischbatterie, ein Waschbecken aus Keramik mit einer Mischbatterie und ein Spülklosett. Das Bad hat eine Nutzfläche von 5,67 m2.
Von diesem Vorraum gelangt man , sich nach rechts wendend, in einen 6,26 m2 großen Abstellraum, der mit einem Teppichboden ausgelegt ist. Die Wände sind mit einer gemalten Rauhfasertapete belegt. Eine weitere Türe gibt den Zugang zu einer Terrasse frei. Rechts neben dieser Türe liegt der Zugang zu einem Zimmer, welches der Antragsgegner seit April 1993 an jene türkische Familie vermietet hat, die auch das Erdgeschoß des Hauses bewohnt.
Die Räumlichkeiten im 1.Stock werden, mit Ausnahme des Abstellraumes und des von den Mietern des Erdgeschoßes benutzten Zimmers, durch eine Warmwasser-Zentralheizungsanlage beheizt. Der Heizkessel befindet sich im Keller des Hauses. Die Zentralheizung wurde erst nachträglich eingebaut, weshalb die Leitungsführung großteils auf Putz erfolgt. Durch diese Heizungsanlage werden das Erdgeschoß und der erste Stock des Hauses beheizt. In der Dachgeschoßwohnung besteht eine Elektroheizung. Neben dem Eingang zur Küche ist eine Haussprechanlage montiert, die eine Öffnung der Haustüre ermöglicht.
Die Nutzfläche der von der Antragstellerin gemieteten Räumlichkeiten beträgt 77,90 m2. Hievon sind 71,64 m2 zentral beheizt. Mit rechtskräftigem Urteil des Bezirksgerichtes Bregenz vom 14.9.1992, 5 C 2394/91k-14, wurde die verfahrensgegenständliche Wohnung der Ausstattungskategorie C gemäß § 16 Abs 2 Z 3 MRG zugeordnet (Akt 5 C 2394/91k des Bezirksgerichtes Bregenz).
Rechtlich führte das Erstgericht im wesentlichen folgendes aus:
Die von der Antragstellerin gemieteten Räume seien ausschließlich vom Gang her zugänglich. In diesem Gang befinde sich auch das Stiegenhaus. Der Gang werde daher auch von den Mietern im zweiten Stockwerk benützt. Der Antragsgegner habe schließlich noch ein Zimmer im ersten Obergeschoß den Mietern des Erdgeschosses in Bestand gegeben, das ebenfalls über diesen Gang erreicht werden könne. Eine Verbindung zwischen Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad im "Inneren der Wohnung" bestehe nicht. Wasserentnahmestellen würden sich im Bad und in der Küche befinden. Für die Ausstattungskategorie C fehle es an einem Klosett im Inneren der Wohnung. Dieses fehlende Ausstattungsmerkmal werde durch die zentrale Wärmeversorgung aufgewogen.
Zu dem Argument der Antragstellerin, es fehle auch an einem weiteren Merkmal der Ausstattungskategorie C, nämlich einer Wasserentnahmestelle im Inneren der Wohnung, nahm das Erstgericht wie folgt Stellung: Die verfahrensgegenständliche Wohnung bilde keinen in sich geschlossenen Wohnungsverband. In dieser Wohnung befinde sich je eine Wasserentnahmestelle im Bad und in der Küche. Auch bei Wohnungen mit gehobenem Standard seien in der Regel im Kinderzimmer, im Wohnzimmer und im Schlafzimmer keine Wasserentnahmestellen vorhanden. Nur wenn sich die Wasserentnahmestelle im Gang befände, könnte vom Fehlen dieses wesentlichen Merkmales für die Kategorie C gesprochen werden. Bei einer Gesamtbetrachtung der Wohnverhältnisse der Antragstellerin sei zu berücksichtigen, daß zwei Wasserentnahmestellen in der Wohnung vorhanden seien. Dazu befände sich eine zentrale Wärmeversorgungsanlage in diesem Haus. Es sei eine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner vorhanden. Eine Wohnung mit einem solchen Standard falle in die Ausstattungskategorie C. Das Fehlen des Ausstattungsmerkmales eines Klosetts in Inneren der Wohnung werde durch ein Ausstattungsmerkmal einer höheren Ausstattungskategorie, nämlich der zentralen Wäremeversorgungsanlage, kompensiert. An einem weiteren Ausstattungsmerkmal der Kategorie C fehle es an der verfahrensgegenständlichen Wohnung nicht.
Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in der Hauptsache, hob die Kostenentscheidung ersatzlos auf und sprach aus, daß gegen den Sachbeschluß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, gegen die Entscheidung im Kostenpunkt der Revisionsrekurs jedenfalls unzulässig sei.
Das Rekursgericht billigte die Rechtsauffassung des Erstgerichtes und führte ergänzend im wesentlichen folgendes aus:
Für die Beurteilung als Ausstattungskategorie C fehle, daß das WC im Inneren der Wohnungen gelegen ist. Dies wäre nur der Fall, wenn das WC ohne Verlassen einer in sich abgeschlossenen Wohnung erreichbar wäre. Vom Fehlen des wesentlichen Merkmales der Wasserentnahmestelle in der Wohnung könnte aber nur dann gesprochen werden, wenn sich die Wasserentnahmestelle am Gang befände. Bei der hier zu beurteilenden Wohnung könne jedoch die in der Küche vorhandene Wasserentnahmestelle ohne Verlassen der Wohnung verwendet werden, sodaß dieses Ausstattungsmerkmal vorliege. Gemäß § 16 Abs 3 Satz 2 MRG (idF vor dem 3.WÄG) könne aber ein fehlendes Ausstattungsmerkmal durch das einer höheren Kategorie ersetzt werden (ausgenommen den hier nicht gegebenen Fall der dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit). In der hier zu beurteilenden Rechtssache werde daher das fehlende Merkmal des WC im Wohnungsverband durch das Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage ersetzt. Zu berücksichtigen sei auch, daß sich in der Wohnung der Antragstellerin zwei Wasserentnahmestellen befänden und daß eine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner vorhanden sei. Eine Wohnung mit einem solchen Standard falle in die Ausstattungskategorie C.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen in dem Antrag stattgebendem Sinn abzuändern.
Der Antragsgegner begehrt in der ihm freigestellten Rechtsmittelgegenschrift, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Die anderen Mieter des Hauses beteiligten sich (auch) am Revisionsrekursverfahren nicht.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist zulässig, weil das Rekursgericht die in den in MietSlg 36/43 und 37.326 veröffentlichten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes ausgedrückten Grundsätze unberücksichtigt ließ und weil eine Rechtsprechung dazu fehlt, wie sich im Falle der hier festgestellter Raumgestaltung das Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage auf die Ausstattungskategorie auswirkt.
b) Zur Sachentscheidung:
Vorerst ist darauf hinzuweisen, daß die Antragstellerin zunächst die Feststellung des zulässigen Mietzinses begehrte (ON 1), allerdings einen Spruch mit der Wortfolge "auf Grund der Ausstattungskategorie D" verlangte. Dabei blieb noch immer zweifelhaft, ob es sich bei dieser Wortfolge bloß um einen in den Spruch aufgenommenen Begründungsteil oder um eine der Rechtskraft fähige Feststellung der Ausstattungskategorie handeln sollte. Dem von der Antragstellerin noch im Verfahren erster Instanz erstatteten Schriftsatz ON 5 ist jedoch zu entnehmen, daß sie ihren Antrag auch als Feststellung der Ausstattungskategorie verstanden wissen will.
Unter einer Wohnung ist ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie C, wenn sie in brauchbarem Zustand ist und zumindest über eine Wasserentnahmestelle
und ein Klosett im Inneren verfügt (§ 16 Abs 1 Z 3 MRG idF vor dem 3. WÄG bzw § 15a Abs 1 Z 3 MRG in der nunmehr geltenden Fassung).
Ein WC liegt daher - wie auch das Rekursgericht zutreffend ausführte - grundsätzlich nur dann im Inneren einer Wohnung ("im Wohnungsverband", wie Würth in Korinek-Krejci HBzMRG 358 ausführt), wenn es erreichbar ist, ohne die baulich in sich abgeschlossene Wohnung verlassen zu müssen. Diesem Erfordernis ist aber nicht genüge getan, wenn das WC nur - wie hier - über einen (auch von anderen Mietern zu benützenden) zum Stiegenhaus offenen Gang erreichbar ist (MietSlg 37.326).
Dieser Grundsatz muß aber auch für die Wasserentnahmestelle gelten. Auch diese liegt im hier zu beurteilenden Fall nicht innerhalb der Wohnung, weil die Räume, in denen sich eine Wasserentnahmestelle befindet - zugegebenermaßen in allen Räumen, in denen sich üblicherweise solche befinden - von den anderen gemieteten Räumen jeweils nur über den zum Stiegenhaus gehörenden von anderen Personen benützbaren Gang erreicht bzw. betreten werden können. Das bedeutet, daß sich sowohl Wasserentnahmestelle als auch WC außerhalb des Wohnungsverbandes befinden.
Befinden sich sowohl Küche (mit Wasserentnahmestelle) als auch Badezimmer (mit WC) je für sich getrennt nicht im geschlossenen Verband mit zumindest einem anderen gemieteten Zimmer, so liegen sie außerhalb jedweden Wohnungsverbandes, auf den es grundsätzlich bei Beurteilung des Vorhandenseins eines kategorienbestimmenden Merkmales ankommt (vgl MietSlg 36/43).
Unter den gegebenen Umständen kann daher das Fehlen beider kategoriebestimmenden Merkmale der Ausstattungskategorie C durch das Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage nicht ersetzt werden: Das bloße Vorhandensein mehrere zentral beheizbarer Räume, deren Zusammenhang nur im Rechtssinn wegen des Vorliegens eines einheitlichen Mietvertrages besteht, macht aus diesen Räumen insgesamt keine Wohnung der Ausstattungskategorie C.
Das Vorhandensein einer Gegen- und Toröffnungsanlage ist auf die Ausstattungskategorie ohne Einfluß, weil es sich dabei um kein Ausstattungsmerkmal einer höheren Ausstattungskategorie, sondern höchstens um einen wertbestimmenden Faktor handelt.
Auf das zu 5 C 2394/91k des Erstgerichtes ergangene Urteil
(Rückforderung zuviel bezahlten Mietzinses vom November 1988 bis
Oktober 1991), in dessen Entscheidungsgründen von einer Wohnung der
Ausstattungskategorie C ausgegangen wurde, kommt es nicht an, weil
dort die Ausstattungskategorie bloß als Vorfrage - somit ohne
Rechtskraftwirkung - beurteilt wurde.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen betreffend die Ausstattungskategorie war daher - wie im Spruch geschehen - in antragstattgebendem Sinn abzuändern.
Gemäß § 16 Abs 5 Satz 2 MRG idF vor dem 3.WÄG ist daher die Vereinbarung eines Hauptmietzinses, der die in § 16 Abs 2 MRG (idF vor dem 3.WÄG) für die einzelnen Ausstattungskategorien festgesetzten Mietzinsbeträge überschreitet, insoweit unwirksam. Die von der Antragstellerin als zulässig anerkannten und zum Gegenstand ihres Begehrens gemachten Mietzinsbeträge unterschreiten den im Zeitpunkt der Hauptmietzinsvereinbarung zulässigen Betrag und den sich allenfalls auf Grund einer Wertsicherung zulässigerweise später ergebenden Betrag nicht, sodaß dem den Hauptmietzins betreffenden Feststellungsbegehren der Antragstellerin gleichfalls stattzugeben war. Im Hinblick auf die Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 7 MRG (idF vor dem 3.WÄG) war die Antragstellerin im Zeitpunkt der Antragstellung unter Berücksichtigung der Dauer des Mietverhältnisses auch zu einem Zugeständnis eines höheren als des Kategorienmietzinses berechtigt. Die zeitweise geringfügige Überschreitung der gesetzlichen Kategorienbeträge (vgl Zusammenfassung in BGBl 1994/245) läßt es nicht zweifelhaft erscheinen, daß die nach § 16 Abs 1 Z 7 MRG geltende Angemessenheitsgrenze nicht überschritten wurde.
Eine Kostenentscheidung entfällt, weil die obsiegende Antragstellerin Kosten nicht verzeichnet hat.
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