5Ob91/94 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Dr.Wolfgang D***** wider den Antragsgegner Mag.Thomas B***** vertreten durch Dr.Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses des Antragsgegners gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 22. Februar 1994, GZ 48 R 86/94-28, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Donaustadt vom 29. Juli 1993, GZ 5 Msch 18/93-23, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Der Kläger ist seit 1.10.1990 Mieter der Wohnung Nr. 17 im Haus W*****-Gasse 18-20 in Wien. Dieses jetzt im Eigentum des Antragsgegners stehende Haus wurde mit einem am 24.1.1957 bewilligten WWF-Darlehen in der Höhe von S 1,556.100,-- wiederhergestellt. Diese Mittel flossen im wesentlichen in die Sanierung allgemeiner Teile des Hauses (Kanalisation, Elektroinstallation, Instandsetzung des Daches) sowie in den Ausbau einer (nicht verfahrensgegenständlichen) Wohnung im Dachgeschoß; unbedeutende Mittel wurden für "geringfügige Sanierungsarbeiten" in der jetzt dem Antragsteller vermieteten Wohnung verwendet.

Das Fondsdarlehen haftet nach Maßgabe der laufend geleisteten Tilgungsraten noch aus; die Parteien sind sich jedoch einig (und haben dies zum Gegenstand einer ausdrücklichen Außerstreitstellung gemacht), daß der auf die Sanierungsarbeiten in der verfahrensgegenständlichen Wohnung entfallende "Anteil des WWF-Darlehens bereits längst zurückgezahlt ist" und "schon im Jahr 1985 abgedeckt war".

Der Antragsgegner leitet daraus ab, nicht an den gemäß § 16 Abs 2 Z 1 bis 4 MRG (iVm § 15 WWG idF der Novelle 1954 und § 33 Abs 4 StadtErnG idF des 1. WÄG) geltenden Kategoriemietzins gebunden zu sein (konkret an den in der Ziffer 3 leg cit festgelegten Höchstbetrag). Er hält die Vereinbarung des nach § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzinses für zulässig, weil (zumindest) der Ausnahmetatbestand der Z 6 dieser Gesetzesbestimmung erfüllt sei.

Im jetzt vom Antragsteller angestrengten Verfahren zur Überprüfung des Hauptmietzinses (das sich auch noch mit anderen, hier nicht mehr bedeutsamen Streitpunkten auseinanderzusetzen hatte) stellten beide Vorinstanzen die unzulässige Überschreitung des für Wohnungen der Ausstattungskategorie C festgesetzten Höchstbetrages fest. Das Rekursgericht, das der ersten Instanz seine Rechtsansicht bereits in einem Aufhebungsbeschluß überbunden hatte, ließ sich dabei von folgenden Erwägungen leiten:

Eine Rückzahlung von bestimmten Teilen des Darlehens, die bestimmten Sanierungsarbeiten zugeordnet werden könnten, sei grundsätzlich nicht möglich. Es würden nicht für jede einzelne Sanierungsarbeit getrennte Darlehen vergeben, sondern ein Gesamtdarlehen für die an einem bestimmten Objekt vorzunehmenden Arbeiten. Die Zuordnung bestimmter Geldbeträge zu einzelnen Arbeiten sei daher nicht möglich. Auch eine Widmung der Darlehensrückzahlungsraten in der Form, daß damit bestimmte Teile der an dem Wohnhaus seinerzeit vorgenommenen Arbeiten vorzeitig getilgt würden, um etwa frühzeitig eine Aufhebung der Mietzinsbeschränkungen zu erreichen, scheide aus. Der Vermieter könne eine Aufhebung der gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen nur dadurch erreichen, daß er das gesamte WWF-Darlehen zurückzahlt. Die vom Antragsgegner vorgenommene "objektbezogene Auslegung" sei abzulehnen.

Damit unterliege das gegenständliche Objekt den Zinsbeschränkungen des WWG idF der Novelle 1954 und insbesondere des § 33 Abs 4 StadtErnG idF des 1. WÄG.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß mangels vorhandener Judikatur zur entschiedenen Rechtsfrage der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei

Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsgegner geltend, daß der Gesetzgeber der WWGN 1954 dem Vermieter die Möglichkeit offenließ, mit Fondshilfe nur allgemeine Gebäudeteile zu sanieren und die Sanierung einzelner Wohnungen mit eigenen Mitteln durchzuführen. Folgerichtig sei dem Vermieter auch die Möglichkeit zu geben, die Herausnahme eines Objektes aus der Mietzinsregulierung dadurch zu erreichen, daß er den auf die Sanierung dieses Objektes entfallenden Teil des WWF-Darlehens zurückzahlt. Andernfalls wäre der Gleichheitsgrundsatz nicht gewahrt, weil Vermieter, die seinerzeit nur allgemeine Gebäudeteile mit Hilfe des Wohnhauswiederaufbaufonds sanierten, Wohnungen ohne Bindung an die Kategoriehöchstbeträge vermieten könnten, jene Vermieter, die das WWF-Darlehen zwar auch zur Sanierung einzelner Wohnungen verwendeten, es insoweit jedoch bereits zurückgezahlt haben, nicht. Solchen Vermietern wäre - entgegen den Intentionen des Gesetzgebers - jeglicher Anreiz zur Anhebung des Wohnungsstandards genommen, weil sie die eingesetzten Mittel nicht zurückbekämen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß entweder im Sinne einer Abweisung des auf die Feststellung einer Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (und Rückzahlung der Überschreitungsbeträge) abzielenden Begehrens des Antragstellers abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache hinsichtlich der noch strittigen Frage zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Dieses Rechtsmittel, das vom Antragsteller unbeantwortet blieb, ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Die Argumentation des Antragsgegners baut darauf auf, die Ausnahmebestimmung des § 15 Abs 10 WWG idF der Novelle 1954, BGBl 154, für sich in Anspruch nehmen zu können, wonach die durch das WWG angeordnete, durch § 58 Abs 4 MRG und § 33 Abs 4 StadtErnG idF des 1. WÄG in die Bestimmungen des § 16 Abs 1 Z 1 bzw Abs 2 bis 4 MRG übergeleiteten Mietzinsbeschränkungen dann nicht zur Anwendung kommen, wenn das fragliche Mietobjekt ohne Inanspruchnahme von Fondshilfe wiederhergestellt wurde. Die daran geknüpfte Schlußfolgerung, das müsse im Fall der Neuvermietung auch für Objekte gelten, die mit einem Anteil an Fondsmitteln wiederhergestellt wurden, der bereits zurückgezahlt ist, erweist sich jedoch schon im Ansatz als verfehlt. Im Regelfall (der im WGG idF der Novelle 1952, BGBl 106, noch ausnahmslose Gültigkeit beanspruchte) greifen nämlich nach dem einleitenden Halbsatz des § 15 Abs 10 WWG idF der Novelle 1954 die Mietzinsbeschränkungen für alle Mietobjekte eines Hauses schon dann, wenn Fondsmittel nur zur Wiederherstellung von der gemeinsamen Benützung der Mieter dienenden Gebäudeteilen verwendet wurden. Die Ausnahmebestimmung des mit den Worten "es sei denn" anschließenden Halbsatzes setzt eine Wiederherstellung des betreffenden Objektes ohne Fondshilfe, d.h. aus Eigenmitteln des Vermieters, voraus. An dieser Tatbestandsvoraussetzung einer (durch Kriegsschäden bedingten) "Wiederherstellung" des verfahrensgegenständlichen Mietobjektes fehlt es selbst dann, wenn man die Rückzahlung des entsprechenden Teils der Förderungsmittel mit dem Einsatz von Eigenmitteln gleichsetzt. Von der "Wiederherstellung" einer Wohnung iSd genannten Gesetzesbestimmung kann nämlich dann nicht gesprochen werden, wenn es sich nur um die Behebung geringfügiger Beschädigungen mit unbedeutendem Kostenaufwand handelte (ImmZ 1957,11; MietSlg 23.546; MietSlg 30.550). Genau das trifft im gegenständlichen Fall zu, hat doch der Antragsgegner selbst den auf die "Sanierungsarbeiten" in der verfahrensgegenständlichen Wohnung entfallenden Fondsmittelanteil als "geringfügig" und "jedenfalls nicht bedeutend" eingestuft, ohne den Einsatz eigener Mittel (des vormaligen Vermieters) zur Behebung von Kriegsschäden auch nur zu behaupten. Die dazu vorliegenden Verfahrensergebnisse helfen ihm nicht weiter, weil nach den im Bundesministerium für wirtschaftliche Angelegenheiten aufliegenden Plänen mit Ausnahme des Ausbaus einer Wohnung im Dachgeschoß überhaupt nur Wiederherstellungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses gefördert wurden (ON 20). Die Geltendmachung der Ausnahmeregelung für kriegsgeschädigte Mietobjekte, die der Vermieter selbst wiederhergestellt hat, scheidet daher von vorne herein aus.

Unabhängig davon haben teilweise Rückzahlungen eines aus Fondsmitteln gewährten Darlehens - sieht man vom hier nicht geltend gemachten Fall einer begünstigten Teiltilgung nach § 2 Abs 3 RBG 1987 ab - auf die Mietzinsbildung keinen Einfluß (Würth in Rummel2, Rz 2 zu § 16 MRG Anh). Von der Rückzahlung der für die Wiederherstellung eines bestimmten Mietobjektes aufgewendeten Förderungsmittel kann bei gleichzeitiger Förderung anderer Wiederherstellungsarbeiten am betreffenden Gebäude mit noch aushaftenden Fondsmitteln überhaupt nur dann die Rede sein, wenn die auf das einzelne Mietobjekt entfallenden Fondsmittel durch einen konkreten Widmungsakt rechtlich abgegrenzt wurden. Das hätte im Nachhinein, sofern nicht gesetzliche Sonderregelungen greifen, die Zustimmung des Darlehensgebers vorausgesetzt, weil nur auf diese Weise eine an sich einheitliche Schuldpost in mehrere aufgespalten werden kann. Ob die vom Antragsgegner reklamierte gänzliche Rückzahlung des auf die Wohnung des Antragstellers entfallenden WWF-Darlehens überhaupt von rechtlicher Bedeutung ist, solange nicht feststeht, daß zumindest anteilig auch jene Förderungsmittel refundiert wurden, die in die Wiederherstellung von Gebäudeteilen geflossen sind, die der gemeinsamen Benützung aller Mieter dienen, kann dahingestellt bleiben.