Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Der Oberste Gerichtshof hat als Revision durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Schubert als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schlosser, Dr. Schiemer, Dr. Gerstenecker und Dr. Rohrer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Dr. Ingrid A*****, und 2. Dr. Michael A*****, wider die beklagte Partei Hasan A*****, vertreten durch Dr. Monika Linder, Rechtsanwältin in Wien, wegen Räumung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Wien als Berufungsgerichtes vom 2. Februar 1994, GZ 48 R 1220/93 18, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Hernals vom 6. Juni 1993, GZ 5 C 197/92 13 (5 C 880/92), abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit S 3.573,50 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 595,58 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger begehrten die Verurteilung des Beklagten zur Übergabe der von diesem gemietet gewesenen Wohnung geräumt von dessen Fahrnissen und brachten hiezu vor, sie seien als Käufer der Liegenschaft nicht dem von diesem eingeleiteten Verfahren zu dessen Anerkennung als Hauptmieter beigezogen gewesen, sie hätten erst durch Akteneinsicht festgestellt, daß der Beklagte zuletzt im Wintersemester 1988/89 und im Sommersemester 1990 als ordentlicher Hörer inskribiert gewesen sei und sein Studium abgebrochen habe. Im Mietvertrag vom 18.7.1987 sei aber festgelegt worden, daß die Wohnung ausschließlich zur Beendigung des Hochschulstudiums gemietet worden sei und das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Mietdauer mit Beendigung oder Abbruch des Studiums erlösche. Da der Mietvertrag infolge des letzteren Umstands aufgelöst sei, habe der Beklagte die Wohnung zu räumen.
Eine zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbundene weitere Räumungsklage stützten die Kläger auf den Ablauf der im § 29 Abs 2 MRG vorgesehenen fünfjährigen Vertragshöchstdauer am 31.7.1992, so daß der Beklagte seither die Wohnung titellos benütze.
Der Beklagte wendete insbesondere ein, er habe zwar tatsächlich im Sommersemester 1990 letztmals inskribiert, habe aber bereits am 15.1.1991 als Partei vernommen ausgesagt, daß er seither nicht mehr studiere. Es sei ihm weiterhin der Mietzins vorgeschrieben und dieser von ihm auch bezahlt worden. Demnach sei das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit erneuert; hilfsweise werde Verschweigung eingewendet.
Das Erstgericht wies das Räumungsbegehren ab.
Es stellte fest, der Beklagte habe am 18.7.1987 mit einem als Hauptmieter bezeichneten Untervermieter einen Wohnungsuntermietvertrag geschlossen. Im Mietvertrag sei unter anderem vereinbart:
„Ergänzend zu § 2 wird festgestellt, die gegenständliche Wohnung wird vom Untermieter ausschließlich zu dem Zweck gemietet, um sein Hochschulstudium in Wien zu beenden. Der Mietvertrag erlischt laut ausdrücklicher Vereinbarung unabhängig von der vereinbarten Mietdauer mit der Beendigung oder dem Abbruch des Studiums und ist damit mit dem Eintritt dieser Bedingung ohne jede Kündigung aufgelöst.“
Gemäß § 2 des Vertrages sei überdies eine Mietdauer von drei Jahren vereinbart worden. Bei Vertragsabschluß habe der Beklagte Medizin studiert.
Am 16.1.1989 habe der Beklagte bei der Schlichtungsstelle die Anerkennung als Hauptmieter begehrt. Das Verfahren sei am 7.9.1989 bei Gericht anhängig gemacht worden. Eigentümer der Liegenschaft sei damals noch die Rechtsvorgängerin der Kläger gewesen. Am 11.4.1991 habe der Beklagte dort eine Inskriptionsbestätigung vom 8.3.1990 vorgelegt, aus der sich ergebe, daß er als ordentlicher Hörer für das Sommersemester 1990 inskribiert gewesen sei. Bei seiner Vernehmung am 15.1.1991 habe der Beklagte bestritten, einen Ausbildungsmietvertrag geschlossen zu haben, aber bekundet, er studiere nicht mehr, werde aber weiter studieren, wenn er dazu eine Möglichkeit sehe. Er habe im nächstfolgenden Sommersemester nicht mehr inskribiert, weil er „in zeitliche Probleme gekommen sei“. Ungefähr im April 1991 habe er sich entschlossen, sein Studium nicht mehr fortzusetzen. Er habe davon aber weder die Liegenschaftseigentümer noch den Untervermieter verständigt. Schließlich sei er mit Teilsachbeschluß vom 20.8.1991, der dem Hausverwalter am 9.10.1991 zugestellt worden sei, als Hauptmieter der Wohnung anerkannt worden. Damals seien bereits die Kläger Liegenschaftseigentümer gewesen. Mit deren Schreiben vom 9.12.1991 sei er um Vorlage der Inskriptionsbestätigung für das Wintersemester 1991/92 ersucht worden.
Rechtlich meinte das Erstgericht, der Mietvertrag enthalte einerseits eine dreijährige Befristung und andererseits die Befristung gemäß § 29 Abs 2 MRG als Studentenmietvertrag. Eine fünfjährige Befristung sei dort nicht vorgesehen. Da die Streitteile wohl die dreijährige Befristung nicht für den Fall vereinbart hätten, daß sich der Vertrag als Hauptmietvertrag erweise, sei davon auszugehen, daß die damaligen Vermieter dem Beklagten die Wohnung auf eine Höchstdauer von drei Jahren hätten vermieten wollen und das Mietverhältnis nur für den Fall, daß der Beklagte sein Studium früher beende, schon mit dessen Ende beendet sein sollte. Demnach wäre es am 31.7.1990 abgelaufen. Damals sei das Verfahren zur Anerkennung des Beklagten als Hauptmieter bereits anhängig gewesen. Eine Erklärung, aus der sich unmißverständlich die Ablehnung der Vertragsverlängerung ableiten lasse, sei weder von der Voreigentümerin noch von den Vermietern abgegeben und auch von den Klägern nicht behauptet worden. Auch ein der Klärung der Aktivlegitimation dienendes Verfahren dürfe nicht dazu führen, daß jedwede Erklärung unterlassen werde. Das Mietverhältnis sei daher stillschweigend fortgesetzt worden und daher in ein solches auf unbestimmte Zeit übergegangen.
Das Berufungsgericht gab dem Räumungsbegehren statt und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Es führte aus, der Untermietvertrag vom 18.7.1987 sei aufgrund der auf den Abschluß zurückwirkenden Entscheidung, mit der der Beklagte gemäß § 2 Abs 3 MRG als Hauptmieter anerkannt worden sei, nichtig; es liege vielmehr zwischen den Liegenschaftseigentümern und dem Beklagten ein Hauptmietverhältnis vor, dessen inhaltliche Ausgestaltung jedoch durch die Weitergeltung sämtlicher Bestimmungen des Untermietvertrags gekennzeichnet sei, soweit sie mit der Tatsache, daß es sich um ein Hauptmietverhältnis handle, vereinbar seien. Daraus folge aber die Nichtigkeit der in diesem Mietvertrag enthaltenen dreijährigen Befristung, so daß sich infolge der (Teil )Nichtigkeit der Befristung mit drei Jahren das Problem einer stillschweigenden Verlängerung nach Ablauf dieser Frist gar nicht stelle. Der Untermietvertrag enthalte aber auch eine Befristung für die Dauer des Hochschulstudiums des Beklagten dergestalt, daß der Vertrag jedenfalls mit Beendigung oder Abbruch des Studiums erlösche und dann ohne jede Kündigung aufgelöst sei. § 29 Abs 2 MRG lasse den Ausbildungsmietvertrag mit der Beendigung oder dem Abbruch der Ausbildung erlöschen. Beende der Mieter seine Ausbildung aus eigenem Entschluß, könnten aus Gründen der Rechtssicherheit nur solche Akte als maßgebend angesehen werden, in denen sich der Abbruchswille nach außen hin manifestiere. Da der bloß „innere“ Wille zur Beendigung der Ausbildung nicht ausreiche, sei auf äußere objektiv wahrnehmbare Umstände abzustellen, weil die zeitliche Schranke des § 29 Abs 2 zweiter Satz MRG sonst überflüssig wäre. Der Ausbildungsmietvertrag könne allerdings auch stillschweigend erneuert werden, wenn es der Vermieter beim Gebrauch des Bestandgegenstandes bewenden lasse. Eine stillschweigende Verlängerung gemäß § 1114 ABGB trete demgemäß bei Abbruch der Ausbildung dann nicht ein, wenn der Vermieter trotz gehöriger Sorgfalt davon nichts wisse oder wissen müsse. Am Erklärungsbewußtsein mangle es dem Vermieter vor allem dann, wenn ihm der Mieter den Abbruch bzw die Beendigung der Ausbildung nicht bekanntgebe. Der Beklagte habe im April 1991 den Entschluß gefaßt, sein Studium nicht mehr fortzusetzen, er habe aber davon weder den Liegenschaftseigentümer noch den „Untervermieter“ davon unterrichtet. Die Kläger seien nicht in Kenntnis des Abbruchs gewesen, dessen mangelnde Kenntnis könne ihnen aber auch angesichts ihrer Bemühungen, die Fortdauer der Ausbildung bzw deren Abbruch in Erfahrung zu bringen, nicht vorgeworfen werden. Die Kläger hätten als Vermieter kein Verhalten gesetzt, aus dem geschlossen werden könne, daß sie ungeachtet des Vertragsablaufes infolge einer Befristung in die Fortsetzung des Mietverhältnisses eingewilligt hätten. Mangels Vertragsverlängerung sei also die Beendigung des Mietvertrags infolge Abbruchs der Ausbildung anzunehmen, so daß dem auf titellose Benützung gestützten Klagebegehren Berechtigung zukomme. Außerdem sehe § 29 Abs 2 MRG auch eine absolute zeitliche Befristung des Ausbildungsmietvertrag mit fünf Jahren vor, es handle sich dabei um eine zeitliche Befristung kraft Gesetzes. Unabhängig vom Ende des Mietvertrags infolge Abbruchs der Ausbildung erlösche der Mietvertrag daher infolge Zeitablaufs am 31.7.1992.
Die vom Beklagten dagegen erhobene Revision ist nicht berechtigt.
Der Beklagte hat zwar von dem im „Wohnungsuntermietvertrag“ vom 18.7.1987 als Hauptmieter bezeichneten Untervermieter die Wohnung, deren Räumung durch ihn die Kläger nun begehren, in Unterbestand genommen, das Erstgericht hat aber mit Teilsachbeschluß vom 20.8.1991 über seinen Antrag ausgesprochen, daß er als Hauptmieter dieser Wohnung (§ 2 Abs 3 MRG) anzuerkennen sei. Damit ist der Hauptmietvertrag als Umgehungsgeschäft (vgl hiezu Würth in Rummel , ABGB 2 § 2 MRG Rz 9) nichtig und ist anstelle des „Untermietvertrags“ zwischen dem „Hauptmieter“ und dem „Untermieter“ ein Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und „Untermieter“ zustandegekommen (SZ 64/66; SZ 60/8 ua); richtig hat das Gericht zweiter Instanz auch erkannt, daß dieser Hauptmietvertrag durch den Inhalt des seinerzeit geschlossenen Untermietvertrages bestimmt bleibt, soweit dieser mit dem Wesen eines Hauptmietverhältnisses vereinbar ist. Diese Grundsätze zieht der Beklagte auch gar nicht in Zweifel, er führt in der Revision vielmehr ins Treffen, der Vertrag genüge dem Erfordernis, daß darin eine bestimmte Ausbildung „konkret“ bezeichnet werden müsse, nicht; auch sei die Befristung mit keinem bestimmten Endtermin verknüpft und die Vertragsbestimmungen über die Befristungen seien so auszulegen, daß das Mietverhältnis nicht länger als drei Jahre dauern sollte, sofern es nicht schon infolge Beendigung bzw Abbruchs des Studiums vorher ende, doch habe der Beklagte das Studium nicht innerhalb von drei Jahren beendet, so daß das Bestandverhältnis nun auf bestimmte Zeit verlängert sei. Schließlich macht der Beklagte noch geltend, das Mietverhältnis sei mangels rechtzeitiger Räumungsklage stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert worden. Keiner dieser Einwände erweist sich indessen als stichhältig:
Soweit es um die Befristung geht, sieht der Vertrag zum einen in seinem § 2 eine Dauer von drei Jahren mit einer einmonatigen Kündigungsfrist vor, zum andern findet sich im Anhang eine (als „Ergänzung“ zu § 2 bezeichnete) weitere an die Formulierung des § 29 Abs 2 MRG angelehnte Bestimmung, nach der die Wohnung „vom Untermieter ausschließlich zu dem Zweck gemietet“ wird, „um sein Hochschulstudium in Wien zu beenden. Der Mietvertrag erlischt laut ausdrücklicher Vereinbarung unabhängig von der vereinbarten Mietdauer mit der Beendigung oder dem Abbruch dieses Studiums des Mieters und ist damit mit Eintritt dieser Bedingung ohne jede Kündigung aufgelöst“. Diese voneinander auch im Vertrag völlig getrennt formulierten Befristungen lassen die vom Beklagten angestrebte Auslegung nicht zu, sie sind vielmehr so zu verstehen, daß die im Anhang festgelegte zusätzliche Befristung dann maßgeblich sein sollte, wenn die in § 2 grundsätzlich vereinbarte Vertragsdauer aus welchen Gründen immer nicht durchsetzbar sein sollte. Nun ist aber eine vereinbarte kürzere Mietdauer zwar seitens des Vermieters nicht durchsetzbar, wenn sie mit den übrigen Befristungsbestimmungen (§ 29 Abs 1 MRG) nicht in Einklang steht, das beeinträchtigt aber deshalb noch nicht die vom Gesetz selbst vorgesehenen Endigungszeitpunkte (
Auch die Bemängelung jener Vertragsbestimmung, mit der die Mietdauer auf die Dauer des Hochschulstudiums des Beklagten beschränkt wurde, als zu unbestimmt, weil darin keine bestimmte Ausbildung konkret bezeichnet sei, hält einer näheren Prüfung nicht stand: Es ist zwar zweifellos richtig, daß die Begrenzung nur für die Dauer einer konkreten Ausbildung zulässig ist ( Würth aaO § 29 MRG Rz 8), doch bedarf es der Konkretisierung nur soweit, als das zur verläßlichen Beurteilung der damit verbundenen Befristung der Bestanddauer notwendig ist. Da die Befristung an jede der in § 29 Abs 2 MRG angeführten Ausbildungsgänge (Hochschulstudium, Lehrlingsausbildung, Besuch einer AHS oder BHS bzw eine vergleichbare Ausbildung) geknüpft werden kann, muß im Vertrag wohl die in Betracht kommende Ausbildungsart genannt werden, eine nähere Bezeichnung der Studienrichtung bzw des mit der Lehrlingsausbildung angestrebten Berufsziels ist indessen nicht erforderlich, soweit nur jener Ausbildungsgang, dem sich der Mieter bei Vertragsabschluß widmete, festgestellt werden kann. In der hier maßgeblichen Vertragsbestimmung ist ohnedies von „seinem Hochschulstudium“ die Rede, so daß damit ausreichend verdeutlicht ist, daß die Mietdauer mit der Dauer jenes Studiums begrenzt sein sollte, das der Beklagte bei Vertragsabschluß betrieb. Dem Einwand, im Falle eines Mehrfachstudiums wäre bei einer solchen Formulierung keine ausreichende Bestimmtheit gegeben, ist zu entgegnen, daß die Mietdauer abgesehen davon, daß der Beklagte ein Mehrfachstudium in erster Instanz gar nicht behauptet hat, in solchen Fällen an jenes Studium zu knüpfen ist, das der Mieter letztlich weiter betreibt; Mißbräuchen helfen im übrigen auch die gesetzlich vorgesehenen Endtermine (§ 29 Abs 2 zweiter Satz MRG) ab.
Auch die Behauptungen der Revision, der Vertrag sehe keinen bestimmten Endtermin vor, ist nur insofern richtig, als sie die dreijährige Mietdauer betrifft, die aber nachdem feststand, daß der Beklagte als Hauptmieter anzusehen sei, ohnehin nicht mehr durchsetzbar war (§ 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG idF vor dem 3.WÄG), auf welche die Kläger ihre Räumungsklagen aber auch gar stützten. Die Begrenzung des Vertragsverhältnisses mit der Dauer des Hochschulstudiums bringt dagegen klar zum Ausdruck, daß das Mietverhältnis durch dessen Beendigung bzw Abbruch ohne Kündigung beendet werden sollte; die zusätzliche zeitliche Befristung kraft Gesetzes bedarf ohnedies keiner besonderen Vereinbarung ( Würth aaO § 29 MRG Rz 8), zumal sie von den Parteien nicht beeinflußbar ist (WoBl 1991, 257).
Letztlich ist noch die in der Revision aufgeworfene Frage zu prüfen, ob das Mietverhältnis nach dem Abbruch des Hochschulstudiums durch den Beklagten stillschweigend erneuert und damit faktisch (WoBl 1991, 136; Mecenovic in WoBl 1992, 102) auf unbestimmte Zeit verlängert wurde, weil es die Kläger trotz Kenntnis dieser Tatsache „dabei bewenden“ ließen (§ 29 Abs 3 MRG iVm § 1114 zweiter Satz ABGB). Nach den Feststellungen des Erstgerichts hat der Beklagte im Verfahren zur Anerkennung als Hauptmieter zwar bestritten, einen Ausbildungsmietvertrag abgeschlossen zu haben, er hat aber dort am 15.1.1991 bekundet, er studiere zwar derzeit nicht mehr, werde aber weiterstudieren, sofern sich ihm dazu eine Möglichkeit biete; tatsächlich habe er im Sommersemester 1991 nicht inskribiert, weil er „zeitliche Probleme“ gehabt habe. Aber erst im April 1991 habe er sich entschlossen, das Studium endgültig zu beenden, habe diesen Entschluß aber weder dem „Untervermieter“ noch dem Liegenschaftseigentümer mitgeteilt. Nachdem der Teilsachbeschluß, mit dem er als Hauptmieter anerkannt wurde, dem Hausverwalter am 9.10.1991 zugestellt worden war, forderte ihn die Kläger mit Schreiben vom 9.12.1991 zur Vorlage der Inskriptionsbestätigung auf. Die auf die wegen Abbruchs des Studiums erfolgte Beendigung des Bestandverhältnisses gestützte Räumungsklage wurde sodann am 28.2.1992 überreicht. Bei dieser Sachlage hat das Berufungsgericht zu Recht eine stillschweigende Erneuerung des Bestandverhältnisses, dessen Beendigung die Kläger nur mehr durch Kündigung erwirken könnten, verneint:
§ 29 Abs 2 MRG knüpft wie schon weiter oben erörtert die Beendigung des Mietverhältnisses an die Beendigung bzw den Abbruch der Ausbildung des Mieters, hier also dessen Hochschulstudiums, an. Da bei der stillschweigenden Erneuerung des Bestandverhältnisses gemäß § 1114 ABGB dem Verhalten des Vermieters deshalb Rechtsfolgen zugeordnet werden, weil es den Schluß auf den entsprechenden Geschäftswillen zuläßt ( Bydlinski , Privatautonomie, 73 f), kann davon, daß es der Vermieter bei der Fortsetzung des Gebrauchs des Bestandgegenstandes durch den Mieter bewenden läßt, keine Rede sein, wenn er gar nicht wissen muß, daß der Mieter seine Ausbildung in der Zwischenzeit abgebrochen hat. Zutreffend verweist Mecenovic (aaO 101) darauf, daß es dem Vermieter dann am notwendigen Erklärungsbewußtsein mangelt. Im Regelfall kommt es daher zur Erneuerung des Mietverhältnisses nur dann, wenn der Mieter dem Vermieter anzeigt, daß er seine Ausbildung beendet bzw abgebrochen hat, und dieser darauf nicht entsprechend reagiert. Aus der Aussage des Beklagten am 15.1.1991 konnte der Vermieter nur darauf schließen, daß jener zwar das Studium unterbrochen habe, aber fortsetzen werde, wenn sich ihm hiezu eine Möglichkeit biete. Diese bloße Unterbrechung der Ausbildung etwa um sich durch eine entsprechende zeitraubende Erwerbstätigkeit die erforderlichen Mittel für deren Fortsetzung zu verschaffen kann dem Abbruch noch nicht gleichgehalten werden, sondern schiebt die Beendigung der Ausbildung nur hinaus (so auch Mecenovic aaO 99). Tatsächlich hat der Beklagte den Abbrechungsentschluß auch erst einige Monate danach gefaßt, ihn aber für sich behalten. Deshalb konnten sich die Kläger von dieser Tatsache selbst wenn unterstellt wird, daß sie die Möglichkeit eines Studienabbruchs immerhin in Erwägung ziehen mußten erst nach Beendigung der (Nach )Inskriptionsfrist für das dem Entschluß nachfolgende Wintersemester 1991/92 Kenntnis verschaffen; sie haben auch den Beklagten dann zur Vorlage einer Inskriptionsbestätigung aufgefordert und, nachdem dieser der Aufforderung nicht entsprach, die Räumungsklage eingerbracht. Stellt man in Rechnung, daß dem Beklagten zur Entsprechung der Aufforderung eine gewisse Frist zu gewähren war, kann von dem restlichen Zeitraum bis zur Klagseinbringung noch nicht verläßlich darauf geschlossen werden, daß die Kläger deshalb mit einer Fortsetzung des Bestandverhältnisses einverstanden sein würden.
Da somit die stillschweigende Erneuerung des Bestandverhältnisses zu verneinen ist, benützt der Beklagte den Bestandgegenstand in der Tat ohne Rechtstitel, so daß das Berufungsgericht dem Räumungsbegehren zutreffend stattgegeben hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.
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