5Ob72/93 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofes Dr. Schwarz als Vorsitzenden und durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Adamovic und Dr. Baumann als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Ernst M*****, ***** vertreten durch Dr. Günter Schnitzer, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wider die Antragsgegnerin "K*****" Gemeinnützige ***** Wohnbaugenossenschaft *****, registrierte Genossenschaft m.b.H., ***** vertreten durch Dr. Walter Suppan, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen § 17 Abs 2 Z 2 WEG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Klagenfurt als Rekursgerichtes vom 5. Mai 1993, GZ 3 R 135/93-20, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes St. Veit an der Glan vom 5. Feber 1993, GZ Msch 9/92-14, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Antrag des Antragstellers auf Zuspruch der Kosten seiner rechtsfreundlichen Vertretung im Revisionsrekursverfahren wird abgewiesen.

Begründung:

Der Antragsteller ist zu 1272/10.000 Anteilen Miteigentümer der von der Antragsgegnerin verwalteten Liegenschaft EZ ***** KG W*****, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 6 verbunden ist.

Hinsichtlich des Sachbegehrens des Antragstellers und des von den Parteien erstatteten Sachvorbringens wird auf die Darstellung im Beschluß vom 14. September 1993, 5 Ob 72/93, verwiesen.

Das Erstgericht wies den Antrag des Antragstellers mit Sachbeschluß ab (ON 14 dA). Es traf dabei folgende Feststellungen:

Die Antragsgegnerin hat im Dezember 1991 auf dem schwarzen Brett im Hause ***** die Beilagen ./A, ./B 1 und ./B 2 ausgehängt. Die Beilage ./A betrifft die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Jahre 1992. In dieser Beilage wird angegeben, daß im Jahre 1992 keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt und "die Betriebskosten für das kommende Jahr entsprechend der Inflationsrate und im Zusammenhang mit der Betriebskostenübersicht des abgelaufenen Jahres kalkuliert werden". Die Beilage ./B 1 ist eine Mitteilung über die Vorschreibung gültig ab 1. Jänner 1992. Dabei ist eine Vorschreibung für Instandhaltung von 188,88 S, für Betriebskosten 841,76 S, für Heizungskosten 964,58 S und Verwaltungskosten 225,57 S, sohin insgesamt 2.220,77 S vorgesehen. Nach einer Rundung ergibt dies eine Vorschreibung von monatlich 2.221,-- S, die bis zum Fünften jeden Monats fällig ist. Beilage ./B 2 enthält die Vorschreibung, gültig ab 1. Jänner 1991; darin wurden für Instandhaltung 188,88 S, Betriebskosten 767,84 S, Heizungskosten 964,56 S und Verwaltungskosten 202,67 S, sohin insgesamt 2.123,95 S, gerundet monatlich 2.124 S vorgesehen. Die Beilage ./C beinhaltet die Abrechnung für das Jahr 1991, wobei genau die Instandhaltungskosten und die allgemeinen Betriebskosten aufgeschlüsselt sind. In der Hausübersicht ist auch die Abrechnung für den jeweiligen Wohnungseigentümer vorhanden. Unter Beilage ./C befindet sich auch eine Verrechnungsliste, in der genau die Grund- und Verbrauchskosten für die Heizung ermittelt wurden. Weiters befindet sich auf dieser Beilage auch eine Heizkostenaufstellung. Mit der Beilage ./D wurde dem Antragsteller eine Aufgliederung der Aufwandsbuchungen mitgeschickt. Aus dieser Aufgliederung ist genau ersichtlich, wann welcher Aufwand gemacht wurde und wann welche Überweisung erfolgte. Insbesondere ist aus dieser Beilage auch der Lohn des Hausbetreuers ablesbar. Kosten für die Reinigung wurden seit jeher vorgeschrieben, dies jedoch nicht zu Handen der jeweiligen Miteigentümer. Die Reinigungskosten sind als allgemeine Betriebskosten laut Aufstellung Beilage ./D in der Position Betriebskosten laut Vorschreibung ./B 1 bzw. ./B 2 enthalten. Die Beilagen ./C und ./D sind dem Antragsteller im Mai 1992 zugekommen.

Bei der rechtlichen Beurteilung dieses Sachverhaltes ging das Erstgericht davon aus, daß es dem Antragsteller nach seinem Vorbringen nicht um die in Aussicht genommenen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gehe, sondern um die Vorschreibung der sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen. Subsumiere man die Betriebskosten unter diesen Begriff, so reiche der Hinweis, daß die Betriebskosten für das kommende Jahr unter Berücksichtigung der Inflationsrate auf Basis der Betriebskostenübersicht des abgelaufenen Jahres kalkuliert würden, aus. Die Entwicklung der Inflationsrate sei für den Verwalter ebensowenig vorhersehbar wie für den Wohnungseigentümer. Die Forderung nach konkreten Zahlen für die im nächsten Jahr anerlaufenen Betriebskosten übersteige den Bereich des Möglichen. Die Antragsgegnerin habe daher der Bestimmung des § 17 Abs 2 Z 2 WEG Genüge getan.

Das Gericht zweiter Instanz gab dem Rekurs des Antragstellers Folge und änderte den erstgerichtlichen Sachbeschluß dahin ab, daß es die Antragsgegnerin verpflichtete, binnen 14 Tagen eine Vorausschau gemäß § 17 Abs 2 Z 2 WEG für das Kalenderjahr 1992 für das gegenständliche Haus in diesem Haus aufzulegen bzw. an dem dafür bestimmten Aushangbrett anzuschlagen. Es sprach ferner aus, daß die Antragsgegnerin ihre Kosten selbst zu tragen habe und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Vor Eingehen in die dem Verwalter nach § 17 Abs 2 Z 2 WEG obliegenden Pflichten hielt das Rekursgericht folgendes fest:

Der Antragsteller hatte bereits im Jahr 1991 zu Msch 24/91 des Erstgerichtes den Antrag gestellt, auszusprechen, daß die Antragsgegnerin verpflichtet sei, alljährlich vor Jahresende eine Vorschau über die voraussehbaren Ausgaben für die Liegenschaft im jeweils bevorstehenden Rechnungsjahr im Haus aufzulegen bzw. am Aushangbrett aushängen zu lassen; damit sei per Ende 1991 zu beginnen. Das Rekursgericht hatte mit Beschluß vom 11. März 1992, 3 R 10/92, die diesen Antrag abweisende Entscheidung des Erstgerichts mit der Maßgabe bestätigt, daß dieser Antrag zurückgewiesen werde. Die Rechtsprechung zu der Bestimmung des § 17 Abs 2 Z 1 WEG, daß ein Antrag, dem Verwalter für ein bestimmtes Jahr Rechnungslegung aufzutragen, voraussetze, daß der Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nicht nachgekommen - d.h. der Termin hiefür (30. Juni des folgenden Jahres) verstrichen - sei, ein vorher gestellter Antrag sei zurückzuweisen, sei auch im Zusammenhang mit der Z 2 der angeführten Gesetzesstelle anzuwenden. Der Antrag auf Legung der Vorausschau müsse zurückgewiesen werden, wenn er vor Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Vorausschau für das nächste Kalenderjahr aufzulegen ist, gestellt werde, ohne daß es darauf ankäme, ob der Verwalter in den Jahren zuvor seiner diesbezüglichen Verpflichtung nachgekommen sei oder nicht.

Der Antragsteller habe nun am 30. März 1992 den Antrag gestellt, den Verwalter zur Legung der Vorausschau für 1992 zu verpflichten. Daß der Verwalter bereits die Abrechnung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG gelegt hätte, sei weder behauptet worden, noch im Verfahren hervorgekommen.

Nach § 17 Abs 2 WEG sei der Verwalter verbunden, die Interessen aller Miteigentümer der Liegenschaft zu wahren und die Weisungen der Mehrheit zu befolgen; besonders habe er spätestens vor Ablauf eines jeden Kalenderjahres im Haus eine Vorausschau für das nächste Kalenderjahr aufzulegen, in der vor allem die für dieses Kalenderjahr in Aussicht genommenen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, deren voraussichtliche Kosten und Bedeckung sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen bekanntzugeben seien. Über einen darauf abzielenden Antrag sei (§ 26 Abs 1 Z 4 lit a WEG) im außerstreitigen Verfahren nach § 26 Abs 2 WEG mit den dort und in § 37 Abs 3 Z 6, 8 - 21 MRG genannten Besonderheiten zu entscheiden.

Die Anordnung des § 17 Abs 2 Z 2 WEG sei zwingend; auf die Vorausschau könne auch nicht von der Mehrheit wirksam verzichtet werden. Die Auflegung der Vorausschau könne der einzelne Miteigentümer durch einen Antrag nach § 26 Abs 1 Z 4 lit a WEG gerichtlich erzwingen (SZ 60/126 = WoBl 1988/61 = MietSlg. 39.633 mwN).

§ 17 Abs 2 Z 2 WEG verdeutliche die Pflicht des Verwalters zur Information über den Ablauf der Verwaltung; sie solle den Miteigentümern eine Entscheidungshilfe bei Beschlußfassung bieten und ihnen aufzeigen, mit welchen Aufwendungen (und Erträgnissen) sie im nächsten Kalenderjahr zu rechnen hätten, um ihnen die diesbezüglichen Dispositionen zu erleichtern (SZ 60/126 mwN). Die vom Verwalter zu erstellende Vorausschau sei in der Regel bindende Grundlage für die im nächsten Jahr einzuhebenden Beträge (Würth in Rummel, ABGB**2, Rz 6 zu § 17 WEG mwN). Einerseits könne der Verwalter, solange die Vorausschau unwidersprochen bleibe und nicht durch abweichende Weisung geändert werde, diese Vorausschau nicht mehr beliebig ändern, andererseits seien auch die Gemeinschafter daran gebunden, wenn die Mehrheit der Miteigentümer bei einer in der Vorausschau enthaltenen Maßnahme der ordentlichen Verwaltung untätig bleibe (SZ 60/126; Faistenberger-Barta-Call, Kommentar zum WEG, Rz 75 und 76 zu § 17).

Die Inhaltskriterien der Vorausschau zähle das Gesetz demonstrativ auf und hebe Arbeiten der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung und deren Kosten und Finanzierung hervor. Mit den "sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen" sei an Betriebskosten für gemeinsame Anlagen (Heizung, Lift usw), Abgaben, Steuern und Gebühren gedacht (Faistenberger-Barta-Call, aaO, Rz 86 zu § 17). Die "Aufwendungen" für die Liegenschaft würden in § 19 WEG geregelt. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft sei grundsätzlich eine schlichte Miteigentumsgemeinschaft iS des § 825 ABGB, bei welcher "die Rechte und Pflichten der Teilhaber ihre nähere Bestimmung nach der Beschaffenheit der Quellen, aus denen die Gemeinschaft entspringt, erhielten" (§ 826 ABGB). Das WEG verweise hinsichtlich der Verwaltung ausdrücklich auf das 16. Hauptstück des zweiten Teiles des ABGB (§§ 14 Abs 1, 15), jedoch sei dieses jedenfalls anwendbar, soweit nicht Abweichungen ausdrücklich angeordnet seien. Hinsichtlich der Aufwendungen treffe § 19 WEG eine mit § 839 ABGB inhaltlich gleiche Regelung, wobei nur für abweichende Vereinbarungen Sondervorschriften getroffen würden. Daher könne der Begriff der Aufwendungen dem ABGB entnommen werden (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 1 zu § 19 WEG). Betriebskosten als Kosten der Erhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache seien als Lasten iS des § 839 ABGB anzusehen (MietSlg. 34.111 mwN). Zu den Betriebskosten iS des § 19 WEG seien u. a. Heizkosten (Heizöl etc, Reparaturen-Servicegebühren, Rauchfangkehrer, Heizungsbetreuung) und sonstige Betriebskosten, wie etwa Wasser- und Kanalgebühren, Stiegenhausbeleuchtung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gehwegreinigung, Versicherungsprämien, Hausbesorger, Betreuung von Außenanlagen, Kleinreparaturen etc, zu zählen (Faistenberger-Barta-Call, aaO, Rz 39 zu § 19).

Wie schon in erster Instanz hebe der Antragsteller in seinem Rechtsmittel hervor, daß es ihm nicht um die "Investitionen" - gemeint die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten - gehe, sondern um "alle anderen Aufwendungen und Belastungen im Haus", somit um die "sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen" iS des § 17 Abs 2 Z 2 WEG.

Wie nicht strittig sei, habe die Antragsgegnerin im Dezember 1991 das Schreiben ./A im Haus ***** ausgehängt, in welcher Urkunde unter Bezugnahme auf § 17 Abs 2 Z 2 WEG bekanntgegeben werde, daß derzeit keine Erhaltungsarbeiten beabsichtigt seien, laufende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt und die Betriebskosten für das kommende Jahr (1992) entsprechend der Inflationsrate und im Zusammenhang mit der Betriebskostenübersicht des abgelaufenen Jahres kalkuliert werden würden. Es sei auf Grund des insoweit übereinstimmenden Vorbringens der Parteien auch davon auszugehen, daß die Urkunde ./B 1 (monatliche Vorschreibungen für 1992) dem Antragsteller vor Jahresende 1991, die Urkunde ./B 2 (monatliche Vorschreibungen für 1991) vor Jahresende 1990 (im angefochtenen Beschluß offensichtlich irrtümlich: 1991) zugeschickt worden wären. Diese Urkunden enthielten den Hinweis, daß sich die monatlichen Vorschreibungen "auf Grund der Neukalkulation" ergeben würden, und die Aufschlüsselung der auf die Eigentumswohnung des Antragstellers entfallenden Akontierungsbeträge an Kosten für Instandhaltung sowie an Betriebs-, Heizungs- und Verwaltungskosten, und den monatlichen Akontierungsgesamtbetrag. Unbekämpft stehe fest, daß die Antragsgegnerin dem Antragsteller im Mai 1992 die Beilagen ./C und ./D habe zukommen lassen, wobei die Beilage ./C die Abrechnung für 1991, aufgeschlüsselt in Instandhaltungs- und allgemeine Betriebskosten enthielte, aus der sich der Gesamtaufwand sowie unter Berücksichtigung der Gutschriften, der Mehrwertsteuer sowie der Vorschreibung für 1991 eine "Schuld" von 17.174,37 S ergäbe und auf den Antragsteller entsprechend seinen Anteilen ein Betrag von S 2.184,56 entfiele. Angeschlossen sei dieser Urkunde eine Verrechnungsliste über im einzelnen aufgeschlüsselte Heizungskosten. Mit der Beilage ./C (im angefochtenen Beschluß offensichtlich unrichtig: ./D) sei auch die Beilage ./D (Aufgliederung der Aufwandsbuchungen) mitgeschickt worden.

Der Standpunkt der Antragsgegnerin sei zunächst insoweit unrichtig, als sie behaupte, § 17 Abs 2 Z 2 WEG spreche ausdrücklich von in Aussicht genommenen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, sehe aber die Bekanntgabe der laufenden Betriebskosten nicht vor. Die Antragsgegnerin ließe dabei außer acht, daß die Vorausschau für das nächste Kalenderjahr nach dem Wortlaut des Gesetzes außer den Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, deren voraussichtlichen Kosten und Bedeckung, auch die "sonst voraussehbaren Aufwendungen und Belastungen" zu enthalten habe. Daß unter den "Aufwendungen" auch die laufenden Betriebskosten zu verstehen seien, sei bereits dargelegt worden.

Das Rekursgericht vermöge sich auch dem Standpunkt der Antragsgegnerin nicht anzuschließen, sie sei ihrer gesetzlichen Informationspflicht nachgekommen, weil alle voraussehbaren Ausgaben aus der Vorausschau ./A im Zusammenhang mit der Kostenrechnung des Vorjahres (./C) hervorgehen würden. Der Verwalter ließe dabei unbeachtet, daß im Zeitpunkt des Auflegens der Vorausschau 1992 und der Zusendung der Aufstellung über die monatlichen Vorschreibungen für 1992 (./B 1) jeweils vor Jahresende 1991 die Rechnungslegung über das vorangegangene Jahr (1991) noch nicht vorliege, weil diese erst (§ 17 Abs 2 Z 1 WEG) spätestens bis zum 30. Juni 1992 zu erfolgen gehabt hätte und tatsächlich im Mai 1992 erfolgt sei. Daß die Jahresabrechnung für 1990 für die Kalkulation der im § 17 Abs 2 Z 2 WEG vorgesehenen Ansätze für das Jahr 1992 nicht von aktueller Bedeutung sein könne, liege auf der Hand. Treffe den Verwalter die Verpflichtung zur Bekanntgabe der in § 17 Abs 2 Z 2 WEG enthaltenen Posten im Rahmen der Vorausschau, dann könne es zur Erfüllung dieser Verpflichtung nicht ausreichen, wenn der Verwalter in Beilage ./A darauf hinweise, die Betriebskosten für das kommende Jahr (1992) würden "entsprechend der Inflationsrate und im Zusammenhang mit der Betriebskostenübersicht des abgelaufenen Jahres kalkuliert" werden und sich in der Vorschreibung der Akontierungsbeträge (./B 1) auf eine "Neukalkulation" beziehe, ohne diese im Sinne der angeführten Gesetzesstelle offenzulegen. Daß der einzelne Wohnungseigentümer auf Grund der ihn betreffenden monatlichen Akontierungsvorschreibung eine Rückrechnung vornehmen müßte, die in der Regel mit Zuverlässigkeit auch gar nicht möglich sein werde, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen.

Nach Auffassung des Rekursgerichtes habe der Verwalter die Vorausschau von Inhalt und Form her in Anlehnung an die Rechnungslegung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG für die ganze Liegenschaft (vgl Faistenberger-Barta-Call aaO Rz 82 zu § 17) zu erstellen und demgemäß auch die "sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen", worunter im übrigen auch die Beiträge zur Rücklage (§ 19 Abs 1 WEG) fielen - wie zu § 19 WEG ausgeführt - aufzulisten.

Es sei zwar richtig, daß die Vorausschau als Prognose künftiger Aufwendungen zwangsläufig ein Element der Ungewißheit enthalte, weil Kosten und Aufwand häufig nur geschätzt werden könnten. Gerade dieser Umstand und die Tatsache, daß Belege und Rechnungen für eine derartige Vorausschau nicht vorhanden seien, stellten den entscheidenden Unterschied zu der vom Verwalter bis 30. Juni des Folgejahres zu erstattenden Rechnungslegung dar, an deren Inhalt, wie für jede Abrechnung, (noch) erheblich strengere Anforderungen gestellt werden müßten (vgl. hiezu etwa MietSlg. 34.542/8) als an eine bloße Kostenschätzung für die Zukunft, die als Grundlage für die von den Miteigentümern einzuhebenden Vorschüsse dienten, den Miteigentümern eine Entscheidungshilfe bei Beschlußfassung bieten und ihnen aufzeigen solle, mit welchen Aufwendungen (und Erträgnissen) sie im nächsten Kalenderjahr zu rechnen hätten, wobei die Richtigkeit und Genauigkeit der Vorausschau erst auf Grund der später unter Anschluß der einzelnen Belege erfolgten Abrechnung bestätigt werden müsse. Aus dieser Funktion der Vorausschau und mit Rücksicht auf die dargelegte bindende Wirkung erscheine die erwähnte Auflistung erforderlich.

Bei Anwendung der zur ordnungsgemäßen Führung einer Verwaltung erforderlichen Sorgfalt werde es für den Verwalter vorhersehbar sein, ob etwa im Zusammenhang mit der Heizanlage im Hinblick auf deren Alter und Betriebsstunden mit Servicearbeiten oder Reparaturen voraussichtlich zu rechnen sein werde, und was auf Grund der allgemeinen Marktsituation an Kosten für den entsprechenden Energieträger voraussichtlich anfallen werde. In gleicher Weise werde aus den Abrechnungen der Vorjahre eine Prognose über die Kosten voraussichtlich anfallender sonstiger (Klein )Reparaturen und die voraussichtliche Inflationsrate möglich sein, was in der Vorausschau seinen Niederschlag zu finden habe.

Weil die Antragsgegnerin zwar formell eine Vorausschau gelegt, diese aber nicht den in § 17 Abs 2 Z 2 WEG angeführten Voraussetzungen entsprochen habe, sei in Stattgebung des Rekurses des Antragstellers der angefochtene Beschluß, wie aus dem Spruch ersichtlich, abzuändern gewesen.

Darauf, ob die Parteien (in der Tagsatzung vom 28. Jänner 1993) vorgebracht haben, daß die Kosten für die Reinigung seit jeher vorgeschrieben worden und als allgemeine Betriebskosten laut Beilage ./D in der Position Betriebskosten laut Vorschreibung ./B 1 bzw. ./B 2 enthalten seien, komme es für die rechtliche Beurteilung nicht an, sodaß das Rekursgericht über das Rechtsmittel des Antragstellers habe entscheiden können, ohne zuvor auf die Erledigung des Antrags auf "Verbesserung des Protokolls vom 28.1.1993" durch das Erstgericht zu dringen.

Den Ausspruch über die Zulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses begründete das Rekursgericht mit dem Fehlen einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu den Inhaltserfordernissen einer Vorausschau nach § 17 Abs 2 Z 2 WEG.

Gegen diesen rekursgerichtlichen Sachbeschluß richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, in dem die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses beantragt wird.

Der Antragsteller beantragte in seiner Rechtsmittelgegenschrift, dem Revisionsrekurs keine Folge zu geben.

Nach der zufolge des Auftrages des Obersten Gerichtshofes vom 14. September 1993 erfolgten Heilung der aufgetretenen Zustellungsmängel beteiligten sich keine weiteren Parteien am Verfahren.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.

Die Antragsgegnerin wendet sich in ihrem Revisionsrekurs gegen die Ansicht des Rekursgerichtes, die von ihr gelegte Vorausschau entspräche nicht den gesetzlichen Voraussetzungen. Bei der Finanzvorschau seien andere Grundsätze anzuwenden als bei der Rechnungslegung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG; sie solle lediglich einen allgemeinen Überblick bieten und könne daher keineswegs denselben Inhalt haben wie eine ordentliche Jahresabrechnung iS der Entscheidung MietSlg. 34.542/8. Diese Ausführungen gehen allerdings ins Leere, weil das Rekursgericht gar nicht von einer Identität des Inhaltes der Vorausschau und der ordentlichen Jahresabrechnung ausgegangen ist. Es hat vielmehr - und dies zu Recht - nur zum Ausdruck gebracht, daß die Vorausschau - von ihrem Inhalt und ihrer Form her - in Anlehnung an die Rechnungslegung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG für die ganze Liegenschaft zu erstellen ist. § 17 Abs 2 Z 2 WEG verdeutlicht die Pflicht des Verwalters zur Information der Wohnungseigentümer über den Ablauf der Verwaltung (Meinhart, WEG 166) und verfolgt den Zweck, den Miteigentümern aufzuzeigen, mit welchen Aufwendungen (und Erträgnissen) sie zu rechnen haben, und ihnen damit eine Entscheidungshilfe bei der Beschlußfassung und ihren finanziellen Dispositionen zu bieten (Faistenberger-Barta-Call, WEG Rz 75 zu § 17; SZ 60/126 = MietSlg. 39/30 = WoBl 1988, 93). Dazu kommt, daß die vom Verwalter zu erstellende Vorausschau idR bindende Grundlage für die im nächsten Jahr einzuhebenden Beträge ist (Würth in Rummel, ABGB**2, Rz 6 zu § 17 WEG) und den Verwalter mangels gegenteiliger Weisung in der weiteren Geschäftsbesorgung bindet (Meinhart, aaO; Faistenberger-Barta-Call, aaO). Soll die Vorausschau diese Funktion erfüllen, so ergibt sich zwangsläufig, daß sie in ihrer inhaltlichen Gliederung jene Ausgaben - und allenfalls Einnahmenposten - zu enthalten hat, mit welchen im nächsten Jahr voraussichtlich zu rechnen sein wird, wobei diese nach ihrer Art mit den auf sie schätzungsweise entfallenden Beträgen anzugeben sind und weiters darzulegen ist, auf welche Weise die aller Voraussicht nach anfallenden Ausgaben abzudecken sein werden. Der Verwalter wird sich dabei wohl an der Gliederung der letzten Jahresabrechnung orientieren können. Die in die Vorausschau aufzunehmenden Rechnungsposten sind in § 17 Abs 2 Z 2 WEG nur demonstrativ aufgezählt (Faistenberger-Barta-Call, aaO, Rz 86 zu § 17 WEG). Daß vorzunehmende Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (mit deren vermutlichen Kosten und Finanzierung) dazu gehören, wird von den Parteien nicht in Zweifel gezogen. Daß mit den im Gesetz weiters als bekanntzugeben angeführten "sonst vorhersehbaren Aufwendungen" die im Bereich des Mietrechtes unter dem Begriff "Betriebskosten" zusammengefaßten Aufwendungen für die Liegenschaft gemeint sind, hat das Rekursgericht zutreffend unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung erkannt (vgl. auch Faistenberger-Barta-Call, aaO, Rz 86 zu § 17 WEG) und auch richtig beispielsweise aufgezählt. Dem ist nichts weiter hinzuzufügen.