Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger, Dr. Schwarz, Dr. Floßmann und Dr.Ilse Huber als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Zeliha C*****, Pensionistin, ***** vertreten durch Dr.Romana Aron, Funktionärin der Mieter Interessens Gemeinschaft Österreichs, Antonsplatz 22, 1100 Wien, wider die Antragsgegner 1.) Anton F*****, Hauseigentümer, und 2.) Günther F*****, Hauseigentümer, beide *****, beide vertreten durch Dr.Karl F.Engelhart und Dr.Nikolaus Reininger, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgerichtes vom 10. November 1992, GZ 41 R 778/92 21, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 15. Juni 1992, GZ 46 Msch 39/90 15, aufgehoben wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Die Antragstellerin mietete mit Mietvertrag vom 14. 9. 1982 die Wohnung top Nr.3 in dem den Antragsgegnern gehörenden Haus in Wien 5, ***** um einen monatlich wertgesicherten Mietzins von S 1.200,- (inkl. Betriebskosten und Steuern). Vorgeschrieben wurden der Antragstellerin soweit für das Verfahren über den Revisionsrekurs noch von Bedeutung im Jahre 1987 monatlich S 1.335,- (inkl. S 423,- Betriebskosten), im Jahre 1988 monatlich S 1.368,- (inkl. S 495,- Betriebskosten), im Jahre 1989 monatlich S 1.410,- (inkl. S 543,- Betriebskosten) und im Jahre 1990 monatlich S 1.450,- (inkl. S 615,- Betriebskosten), zuzüglich jeweils 10 % Umsatzsteuer.
Die Antragstellerin begehrte nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle die Feststellung, daß ihr von September 1982 bis einschließlich März 1990 (Antragstellung bei der Schlichtungsstelle) Mietzins in unzulässiger Höhe vorgeschrieben worden sei; sie begehrte, die Antragsgegner zur Rückerstattung der unzulässig vorgeschriebenen und von ihr bezahlten Beträge zu verhalten.
Die Antragstellerin begründete ihr Begehren damit, die Wohnung falle unter die Ausstattungskategorie D und sei nur 30 m 2 groß; der monatliche Hauptmietzins dürfe daher nur S 165,- betragen.
Die Antragsgegner wendeten hinsichtlich des Zeitraumes von 1982 bis 1987 Verjährung ein. Im übrigen sei die Wohnung laut Mietvertrag nur zur Freizeitgestaltung gemietet worden und unterliege daher nicht dem MRG. Es sei daher auch die Unzulässigkeit des (außerstreitigen) Rechtsweges gegeben.
Das Erstgericht sprach aus, daß
a) der zulässige Hauptmietzins für die Wohnung der Antragstellerin monatlich S 165,- betrage;
b) duch die Vorschreibung von (im einzelnen ziffernmäßig genannten) höheren Beträgen in der Zeit von Mai 1987 bis einschließlich März 1990 das gesetzliche Zinsausmaß (um ziffernmäßig für die einzelnen Zinsperioden bestimmt genannte Beträge, insgesamt um S 21.328, ) überschritten worden sei;
c) die Antragsgegner schuldig seien, der Antragstellerin binnen 14 Tagen den Betrag von je S 10.664,- zuzüglich 10 % Umsatzsteuer und 4 % Zinsen ab 5. 4. 1990 zurückzuzahlen;
d) die Antragsgegner zur ungeteilten Hand schuldig seien, der Antragstellerin die mit S 1.094,- bestimmten Verfahrenskosten binnen 14 Tagen zu ersetzen, und
e) das Mehrbegehren der Antragstellerin auf Feststellung, daß die Vermieter auch von September 1982 bis einschließlich April 1987 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hätten und zur Rückzahlung verpflichtet seien, abgewiesen werde.
Das Erstgericht stellte folgenden, für die Entscheidung über den Revisionsrekurs wesentlichen Sachverhalt fest:
Die Antragstellerin, eine türkische Staatsangehörige, kam im Jahre 1982 nach Österreich und wohnte vorübergehend bei ihrem Sohn. In dessen Wohnung wohnten damals auch noch die Schwiegertochter und zwei Kinder. Als die Antragstellerin erfuhr, daß die im Kopf dieser Entscheidung genannte Wohnung (30 m 2 groß, bestehend aus Zimmer und Küche, Wasserentnahmestelle in der Wohnung, WC am Gang, kein Bad) leer stand, begab sie sich, ohne der deutschen Sprache mächtig zu sein, mit einer Bekannten, die besser deutsch konnte, zur Hausverwaltung und schloß dort einen Mietvertrag. In diesem ist festgehalten, daß der ständige Wohnsitz der Antragstellerin in Wien 5, ***** (Wohnung des Sohnes) sei und daß die nunmehr angemietete Wohnung nur zur Freizeitgestaltung gemietet werde.
Die Antragstellerin unterschrieb diesen Vertrag, ohne den Inhalt zu verstehen. Es wurde nicht davon gesprochen, daß die Wohnung nur zur Freizeitgestaltung gemietet werden sollte. Ein Mietvertrag wurde der Antragstellerin nicht ausgehändigt, sondern lediglich eine Bestätigung, daß sie die Wohnung in Untermiete gemietet habe.
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses befanden sich in der Wohnung ein Küchenherd, eine Kredenz und ein Waschbecken mit Etagere. Diese Einrichtungsgegenstände stammen vom Vormieter und sind in brauchbarem Zustand. Ferner wurden der Antragstellerin Wohnungschlüssel, Haustorschlüssel und Postkastenschlüssel übergeben.
Die Bestimmung, daß die gegenständliche Wohnung nur zur Freizeitgestaltung dienen solle, wurde von den Antragsgegnern deswegen in den Vertrag hineingenommen, weil sie sich eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit versprachen, wenn das Mietverhältnis nicht dem MRG unterliege.
Die Antragstellerin hat die ihr vorgeschriebenen Mietzinsbeträge von Mai 1987 bis März 1990 vollständig gezahlt.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:
Da der Antrag bei der Schlichtungsstelle erst am 5.4.1990 eingebracht worden sei, seien die Rückforderungsansprüche für die Zeit von September 1982 bis April 1987 verjährt (der diesbezüglich abweisende Teil des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wurde rechtskräftig und ist daher nicht mehr Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens).
Gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG seien vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes Bestandobjekte ausgenommen, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet worden seien. Dabei komme es jedoch nur auf den vereinbarten Vertragszweck an. Daß im gegenständlichen Fall Vertragszweck die Freizeitgestaltung oder Erholung gewesen sei, könne jedoch aus den Feststellungen nicht abgeleitet werden.
Da die Wohnung der Ausstattungskategorie D zuzuordnen sei, betrage der zulässige Hauptmietzins von Mai 1987 bis März 1990 S 5,50 pro Quadratmeter, also insgesamt S 165, . Eine Erhöhung auf Grund der vereinbarten Wertsicherung sei nicht geltend gemacht worden. Zu diesem Hauptmietzins kämen noch die für den jeweiligen Zeitraum unbestrittenermaßen vorgeschriebenen Betriebskosten und die Umsatzsteuer. Der für die vermieteten Einrichtungsgegenstände angemessene Betrag werde im Sinne des § 25 MRG gemäß § 273 ZPO ausgehend von einem Wert dieser Gegenstände von höchstens S 5.000,- und einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 15 Jahren unter Annahme eines angemessenen Gewinnes von 15 % mit monatlich S 32,- festgesetzt. Daraus folgten unter Berücksichtigung von Betriebskosten und Umsatzsteuer die im Spruch im einzelnen angeführten Überschreitungsbeträge sowie der von den Antragsgegnern zurückzuzahlende Betrag von insgesamt S 21.328, .
Das Rekursgericht hob über Rekurs der Antragsgegner den Sachbeschluß des Erstgerichtes auf (gemeint wohl mit Ausnahme des abweisenden Teiles), trug diesem eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei:
Die Feststellungen, daß die Antragstellerin der deutschen Sprache nicht mächig gewesen sei, die türkische Bekannt nicht perfekt deutsch konnte und die Antragstellerin den Mietvertrag unterschrieben habe, ohne den Inhalt zu verstehen, würden als rechtlich unbedeutsam nicht übernommen. Hingegen würde die Feststellung, daß anläßlich des Gespräches in der Hausverwaltung nicht davon die Rede gewesen sei, die Wohnung solle nur zur Freizeitgestaltung gemietet werden, übernommen.
Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 4 MRG setze voraus, daß eine Wohnung für einen bestimmten, der Erholung und Freizeitgestaltung zuzuordnenden Zweck gemietet worden sei. Daraus ergebe sich notwendig, daß sie nicht der Befriedigung des ordentlichen Wohnbedürfnisses dienen könne. Maßgebend sei ausschließlich der vereinbarte Vertragszweck, nicht aber die allenfalls davon abweichende tatsächliche Verwendung. Demgemäß sei zu prüfen, was die Parteien bei Vertragsabschluß vereinbarten:
Gemäß § 864 a ABGB würden Bestimmungen ungewöhnlichen Inhaltes in Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil verwendet habe, nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig seien und er mit ihnen auch nach den Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht zu rechnen brauchte, es sei denn, der eine Vertragsteil habe den anderen besonders darauf hingewiesen.
Prinzipiell bestehe die Vermutung für die Anwendung des Mietrechtsgesetzes. Da für den gegenständlichen Vertrag ein Formblatt verwendet worden sei, das für jeden beliebigen Gegenstand einfach durch Ausfüllen der essentialia negotii verwendet werden könne, sei es nicht als eine für den Einzelfall vorformulierte Erklärung anzusehen. Die Vertragsbestimmung, daß die gegenständliche Wohnung bloß als Zweitwohnung für Freizeitgestaltung gemietet werde, sei für die Antragstellerin wegen des damit verbundenen Ausschlusses der Vorschriften des Mietrechtsgesetzes über Kündigungsschutz und Mietrechtsbeschränkungen nachteilig. Die Vertragsbestimmung habe auch einen ungewöhnlichen Inhalt, messe man sie unter Zugrundelegung des nach dem Gesetzestext verlangten rein objektiven Maßstabes an der Verkehrsüblichkeit des betreffenden Geschäftstyps. Ein besonders unerfahrener Vertragspartner könne sich gegenüber einer für den betreffenden Geschäftstyp völlig üblichen Klausel also grundsätzlich nicht darauf berufen, von ihr überrascht worden zu sein. Aus allgemein vertrauenstheoretischen Überlegungen ergebe sich aber eine gewisse Erweiterung. Eine Vertragsbestimmung gelte nämlich auch dann nicht, wenn sie im konkreten Zusammenhang gerade für diesen Vertragspartner aus der Sicht eines redlichen Erstellers des Formblattes überraschend sein mußte, er also gerade mit dessen Unterwerfung nicht rechnen mußte. Der von den Verfahrensparteien abgeschlossene Mietvertrag gelte wegen Verwirklichung des Tatbestandes des § 864 a ABGB daher ohne diese ungewöhnliche Vertragsbestimmung, sodaß das Mietverhältnis den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliege.
Ausgehend davon sei jedoch die Rechtssache nicht spruchreif, weil das Rekursgericht bezüglich der strittigen Größe der Wohnung eine Verfahrensergänzung für erforderlich erachte.
Entgegen der Ansicht des Erstgerichtes müsse ferner im Falle einer überhöhten Mietzinsvorschreibung der Vermieter einer Erhöhung auf Grund der Indexsteigerung nach dem gesetzlich zulässigen Mietzins nicht vorschreiben. Das Erstgericht werde daher bei der neuerlichen Entscheidung auf die Änderungen in der Höhe des Kategoriemietzinses ebenso wie auf die Veränderung des Umsatzsteuersatzes Rücksicht nehmen müssen.
Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob die zur Unanwendbarkeit des MRG führende Vereinbarung eines Ausnahmetatbestandes eine ungewöhnliche Vertragsbedingung darstelle, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß der Antrag der Antragstellerin zur Gänze abgewiesen werde. (Der hilfsweise gestellte Aufhebungsantrag geht wegen der schon vom Rekursgericht für notwendig erkannten Verfahrensergänzung ins Leere.)
Die Antragstellerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.
Im Revisionsrekurs verneinen die Antragsgegner das Vorliegen der Voraussetzungen des § 864 a ABGB bezüglich der im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung, die Wohnung werde vom Mieter bloß als Zweitwohnung für Freizeitgestaltung (Freizeit) gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG gemietet.
Gemäß § 864 a ABGB werden Bestimmungen ungewöhnlichen Inhaltes in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil verwendet hat, nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht zu rechnen brauchte; es sei denn, der eine Vertragsteil hat den anderen besonders darauf hingewiesen. Entgegen der im Revisionsrekurs vertretenen Ansicht sind sämtliche Voraussetzungen dieser Gesetzesbestimmung erfüllt:
Der Mietvertrag wurde mittels eines von den Antragsgegnern erstellten Vertragsformulares abgeschlossen. Es handelt sich dabei um einen maschinschriftlich hergestellten und vervielfältigten Text, in den an den entsprechenden freigelassenen Stellen handschriftlich die Namen und Anschriften der Parteien, die Wohnung, der Beginn des Mietverhältnisses, der Mietzins sowie unmotiviert unter Bruch der Einheitlichkeit des fortlaufenden Textes in Punkt II. nach dem Wort "Freizeitgestaltung" ("Freizeit") eingefügt wurden. Dies ist der typische Fall eines Vertragsabschlusses mittels eines Formblattes. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieses Formblatt gedruckt wurde oder ob es durch Vervielfältigung einer maschinschriftlichen Vorlage hergestellt wurde.
Der Geltungsbereich des MRG, das umfassende Schutzvorschriften für den Mieter in zinsrechtlicher und kündigungsrechtlicher Hinsicht vorsieht, bezieht sich nach der allgemein gehaltenen Formulierung seines § 1 Abs 1 grundsätzlich auf alle dort bezeichneten Mietverhältnisse. In diesem Umfang besteht eine Vermutung für die Vollanwendung des MRG, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes widerlegt werden kann (Würth Zingher, Miet und Wohnrecht 19 § 1 MRG Rz 1 mwN). Durch die in Punkt II. des Mietvertrages enthaltene Bestimmung sollte der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 4 MRG, also eine vollständige Ausnahme vom Geltungsbereich des MRG und damit von dessen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters bewirkt werden. Daraus folgt, daß es sich bei dieser Vertragsbestimmung um einen für die Antragstellerin (= der im Verhältnis zum Formularverfasser andere Vertragsteil) nachteiligen Bestandteil des Mietvertrages handelt.
Es handelt sich auch um eine Vertragsbestimmung ungewöhnlichen Inhaltes, weil bei der gerichtsbekannter Maßen gegebenen großen Nachfrage nach Wohnungen in den dicht verbauten inneren Bezirken Wiens, vor allem nach wegen ihres Ausstattungszustandes billigen Wohnungen, und wegen des in solchen Gegenden kaum gegebenen "Freizeitwertes" einer Wohnung eine Anmietung bloß zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung kaum vorkommt.
Die Antragstellerin, die festgestelltermaßen auf diesen Vertragsbestandteil nicht gesondert hingewiesen wurde, mußte nach den bereits dargelegten Umständen auch nicht mit einer solchen Vertragsbestimmung rechnen. Auch das äußere Erscheinungsbild der Urkunde läßt den Schluß, die Antragstellerin habe mit einer solchen Vertragsbestimmung rechnen müssen, nicht zu, weil das handschriftlich eingefügte und in den laufenden Text nicht recht passende Wort "Freizeit", dem ein gewisser Auffälligkeitswert zukommt, noch nicht den zwingenden Schluß zuläßt, daß die Wohnung nur zur Freizeitgestaltung gemietet werde. Die Antragsgegner, die festgestelltermaßen den den Ausschluß der Geltung des Mietrechtsgesetzes zum Ziel habenden Punkt II. des Mietvertrages in den Vertragstext deswegen aufnahmen, um leichter kündigen zu können, wählten hier eine Vorgangsweise, die bei nachträglicher Prüfung des äußeren Erscheinungsbildes der Urkunde im Sinne des § 864 a ABGB den Großteil dieser Vertragsbestimmung als unauffällig erscheinen läßt, wobei andererseits aber ein einziges Wort auf eine gewisse Auffälligkeit hindeuten könnte. Bedienen sich die Ersteller des Vertragsformulars einer solchen, zu Zweifeln Anlaß gebenden Vorgangsweise, so müssen sie in einem solchen Zweifelsfall die Beurteilung zu ihren Lasten und zugunsten des durch § 864 a ABGB zu schützenden Personenkreises hinnehmen. Den Formularverfassern wäre es ja freigestanden, dieser ungewöhnlichen und für die Antragstellerin nachteiligen Vertragsbestimmung eine eindeutig auffällige Fassung zu geben und sie überdies noch besonders darauf hinzuweisen was gleichfalls festgestelltermaßen nicht geschah.
Soweit das Rekursgericht eine Ergänzung des Verfahrens wegen Unklarheiten im sonst entscheidungswesentlichen Sachverhalt ausgehend von einer richtigen Rechtsansicht für erforderlich erachtet, kann dem der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, nicht entgegentreten.
Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.
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