5Ob1/93 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner, Dr.Klinger, Dr.Schwarz und Dr.Floßmann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin S***** Verwaltungsgesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Theodor Strohal und Dr.Wolfgang G.Kretschmer, Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner Dr.Wolf D***** A*****, vertreten durch Dr.Stephan Frotz, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 8.September 1992, GZ 41 R 679/92-21, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 21.April 1992, GZ 48 Msch 35/90-15, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung:

Die Antragstellerin ist Alleineigentümerin der Liegenschaft in W*****. Mit Vertrag vom 28.10.1957/11.11.1957 mietete Rechtsanwalt Dr.Gottfried P***** das eine Nutzfläche von 243,48 m2 aufweisende Bestandobjekt top Nr.10 in diesem Haus zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei. In der Folge wurde diese Rechtsanwaltskanzlei in Form einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft durch Dr.Gottfried P***** und den Antragsgegner geführt. Mit Mietvertrag vom 20.10.1980 mieteten Dr.Gottfried P***** und der Antragsgegner - die zu diesem Zeitpunkt bereits die Anwaltskanzlei in Form einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft geführt hatten - das Bestandobjekt top.Nr.9 in diesem Haus, das eine Nutzfläche von 221,40 m2 aufweist. Mit Schreiben vom 11.1.1990 teilte der Antragsgegner dem Gebäudeverwalter der Antragstellerin mit, Dr.Gottfried P***** sei aus Altersgründen von der Rechtsstellung eines Außengesellschafters in die eines Innengesellschafters gewechselt, weshalb aus umsatzsteuerrechtlichen Gründen ersucht werde, die Mietzinsvorschreibungen in Zukunft an den Antragsgegner als den einzigen Außengesellschafter der Sozietät zu richten. Mit Schreiben vom 2.2.1990 teilte die Hausverwaltung der Antragstellerin dem Antragsgegner die Erhöhung des Hauptmietzinses auf 120,-- S pro Quadratmeter mit; diese Erhöhung wurde vom Antragsgegner abgelehnt (Schreiben vom 9.2.1990). Der Antragsgegner erhielt hierauf ein weiteres Schreiben der Antragstellerin vom 5.3.1990, worin sie eine Erhöhung des Mietzinses von 300,-- S pro Quadratmeter für top.Nr.9 und von 400,-- S pro Quadratmeter für top.Nr.10 rückwirkend ab 1.2.1990 ankündigte.

Mit dem am 16.März 1990 beim Magistratischen Bezirksamt ***** eingebrachten Antrag begehrte die Antragstellerin die Feststellung, daß die Einhebung eines Hauptmietzinses für das Objekt top.Nr.10 in ihrem Haus in der Höhe von 400,-- S pro Quadratmeter Nutzfläche, somit insgesamt von 97.392,-- S monatlich und für das Objekt top.Nr.9 in demselben Haus in der Höhe von 300,-- S pro Quadratmeter Nutzfläche, somit insgesamt von 66.420,-- S jeweils ab 1.2.1990 im Sinne der §§ 12 Abs 3, 16 Abs 1 MRG gerechtfertigt sei. In dem Wechsel Dris.P***** vom Außengesellschafter zum Innengesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei eine Unternehmensveräußerung zu erblicken, aufgrund der die Antragstellerin zur Anhebung des Mietzinses gegenüber dem Erwerber gemäß § 12 Abs 3 MRG berechtigt sei. Aus dem Wechsel der Rechtsstellung Dris.P***** lasse sich nämlich schließen, er wolle nicht mehr Träger von Rechten und Pflichten gegenüber Dritten sowie nicht mehr Partei des Mietvertrages sein. Ein Innengesellschafter sei jedenfalls nicht Betreiber eines Unternehmens. Der Anspruch nach § 12 Abs 3 MRG hinsichtlich der top.Nr.10 liege wegen eines echten Mieterwechsels vor, jener hinsichtlich top.Nr.9 werde auf den Titel der Unternehmensveräußerung gestützt. Im Hinblick auf den exzellenten Ausstattungszustand der Bestandobjekte seien die begehrten Mietzinse angemessen.

Der Antragsgegner beantragte die Abweisung der Anträge. Die Voraussetzungen des § 12 Abs 3 MRG für eine Erhöhung der Hauptmietzinse seien nicht gegeben. Mieter des Bestandobjektes top.Nr.9 seien der Antragsgegner und Dr.P***** gewesen. Dieser Mietvertrag sei nach wie vor wirksam. Der Brief vom 11.1.1990 mit der Bitte, die Mietzinsvorschreibung nur an den Antragsgegner zu richten, sei lediglich aus umsatzsteuerrechtlichen Gründen erfolgt. Ein Veräußerungstatbestand im Sinne des § 12 Abs 3 MRG liege nicht vor, weshalb der Antragsgegner auch nicht neuer Mieter geworden sei. Im Ergebnis nicht anders liege der Sachverhalt beim Bestandobjekt top.Nr.10. Der Antragsgegner sei nämlich infolge Zustimmung des früheren Hausverwalters und dann der früheren Voreigentümerin des Hauses Mitmieter dieses Bestandobjektes geworden, und zwar seit 1970, seit welcher Zeit auch der Mietzins vom Antragsgegner und Dr.P***** gemeinsam bezahlt und unbeanstandet angenommen worden sei. Da der Wechsel eines Außengesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in die Stellung eines Innengesellschafters an der Identität der Gesellschaft nichts ändere und der Gebrauch der Mietrechte nach wie vor den Gesellschaftern zustehe, liege auch keine Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG vor. Im übrigen sei hinsichtlich beider Bestandobjekte die Sechsmonatsfrist des § 12 Abs 3 MRG abgelaufen, weil die maßgeblichen Umstände der jeweiligen Hausverwaltung bekannt gewesen seien.

Das Erstgericht wies diesen Antrag mit Sachbeschluß ab. Es traf über den bereits wiedergegebenen Sachverhalt hinaus im wesentlichen noch folgende Feststellungen:

Der Antragsgegner war seit November 1964 Konzipient in der Kanzlei des Rechtsanwaltes Dr.Gottfried P*****. Damals gehörte das Haus ***** Paula M*****, deren Mann, Rechtsanwalt Dr.Franz M*****, die Verwaltung führte. Bereits vor der Eintragung des Antragsgegners als Rechtsanwalt gab es zwischen dem Hausverwalter, Dr.P***** und dem Antragsgegner Gespräche darüber, daß der Antragsgegner Mitmieter hinsichtlich des Objektes top.Nr.10 werden sollte. Zwei Tage nach der am 7.4.1970 erfolgten Eintragung des Antragsgegners in die Rechtsanwaltsliste wurde mündlich mit Dr.M***** unter Zustimmung Dris.P***** die Mitmietereigenschaft des Antragsgegners vereinbart. Mit 7.4.1970 gründete der Antragsgegner gemeinsam mit Dr.P***** eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die damals im Bestandobjekt top.Nr.10 ihre Tätigkeit ausübte. Ab Mai 1970 wurde der Mietzins von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bezahlt. Am 31.1.1990 schied Dr.Gottfried P***** aus dem Stand der Rechtsanwälte aus und war ab Februar 1990 Innengesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Seit 17.Juli 1991 ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragene Kommanditerwerbsgesellschaft, bei der Dr.Gottfried P***** Kommanditist ist. Schließlich brachte das Erstgericht noch zum Ausdruck, daß ein Verzicht Dris.P***** auf die Mietrechte an top.Nr.9 und 10 nicht festgestellt werden konnte.

Bei der rechtlichen Beurteilung dieses Sachverhaltes ging das Erstgericht davon aus, daß der Antragsgegner Mitmieter beider Bestandobjekte sei, weshalb selbst bei Vorliegen einer Unternehmensveräußerung von einem Mitmieter auf den anderen die Regelung des § 12 Abs 3 MRG nicht zur Anwendung komme. Da vor Inkrafttreten des MRG durch die Einbringung eines Unternehmens in eine Personengesellschaft ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden sei, sei die Zustimmung des Vermieters zum Übergang der Mietrechte auf den eintretenden Gesellschafter notwendig. Selbst wenn man zu dem Ergebnis gelangte, eine Zustimmung hinsichtlich top.Nr.10 sei nie erfolgt, wäre Dr.Gottfried P***** nach wie vor allein Mieter dieses Bestandobjektes und eine einheitliche Übertragung von Mietrechten und Unternehmen nicht möglich. Die derzeit bestehende eingetragene Kommanditerwerbsgesellschaft sei Gesamtrechtsnachfolgerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Hinsichtlich top.Nr.9 habe sich die Antragstellerin ausschließlich auf den Wechsel Dris.P***** vom Außenzum Innengesellschafter gestützt, jedoch nicht eine damit verbundene Veräußerung eines Miteigentumsanteils an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts behauptet. Dieser Wechsel könne schon gar nicht die Anwendung des § 12 Abs 3 MRG begründen.

Das Gericht zweiter Instanz gab dem von der Antragstellerin gegen diese Entscheidung erhobenen Rekurs mit Sachbeschluß nicht Folge und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung und nahm davon ausgehend zu der als nicht berechtigt erachteten Rechtsrüge im wesentlichen wie folgt Stellung:

Der vorliegende Fall sei dadurch gekennzeichnet, daß die von der Antragstellerin behauptete Unternehmensveräußerung an den Antragsgegner, somit an eine Person erfolgt sei, die nach dem festgestellten Sachverhalt bereits Mithauptmieter beider Bestandobjekte gewesen sei. Wie bereits vom Erstgericht zutreffend erkannt, träten die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG nicht ein, wenn der Unternehmenserwerber bereits Mitmieter sei (MietSlg 36.278). Der Argumentation der Rekurswerberin, daß der 1970 möglicherweise zustande gekommene "Teilübertragungsakt" - nämlich das Eingehen der bürgerlich-rechtlichen Erwerbsgesellschaft zwischen Dr.P***** und dem Antragsgegner - außer Betracht bleiben könne, weil das von Dr.P***** betriebene Unternehmen erst nach 1982 auf den Antragsgegner übergegangen sei, sei wohl beizupflichten, da aber der Antragsgegner Mithauptmieter sowohl des Objektes top.Nr.9 als auch des Objektes Nr.10 sei, könne auch der gänzliche Übergang des Unternehmens auf den Antragsgegner einen Anwendungsfall des § 12 Abs 3 MRG nicht begründen, weshalb es auch keiner Prüfung bedürfe, ob überhaupt ein gespaltenes Bestandverhältnis entstanden sei, ob die von der Antragstellerin behauptete "Teilveräußerung" des Unternehmens stattgefunden habe und ob eine solche geeignet gewesen wäre, den Tatbestand des § 12 Abs 3 MRG zu verwirklichen. Aber auch die weitere Argumentation des Wegfallens eines Mithaftenden, der die Bestimmung des § 12 Abs 3 MRG immer anwendbar machen solle, überzeuge schon deshalb nicht, weil im konkreten Fall ein "Mithaftender" gar nicht weggefallen sei, worauf die Rekursbeantwortung zutreffend verweise. Da § 12 Abs 3 MRG den Fall nicht erfasse, daß ein Unternehmensübergang an eine Person erfolgt, die bereits Mitmieter des Bestandobjektes gewesen sei, komme in diesem Fall auch ein Ausscheiden des Überträgers des Unternehmens aus seinen Rechten und Pflichten als Mitmieter nur mit Zustimmung des Vermieters in Betracht (MietSlg 36.278), weshalb ohne anderslautende Vereinbarung Dr.P***** seine Mitmietrechte an den Bestandobjekten behalte, weshalb er auch der Antragstellerin als "Mithaftender" (gemeint offenbar im Hinblick auf die Mietzinszahlungen) verbleibe. Der Antragsgegner und Dr.P***** seien nicht nur Mithauptmieter des Objektes top.Nr.10, sondern auch des Objektes top.Nr.9; die Rechtslage sei bei beiden Bestandobjekten gleich, worauf die Rekursbeantwortung ebenfalls zutreffend verweise. Die Ausführungen im Rekurs zur Gründung der Kommanditerwerbsgesellschaft bedürften keiner näheren Überprüfung, weil die Gründung der Kommanditerwerbsgesellschaft erst nach Stellung des verfahrenseinleitenden Antrages an die Schlichtungsstelle erfolgt sei und daher für den Ausgang dieses Verfahrens keine Bedeutung erlangen könne. Da bereits aufgrund der Feststellungen des Erstgerichtes, wonach der Antragsgegner und Dr.P***** Mithauptmieter der Objekte top Nr.9 und 10 im Hause seien, ein Anwendungsfall des § 12 Abs 3 MRG nicht verwirklicht sein könne, sei dem unberechtigten Rekurs ein Erfolg zu versagen gewesen.

Den Ausspruch über die Zulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses begründete das Rekursgericht damit, daß es sich auf die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes MietSlg 36.278 gestützt habe, wonach die Anwendbarkeit des § 12 Abs 3 MRG zwingend davon abhänge, daß der bisherige Hauptmieter aus dem Bestandvertrag ausscheide und der Unternehmenserwerber die Hauptmietrechte durch den Übergang erwerbe, also Hauptmietrechte nicht schon aufgrund des bestehenden Vertrages ausübe. In MietSlg 40.291 habe der Oberste Gerichtshof jedoch die Auffassung vertreten, daß die Einbringung eines Bestandrechtes an Geschäftsräumen durch einen Gesellschafter in eine bürgerliche Erwerbsgesellschaft good (richtig wohl: quoad) sortem eine Einzelrechtsübertragung darstelle, die unter § 12 Abs 3 MRG falle. Berücksichtige man, daß eine bürgerliche Erwerbsgesellschaft nach herrschender Ansicht keine juristische Person sei, weshalb Rechtsträger immer nur die Gesellschafter sein könnten (Strasser in Rummel, ABGB, Rz 13 zu § 1175 mwN), würde das in Konsequenz dazu führen, daß bei Einbringung eines Bestandrechtes an Geschäftsräumen durch einen Gesellschafter (der Mieter sei) in eine bürgerliche Erwerbsgesellschaft die Mietrechte als Rechtsfolge des § 12 Abs 3 MRG auf die Gesellschafter der bürgerlichen Erwerbsgesellschaft übergingen, könne doch die bürgerliche Erwerbsgesellschaft als solche nicht Mieter sein, sondern vielmehr nur ihre Gesellschafter als Rechtsträger. Diese Konsequenz stehe in einem gewissen Widerspruch zu der in MietSlg 36.278 vertretenen Auffassung, weil bei der in MietSlg 40.291 vorliegenden Konstellation der einbringende Gesellschafter, der infolge des Einbringungsvorganges Hauptmietrechte mit den übrigen Gesellschaftern erlangen würde, bereits vorher Hauptmieter gewesen sei, also die Hauptmietrechte bereits aufgrund des bestehenden Vertrages habe ausüben können. Da somit von einer ständigen und gefestigten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu der vom Rekursgericht behandelten Frage nicht ausgegangen werden könne, sei der Rechtszug an das Höchstgericht zu eröffnen gewesen.

Gegen diesen rekursgerichtlichen Sachbeschluß richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen im Sinne der vollinhaltlichen Stattgebung des Antrages abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Antragsgegner beantragte in seiner Rechtsmittelgegenschrift, den Revisionsrekurs zurückzuweisen und hilfsweise, ihm nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist unzulässig.

Der Oberste Gerichtshof hat auch bei der Entscheidung über einen ordentlichen Revisionsrekurs zunächst zu prüfen, ob das Rechtsmittel überhaupt zulässig ist; er ist hiebei nicht an den Ausspruch des Rekursgerichtes gebunden.

Insoweit die Antragstellerin sich in ihrem Revisionsrekurs vorerst gegen die Annahme der Vorinstanzen wendet, etwa zwei Tage nach der Eintragung des Antragsgegners in die Rechtsanwaltsliste (7.4.1970) sei "mündlich mit dem damaligen Verwalter des Hauses unter Zustimmung des Dr.P***** die Mitmietereigenschaft des Antragsgegners vereinbart" worden, und meint, die Vereinbarung einer "Eigenschaft" sei im Gegensatz zu einem Vertragsabschluß keinesfalls ein konstitutives Rechtsgeschäft, ist ihr zu entgegnen, daß die vom Rekursgericht gebilligten Ausführungen des Erstgerichtes im Rahmen der Beweiswürdigung und die Erledigung der im Rekurs diesbezüglich erhobenen Beweisrüge durch das Rekursgericht, insbesondere auch infolge des Hinweises auf die Angaben des Antragsgegners als Partei, wonach "vereinbart" worden sei, er sollte Mitmieter des Bestandobjektes sein (vgl AS 42), keinen Zweifel daran offenlassen, daß die diesbezüglichen Feststellungen der Vorinstanzen im Sinne des Zustandekommens einer mit Zustimmung Dris.P***** zwischen dem Antragsgegner und dem Hausverwalter getroffenen Vereinbarung zu verstehen sind, daß in Zukunft Dr.P***** und der Antragsgegner Mitmieter des Bestandobjektes top.Nr.10 sein sollten. Die diesbezüglichen Revisionsrekursausführungen stellen sich somit lediglich als Versuch einer auch im Revisionsrekursverfahren nach dem MRG unzulässigen Bekämpfung von Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen dar, weshalb damit auch keine die Zulässigkeit des Revisionsrekurses begründende erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt wird.

Entgegen der vom Rekursgericht in seiner Zulassungsbegründung vertretenen Ansicht hängt die vorliegende Entscheidung - worauf der Antragsgegner in seiner Revisionsrekursbeantwortung zutreffend hinweist - aber auch nicht von einer Stellungnahme zu der vom Rekursgericht angenommenenen Judikaturdivergenz ab, denn der für die rechtliche Beurteilung hier maßgebliche Sachverhalt ist jenem der Entscheidung MietSlg 40.291 zugrundeliegenden insofern nicht vergleichar, als dort nicht beide Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Mitmieter des Geschäftslokales waren und die Mietrechte in die erst später gegründete Gesellschaft quoad sortem sive substantiam eingebracht wurden. Aber selbst wenn die Ansicht der Revisionsrekurswerberin zuträfe, daß es tatsächlich zu einem Ausscheiden Dris.P***** aus der Gesellschaft gekommen wäre, läge keine Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG vor, weil es dann zu einer Beendigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekommen und deren Vermögen, ohne daß ein weiterer Übertragungsakt notwendig gewesen wäre, im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Antragsgegner übergegangen wäre (Strasser in Rummel, ABGB2, Rz 13 zu § 1210 samt Hinweis auf Rechtsprechung und weitere Lehre; MietSlg 40.291), ein Unternehmenserwerb kraft Universalsukzession aber nach ständiger Lehre und Rechtsprechung den Tatbestand des § 12 Abs 3 MRG nicht erfüllt. Auf die vom Rekursgericht als Grund für die Zulassung des ordentlichen Revisionsrekurses relevierte Frage ist daher mangels Relevanz für die gegenständliche Entscheidung nicht weiter einzugehen.

Insoweit die Antragstellerin in ihrem Revisionsrekurs das Vorliegen der Voraussetzungen für die Mietzinsanhebung nach § 12 Abs 3 MRG darzulegen versucht, bringt sie ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig zur Darstellung, weil sie von feststellungsfremden Tatsachen ausgeht. Da damit ebenfalls keine erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt wird, erweist sich der Revisionsrekurs als unzulässig.

Der Revisionsrekurs mußte daher zurückgewiesen werden.