5Ob768/80 – OGH Entscheidung

SZ 54/88

Unrichtige Angaben des Verpächters über die Ertragsfähigkeit des Pachtunternehmens geben dem Pächter einen Zinsminderungsanspruch, der sowohl im Wege der besonderen Gewährleistungsbestimmung des § 1096 ABGB als auch durch Vertragsanpassung nach § 872 (§ 871 Fall 1) ABGB geltend gemacht werden kann

OGH 9. Juni 1981, 5 Ob 768/80 (LG Innsbruck 1 R 531/80; BG Lienz C 309/79)

Der in München wohnende Beklagte ist Eigentümer der am nördlichen Stadtrand von L gelegenen Frühstückspension. Der in den Jahren 1971/72 mit einem Kapitaleinsatz von etwa 1.5 bis 2 Mill. S ausgebaute Beherbergungsbetrieb umfaßt zwölf Gästezimmer mit insgesamt 25 Betten, ist zentralbeheizt, voll ausgestattet und - von nicht nennenswerten, gelegentlich auftretenden kleineren Gebrechen, etwa der Sanitäranlagen, abgesehen - in einwandfreiem Zustand. Die Gästezimmer sind zeitgemäß eingerichtet, mit Kalt- und Warmwasser versorgt und haben zum Teil (7 Zimmer) Duschanlagen. In der Mansarde befindet sich eine aus drei Räumen, einem Bad und einem WC bestehende Wohnung. Der Betrieb weist ferner ein Büro, einen Frühstücksraum, einen Keller, Autoabstellplätze und einen Garten auf.

Im Herbst 1976 verhandelte der Kläger mit Franz W, der damals als bevollmächtigter Vertreter des Beklagten das Unternehmen führte, über die Pachtung des Unternehmens ab Beginn des Jahres 1977. Vor Unterfertigung eines im wesentlichen von Franz W als Bevollmächtigten des Beklagten formulierten Pachtvertrages, der einen monatlichen Pachtschilling von 7 000 S, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1976, vorsah, ließ sich der Kläger von Gernot M. beraten, der in einem Steuerberatungsbüro angestellt war. Gernot M hielt einen monatlichen Pachtschilling von 7 000 S für überhöht und riet dem Kläger, Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen und Steuerbescheide des Beklagten zu fordern. Franz W verweigerte jedoch die vom Kläger geforderte Einsichtnahme mit dem Hinweis, daß der Kläger davon ohnedies nichts verstunde. Auf einem "Schmierzettel" rechnete er dem Kläger vor, daß bei entsprechendem Einsatz ohne weiteres ein monatlicher Reinertrag von 10 000 S verbleiben würde. Er unterstellte einen jährlichen Bruttoumsatz von 275 000 S und brachte davon die mit 66 000 S pauschalierten Regien und den Pachtzins von 84 000 S in Abzug; so ermittelte er einen jährlichen Reinertrag von 125 000 S. Daraufhin erklärte sich der Kläger mit dem vorgeschlagenen Pachtzins von monatlich 7 000 S wertgesichert ausdrücklich einverstanden, ohne vorher noch den Rat eines Fachmannes eingeholt zu haben.

Seit 1. Jänner 1977 führt die Ehefrau des Klägers mit großem persönlichen Einsatz die Frühstückspension. Die Zahl der Nächtigungen in der Pension stieg von 2084 im Jahre 1976 auf 2406 im Jahre 1977, auf 2423 im Jahre 1978 und erreichte 1979 nahezu 2500.

Im März 1977 erlangte der Kläger davon Kenntnis, daß Franz W im August 1976 für den Beklagten einen Vertrag mit der Reisegesellschaft T GesmbH Co. KG geschlossen hatte, demzufolge für die Sommersaison 1977 ein Kontingent von 18 Betten bis 14 Tage vor dem jeweiligen Ankunftstermin reserviert zu halten war; die Erlöse pro Bett sollten jeweils 95 S bis 130 S betragen. Der Kläger erklärte sich, von Franz W darum gebeten, aus Entgegenkommen, aber auch in der Hoffnung, auf diese Weise schlechte Buchungszeiten zu überbrücken, zur Übernahme der Pflichten des Beklagten aus diesem Vertrag bereit. Da diese vertragliche Bindung jedoch eine weitgehende Behinderung der freien Verfügung über die Betten bewirkte, löste der Kläger den Vertrag mit der genannten Reisegesellschaft einvernehmlich zum 18. Juli 1977 auf.

Nach der vom Verkehrsverband mit bindender Wirkung aufgelegten Preisliste betrugen die Pensionspreise im Jahre 1976 75 S bis 95 S und im Jahre 1977 85 S bis 105 S. Zur Zeit des Vertragsschlusses zwischen den Parteien war nicht vorhersehbar, daß im Winter 1977/78 ein ermäßigtes Winterpauschale eingeführt wird.

Nach Ablauf der Sommersaison beauftragte die Frau des Klägers das Wirtschaftsförderungsinstitut der Kammer der gewerblichen Wirtschaft für Tirol mit einer betriebswirtschaftlichen Beratung. Das Institut ermittelte bei Unterstellung von rund 220 000 S an jährlichen Gesamteinnahmen einen verfügbaren und zumutbaren Pachtschilling von nur 30 000 S jährlich ohne Bedachtnahme auf die beigestellte Wohnung. Es erachtete vom betriebswirtschaftlichen Standpunkt die Verpachtung eines Beherbergungsbetriebes dieser Art nur mit Einschränkungen als sinnvoll. Der Kläger nahm dieses Gutachten zum Anlaß, vom Beklagten eine Herabsetzung des Pachtschillings zu begehren. Bis einschließlich März 1978 entrichtete er jedoch weiterhin den vereinbarten monatlichen Pachtzins von 7 000 S. Für die Zeit vom 1. April 1978 bis zum 31. Dezember 1978 hinterlegte er monatlich 4 320 S bei Gericht. Der Beklagte beantragte schließlich die Ausfolgung der bei Gericht hinterlegten Zinsbeträge und vereinnahmte am 8. Jänner 1979 aus der vom Kläger bei einer L Sparkasse in Form einer Bankgarantie gestellten vertraglichen Kaution einen weiteren Betrag von 33 120 S. Ab 1. Jänner 1979 bezahlte der Kläger wieder monatlich 7 000 S mit dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung. Nach der vereinbarten Wertsicherung betrug der monatliche Pachtzins allerdings ab April 1978 7 350 S und ab Oktober 1979 7 717.50 S. Der Kläger begehrte die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 118 880 S samt stufenweise berechneter Verzugszinsen in der Höhe von 4% p.a. mit der Begründung, daß ihm der Beklagte diesen Betrag infolge Empfanges ungerechtfertigt überhöhten Pachtzinses und unberechtigter Inanspruchnahme der Haftungsgarantie schulde.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Ein allenfalls überhöhter Pachtzins sei nicht auf eine von vornherein vorhanden gewesene oder später hinzugetretene teilweise Unbrauchbarkeit der Bestandsache zurückzuführen, sondern einzig und allein auf das Ergebnis der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien und damit auf ihre freie Willensbildung, der Kläger hätte sich nicht auf die laienhaften Ausführungen Franz W verlassen dürfen, er hätte vielmehr einen Fachmann zu den Verhandlungen beiziehen sollen. Dieses Versäumnis könne er nicht im Wege der Bestimmung des § 1096 ABGB korrigieren. Das Pachtobjekt sei zumindest von mittlerer Brauchbarkeit, seine örtliche Lage sei ein gegebener Umstand gewesen und nicht als Mangel im Sinne der Bestimmung des § 1096 ABGB zu qualifizieren. Den Vertrag mit der Reisegesellschaft T GesmbH. Co. KG habe der Kläger freiwillig übernommen und dann alsbald ohne nachweisbar ins Gewicht fallenden Nachteil gelöst. Ein Anspruch auf Zinsminderung bestehe nicht. Für die Zeit nach Vorliegen des Gutachtens des Wirtschaftsförderungsinstituts könne der Kläger mangels Irrtums allenfalls zu Unrecht bezahlte Pachtzinsbeträge nicht zurückfordern. Infolge der wirksam gewordenen Wertsicherungsvereinbarung sei der Beklagte jedenfalls berechtigt gewesen, für die Zeit vom 1. April 1978 bis 31. Dezember 1978 8 000 S aus der Kaution des Klägers zu vereinnahmen.

Das Gericht zweiter Instanz gab der Berufung des Klägers nicht Folge. Es sei im Verfahren nicht hervorgekommen, daß Franz W als Bevollmächtigter des Beklagten dem Kläger gegenüber irgend eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Überschlagsrechnung übernommen habe. Die Kalkulation Franz W sei auch nicht in erkennbarer Weise dem schriftlichen Bestandvertrag zugrunde gelegt worden. Sie sei für den Kläger als eine recht optimistische Einschätzung der Ertragslage zu erkennen gewesen. Eine Überprüfung der von Franz W genannten Ertragszahlen und der für das Jahr 1976 veröffentlichten Zimmerpreise sei dem Kläger ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen. Franz W habe beim Kläger keine ausreichend gesicherte Vorstellung über einen künftigen durchschnittlichen Nettogewinn und damit auch keinen wesentlichen Irrtum, sondern nur eine sich später nicht verwirklichende Hoffnung über einen günstigenfalls zu erzielenden Ertrag hervorrufen können. Der Irrtum des Klägers wandle sich deshalb zu einem Motivirrtum, denn Franz W habe keine Umsatz- oder Ertragsgarantie gegeben. Eine solche Zusicherung sei auch nicht Gegenstand des Pachtvertrages geworden. Deshalb sei die Äußerung Franz W ohne Einfluß auf die Gültigkeit des Vertrages. Es erscheine aus zwei Gründen unzutreffend, Franz W Arglist gegen den Kläger vorzuwerfen: Franz W habe noch immer die Vorstellung, daß die von ihm in Aussicht gestellten Umsätze und Erträge zu erzielen seien; der Kläger habe trotz Kenntnis der Umstände den Pachtvertrag fortgesetzt und sich gegen eine Räumungsklage des Beklagten zur Wehr gesetzt. Er sei auch trotz der Unsicherheit des Prozeßausganges bisher nicht bereit gewesen, den Pachtvertrag mit dem Beklagten aufzulösen. Er habe bisher keine Einkommensteuererklärung und keinen Einkommensteuerbescheid für die Jahre 1977 und 1978 vorgelegt, so daß nicht erkennbar sei, welche Erträge er aus dem Pensionsbetrieb erzielt habe. Zur behaupteten Irreführung (§ 871 ABGB) sei zu bemerken, daß vom Irrenden ein wesentlicher Irrtum nur dann wie ein unwesentlicher behandelt und deshalb eine angemessene Vergütung gefordert werden könne, wenn auch dem Gegner im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der hypothetische Wille unterstellt werden dürfe, gegebenenfalls zu den Bedingungen abzuschließen, welche der Irrende nunmehr durchzusetzen bestrebt sei. Aus den Tatsachenfeststellungen ergebe sich jedoch nicht, daß der Beklagte oder sein Vertreter W bei Vertragsschluß einen derartigen Willen gehabt hätten. Zu dieser Annahme fehle im Vorbringen des Klägers und in den Ergebnissen des Beweisverfahrens jeder Hinweis. Da es an den Voraussetzungen für die Annahme einer schuldhaften Irreführung des Klägers durch Franz W fehle, sei auch die Grundlage für einen Schadenersatzanspruch des Klägers nicht vorhanden. Gewährleistungs- und Zinsminderungsansprüche nach der Bestimmung des § 1096 ABGB setzten voraus, daß das Pachtobjekt die ausdrücklich bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften nicht besessen habe. Die überschlägige Kalkulation des möglichen Gewinns bei Festsetzung eines Pachtzinses von 7 000 S monatlich stelle jedoch keine ausdrücklich bedungene Eigenschaft dar. Nur im Falle einer dem Vertragsschluß zugrunde gelegten gefälschten Inventur oder Bilanz, also bei Arglist, könne von einem Qualitätsmangel gesprochen werden, der einen Minderungsanspruch begrunden könne. Davon könne hier aber nicht die Rede sein. Den Vertrag des Beklagten mit der Reisegesellschaft T GesmbH

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision des Klägers Folge, hob die Urteile der Vorinstanzen auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurück.

Aus der Begründung:

Die gehörig ausgeführte Rechtsrüge verpflichtet das Revisionsgericht, die Sache in jeder rechtlichen Hinsicht, also auch in kollisionsrechtlicher, zu überprüfen. Dabei fällt auf, daß keine der Vorinstanzen die Staatsbürgerschaft des in der Bundesrepublik Deutschland wohnhaften Beklagten geprüft und in Hinblick auf die immerhin naheliegende Möglichkeit, daß der Beklagte Ausländer ist, auch nicht die Frage gestellt hat, ob überhaupt die Voraussetzungen für die Anwendung der tatsächlich herangezogenen Bestimmungen des materiellen österreichischen Privatrechtes vorhanden sind.

Der Sachverhalt, auf den sich der Klageanspruch grundet, hat sich freilich noch vor dem Inkrafttreten der Kollisionsnormen des IPR-Gesetzes verwirklicht, so daß für den Fall der Ausländereigenschaft des Beklagten zur Zeit des Zustandekommens des Pachtvertrages mit dem Kläger nicht diese Normen, sondern das vordem von den Gerichten angewendete Kollisionsrecht heranzuziehen ist. Weder die Parteienbehauptungen noch der festgestellte Sachverhalt geben einen Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien bei Vertragsschluß eine ausdrückliche Rechtswahl getroffen haben. Der gemäß den §§ 36 und 37 ABGB, die hier noch anzuwenden wären, unter gewissen Bezugspunkten zulässigen Rechtswahl steht die schlüssig getroffene und, wie der Gesetzestext deutlich macht (arg "auf ein anderes Recht Bedacht genommen" und "nicht offenbar ein anderes Recht zugrunde gelegt"), selbst die in die Geschäftsvoraussetzungen aufgenommene gleich (Spielbüchler, Zur sogenannten Rechtswahl im internationalen Privatrecht, ZfRV 1976, 47, 53 f.). Die Rechtsprechung des OGH hat zwar vereinzelt (etwa ÖBl. 1972, 116) die von den Parteien getroffene Rechtswahl ausdrücklich als Vertrag bezeichnet. Im übrigen findet sich aber häufig die von der Lehre stark kritisierte Anknüpfung an das "Wirkungsstatut" (Heller, "Wirkungsstatut" als Anknüpfungsbegriff? ZfRV 1969, 1; Schwind, Handbuch des Österreichischen Internationalen Privatrechts, 296 ff.), die jedoch, wie Schwind (a.a.O., 297 f.) überzeugend nachgewiesen hat, der hypothetischen Rechtswahl, dem Zugrundelegen einer bestimmten Rechtsordnung ohne Bewußtmachen des Bezugspunktes, sehr nahe steht. In der Sache geht es darum, daß der objektiv festgestellte Sachverhalt vermuten läßt, die Parteien hätten die Anwendbarkeit einer bestimmten Rechtsordnung vorausgesetzt, weil ihre Rechtsbeziehungen privatautonom so ausgestaltet sind, daß nur der Bezug auf eine bestimmte Rechtsordnung eine sinnvolle Regelung der Parteibeziehungen erwarten läßt (Schwind a.a.O., 295 ff., insbesondere 297 f.). Der vorliegende Sachverhalt ließe für den Fall der Ausländereigenschaft des Beklagten vermuten, die Parteien hätten die Anwendung österreichischen materiellen Privatrechts vorausgesetzt. Selbst wenn man dies aber nicht unterstellte, käme man auf Grund des in Österreich gelegenen Vertragsabschlußortes nach der Anordnung des § 36 ABGB zur Verweisung auf dasselbe materielle Privatrecht. Im Ergebnis haben deshalb die Vorinstanzen mit Recht österreichisches Sachrecht angewendet.