Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Sobalik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Marold, Dr. Griehsler, Dr. Winklbauer und Dr. Jensik als Richter in den verbundenen Rechtssachen der antragstellenden Parteien 1.) Dr. O* K*, Arzt, *, 2.) H* P*, Private, *, beide vertreten durch Dr. Hannes Krasser, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1.) M* N*, 2.) L* N*, beide Private, letztere vertreten durch Dr. Rudolf Neustadtl, Rechtsanwalt in Wien, und der beteiligten Parteien 1.) Dr. A* M*, 2.) D* F*, 3.) Dr. I* K*, 4.) F* N*, 5.) H* A*, 6.) Dr. A* S*, 7.) M* K*, 8.) F* O*, 9.) K* R*, 10.) E* B*, 11.) F* W*, 12.) F* G*, 13.) M* H*, 14.) K* D*, 15.) W* S*, 16.) A* G*, 17.) A* B*, 18.) K* R*, 19.) E* M*, 20.) F* M*, 21.) H* H*, 22.) M* B*, 23.) S* B*, 24.) R* E*, 25.) A* R*, 26.) M* T*, 27.) E* W*, 28.) M* K*, 29.) E* W*, 30.) Dr. E* W*, 31.) J* S*, 32.) Dr. J* O*, 33.) A* S*, 34.) K* H*, 35.) H* S*, 36.) J* F*, 37.) H* F*, 38.) P* B*, 39.) G* C*, 40.) Dr. E* E*, 41.) Dr. H* W*, 42.) H* C*, 43.) E* B*, 44.) G* S*, 45.) J* V*, 46.) H* H*, 47.) E* T*, 48.) H* H*, 49.) H* K*, 50.) J* H*, 51.) E* Z*, 52.) T* H*, 53.) Dr. G* H*, 54.) H* M*, 55.) H* K*, 56.) E* S*, 57.) Dkfm. Dr. K* F*, 58.) E* R*, 59.) S* K*, 60.) Dr. W* U*, 61.) G* K*, 62.) E* D*, 63.) G* H*, 64.) A* S*, 65.) W* P*, 66.) Dkfm. O* W*, 67.) K* V*, 68.) J* D*, 69.) J* P*, alle *, vertreten durch Karl Killmeyer, Gebäudeverwalter, Breitenseer Straße 21, 1140 Wien, 70.) Dr. E* K*, 71.) Arch. M* L*, 72.) Ing. E* H*, 73.) M* M*, 74.) A* M*, 75.) N* S*, 76.) Dr. H* P*, 77.) J* W*, 78.) H* H*, 79.) W* E*, 80.) E* P*, 81.) B* S*, 82.) A* S* beide *, 85.) H* W*, 84.) M* V*, 85.) E* D*, wegen § 13 Abs 2 WEG 1975 infolge Rekurses der Erst- und Zweitantragsteller gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 9. März 1978, GZ 41 R 30/78-23, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Hietzing vom 5. Oktober 1977, GZ 4 Nc 35/77-15, abgeändert wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
1.) Die Gegenschriften der Antragsgegnerinnen zum Rekurs der Antragsteller werden zurückgewiesen.
2.) Dem Rekurse der Antragsteller wird Folge gegeben. Die Beschlüsse der Untergerichte werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird die neuerliche, nach Verfahrensergänzung zu fällende Entscheidung aufgetragen.
Begründung:
Die Antragsteller, die Antragsgegner und die übrigen am Verfahren beteiligten Personen sind die Miteigentümer der Liegenschaft EZ * Kat. Gem. *, auf der sich die Bungalowsiedlung *, befindet. Mit den Miteigentumsanteilen (bei den Antragstellern und Antragsgegner je 950/91.470) ist das Wohnungseigentum an einem Bungalow untrennbar verbunden. Dem Erstantragsteller gehört der Bungalow Nr. VI/1 der Zweitantragstellerin der Bungalow V/4. Mach dem Wohnungseigentums- und Miteigentumsregelungsvertrag vom 19. Februar 1970 soll zu jedem Bungalow auch ein unmittelbar daran anschließender und von den übrigen Teilen der Liegenschaft deutlich abgegrenzter Hausgarten gehören, der vom Bungalow aus unmittelbar zugänglich ist. Jeder dieser Hausgärten werde von dem Eigentümer des jeweiligen Bungalows, zu dem er gehört, auf die Dauer des Bestandes des Wohnungseigentums als rechtliches sowie als tatsächliches Zubehör gewidmet.
Der Antragsteller Dr. O* K* hat in seinem Hausgarten an der Nordseite des Bungalows ohne baubehördiche Bewilligung einen Geräteraum im Ausmaß von 2,75 m 2 angebaut. Er beabsichtigt den Zubau eines Abstellraums an der Ostseite des Bungalows auf seinem Hausgarten im Ausmaß von 10,54 m 2 .
Die Antragstellerin H* P* hat ohne baubehördliche Bewilligung an der Nordseite ihres Bungalows auf ihrem Hausgarten ein Schlafzimmer im Ausmaß von 9,80 m² und ein WC im Ausmaß von 1,30 m 2 angebaut.
Der Magistrat der Stadt Wien, MA 37, hat mit den Bescheiden vom 28. Mai und 21. Juni 1976 den Eigentümern der Badebungalows V/4 und VI/1 gemäß § 129 Abs 10 der Bauordnung für Wien den Auftrag erteilt, binnen 4 Monaten nach Rechtskraft des Bescheides die Zubauten abtragen zu lassen oder um die nachträgliche Baubewilligung anzusuchen. Sämtliche übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der beiden Antragsgegnerinnen haben ihre Zustimmung zur Erwirkung der nachträglichen baubehördlichen Bewilligung für die Zubauten erteilt.
Das Erstgericht hat auf der Grundlage des § 13 Abs 2 WEG antragsgemäß die Zustimmung der Antragsgegner zum Bauansuchen a) des Erstantragstellers für den Anbau eines Geräte- und Abstellraumes für den Bungalow VI/1 *, und b) der Zweitantragstellerin für den Anbau eines Schlafraumes und eines WC für den Bungalow V/I(richtig 4) *, ΕΖ * KG *, ersetzt. Festgestellt wurde der eingangs dargelegte Sachverhalt sowie weiters, daß die beiden. Antragsteller die Zubauten auf eigene Kosten durchgeführt haben bzw den beabsichtigten Zubau auf eigene Kosten durchführen werden. Die Zubauten sind harmonisch an die bestehenden Bungalows angeschlossen und stören optisch nicht. Um die Bungalows befinden sich zum Teil hohe Bäume. Die Bungalows der beiden Antragsteller können zufolge der dichten Pflanzenbewachsung der Anlage von den Bungalows der Antragsgegner nicht eingesehen werden. Der am Bungalow des Erstantragstellers errichtete Zubau im Ausmaß von 2,75 m
Der Rekurs ist berechtigt.
Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen an der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit unter den Voraussetzungen des § 13 Abs 2 Z 1 oder 2 WEG 1975 berechtigt, je nach dem dazu auch gemeinsame Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden.
Darunter sind Teile nach § 1 Abs 3 WEG und Zugehör nach Abs 2, wie etwa im vorliegenden Falle Hausgärten zu verstehen, soferne an ihnen nicht ohnehin Wohnungseigentum begründet ist. Die Frage, ob hinsichtlich der durch die verfahrensgegenständlichen Zubauten teilweise in Anspruch genommenen Hausgärten Wohnungseigentum begründet wurde oder nіcht und sohin die Bestimmungen über eine Bestandänderung nach § 13 Abs 2 Z 1 oder 2 WEG anzuwenden sind, ist vom Rekursgericht nicht beantwortet worden, wobei zutreffend darauf hingewiesen wurde, daß die vorliegenden Unterlagen und Beweisergebnisse hiezu auch nicht hinreichen können. Entgegen der Auffassung des Rekursgerichtes muß diese Frage aber nicht irrelevant sein, wie sich aus den weiteren rechtlichen Erwägungen ergeben wird. Da diese Zubauten aber im untrennbaren räumlichen Zusammenhang mit den jedenfalls im Wohnungseigentum stehenden Badebungalows stehen, können die vorliegenden Anträge nicht auf der Grundlage der §§ 834 f. ABGB beurteilt werden, nach der es einem Miteigentümer grundsätzlich versagt ist, für die von ihm eigenmächtig vorgenommene Veränderung die nachträgliche Genehmigung des Außerstreitrichters zu erwirken (SZ 24/58, SZ 43/91, MietSlg 23.053 ua). Die Bestimmungen des zumindest sinngemäß anzuwendenden § 13 Abs 2 WEG beinhalten demgegenüber keine Beschränkung bezüglich bereits durchgeführter Änderungen. Wenn die Zustimmung der Gemeinschaft nicht vertraglich bereits im voraus eingeräumt ist, so kann sie auch nachträglich eingeholt werden, weil § 13 Abs 2 WEG nicht zusätzlich das Erfordernis aufstellt, daß die wichtigen Veränderungen erst „vorgeschlagen werden“ ( Meinhart , Wohnungseigentumsgesetz 1975, 136).
Das Rekursgericht hat als entscheidendes Kriterium für die Berechtigung der Änderung durch Zubau als Voraussetzung für die begehrte Ersetzung der verweigerten Zustimmung zur Erwirkung der nachträglichen baubehördlichen Genehmigung die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer durch die Auswirkungen der baulichen Veränderungen auf die Parifizierung nach § 2 WEG 1948 angesehen. Diese Vorschrift ist zufolge § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 auf das vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erworbene Wohnungseigentum weiterhin anzuwenden. Es kann aber der unter Hinweis auf Meinhart a.a.O. 132, 135 vertretenen Auffassung, daß auch an den zur ausschließlichen Benutzung überlassenen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache nur solche baulichen Veränderungen eigenmächtig vorgenommen werden können, die keine Veränderung der Nutzwerte nach sich ziehen, nicht so weit gefolgt werden, daß damit jede Veränderung schon einen empfindlichen Eingriff in die Rechtssphäre der ihrigen Miteigentümer und damit eine Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen im Sinne des § 13 Abs 2 Z 1 WEG darstellen würde. Die diesbezüglich angeführten Entscheidungen MietSlg 22.044 und 25.455 betreffen Sachverhalte, die von dem vorliegenden Fall wesentlich unterschieden sind. Wie die Rekurswerber zutreffend dargelegt haben, war in dem einen Falle von entscheidender Bedeutung, daß die umfangreichen baulichen Veränderungen und Umwidmungen in der Absicht vorgenommen wurden, eine Neuparifizierung zu erwirken, die eine wesentliche Veränderung der Jahresmietwerte der Liegenschaft auch tatsächlich nach sich gezogen hat. Im zweiten Fall sollte durch die von einem Wohnungseigentümer beabsichtigten baulichen Maßnahmen in einem von seinem Wohnungseigentum umfaßten, für Wohnzwecke überhaupt nicht geeigneten Dachbodenraum eine wesentliche Vergrösserung der ihm auf Grund seines mit seinen Miteigentumsanteilen verbundenen Wohnungseigentums zustehenden Wohnfläche vorgenommen werden.
In rechtlicher Hinsicht erachtete das Erstgericht, daß die Antragsteller zu den Änderungen gemäß § 13 Abs 2 (Z 1) WEG berechtigt seien, da hiedurch schutzwürdige Interessen der Antragsgegner nicht beeinträchtigt würden. Eine solche Beeinträchtigung sei entgegen dem Vorbringen der Antragsgegner hinsichtlich der äußeren Erscheinung der gesamten Bungalowanlage nicht gegeben, weil sich die Zubauten harmonisch an die Bungalows anfügten und im übrigen zufolge des Baum- und Pflanzenwuchses von außen kaum eingesehen werden könnten. Entgegen der weiteren Einwendung der Antragsgegnerinnen sei auch eine allfällige Verringerung der Nutzwerte ihrer Bungalows und damit auch ihrer Mindestanteile wegen der damit verbundenen Verminderung der auf sie entfallenden anteiligen Aufwendungen nicht zu ihrem Nachteil.
Das Rekursgericht gab dem Rekurse der Antragsgegnerinnen Folge und wies die Anträge ab. Es ließ die mangels vollständiger Unterlagen nicht eindeutig zu beantwortende Frage, ob auch hinsichtlich der durch die umstrittenen Zubauten teilweise in Anspruch genommenen Hausgärten Wohnungseigentum begründet worden sei, dahingestellt, weil auch in diesem Falle die Voraussetzungen für eine Bestandsänderung, die die anderen Miteigentümer im Sinne des § 13 Abs 2 Z 1 WEG dulden müßten, nicht gegeben seien. Eine Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer sei bei solchen baulichen Veränderungen jedenfalls anzunehmen, die Auswirkungen auf die Parifizierung nach § 2 WEG 1948 haben. Diese Vorschrift sei infolge § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 in den Fällen weiter anzuwenden, in denen das Wohnungseigentum bereits vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erworben wurde. Aber auch an den zur ausschließlichen Benutzung überlassenen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache könnten nur solche bauliche Veränderungen eigenmächtig vorgenommen werden, die keine Veränderungen der Nutzwerte nach sich ziehen. Eine sich auf Grund einer Neuparifizierung ergebende Vergrößerung des Miteigentumsanteiles eines Wohnungseigentümers ziehe aber notwendig auf der anderen Seite eine Verringerung der Anteile der übrigen Wohnungseigentümer nach sich. Das habe für sie nicht nur eine Schmälerung ihres Stimmrechtes sondern auch eine Einbuße an allfälligen Erträgnissen der Liegenschaft nach § 20 Z 3 WEG und im Falle einer Veräußerung einen geringeren Anteil am Erlös zur Folge und könne nicht durch eine Entlastung bei der Bestreitung der Aufwendungen für die Liegenschaft nach § 19 Abs 1 WEG aufgewogen werden. Die baulichen Veränderungen durch Zubauten von 15,87 m 2 bzw. 11 m 2 an die je 39, 90 m 2 großen Bungalows müßten sich auf die Parifizierung auswirken. Ihnen stünden daher schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer entgegen.
Insoweit in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Wohnungseigentums- und Miteigentumsregelungsvertrag auch Bestimmungen über bauliche Veränderungen am Bungalow, Zubauten, Anbauten und dergleichen enthalten seien, könnten derartige vertragliche Ansprüche nur im streitigen Verfahren geltend gemacht werden.
Gegen den rekursgerichtlichen Beschluß richtet sich der Rekurs der beiden Antragsteller mit dem Antrag auf Wiederherstellung des erstgerichtlichen Beschlusses.
Die Antragsgegner haben schriftliche Äußerungen zum Rekurse erstattet. Gemäß dem § 26 Abs 2 Z 3 WEG 1975 gelten für das Verfahren die Bestimmungen der Zivilprozeßordnung über das Rechtsmittel des Rekurses. Darnach ist eine Rechtsmittelgegenschrift nicht vorgesehen und war daher zurückzuweisen.
Diе Bestimmung des § 13 Abs 2 Z 1 WEG zählt demonstrativ Kriterien auf, die eine Änderung unzulässig machen, gleichgültig, welche Teile der Liegenschaft davon nachteilig betroffen werden (so auch Faistenberger-Barta-Call , Komm. z. WEG 1975, 327, Anm 12). Dabei läßt der Hinweis auf die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer erkennen, daß auf den Einzelfall abzustellen ist und alle hier in Betracht kommenden Umstände der Interessenbeeinträchtigung zu berücksichtigen sind, wobei es nicht nur auf die Interessenlage einzelner Miteigentümer untereinander, sondern auf die Benützungssituation der Gesamtliegenschaft ankommen kann. Davon ausgehend kann zwar dem Rekursgericht nicht darin gefolgt werden, daß die Zubauten der beiden Antragsteller im Hinblick auf ihren verhältnismäßig geringen Miteigentumsanteil selbst unter der völlig ungewissen Voraussetzung, daß daraus tatsächlich eine Veränderung der Miteigentumsanteile resultieren sollte, für sich allein eine ins Gewicht fallende Schmälerung des Stimmrechtes der Antragsgegner oder eine nennenswerte Einbuße an allfälligen Erträgnissen der Liegenschaft nach § 20 Z 3 WEG herbeiführen können. Noch weniger bedeutsam erscheint die Möglichkeit, daß die Antragsgegner im Fall der Veräußerung ihrer Liegenschaftsanteile einem geringeren Erlös zu gewärtigen hätten, da dieser im wesentlichen vom Verkehrswert des Liegenschaftsanteiles und nicht von der ideellen Größe des Miteigentumsanteiles abhängig ist. Daß den durch die Zubauten eingetretenen Veränderungen schon jetzt durch eine auf die tatsächlichen Nutzflächen abgestellte Verrechnung der Aufwendungen Rechnung getragen wird, ist wohl behauptet, aber nicht weiter überprüft worden. Demnach könnten die auf der bisherigen Sachverhaltsgrundlage anzunehmenden Auswirkungen der baulichen Veränderungen auf die Parifizierung nicht als Änderungen beurteilt werden, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Antragsgegner zur Folge hätten und für die sie im Sinne des § 13 Abs 2 Z 4 WEG die erforderliche Zustimmung zu einer nachträglichen behördlichen Bewilligung verweigern dürften.
Die Aspekte einer Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes der Bauten in bezug auf die Zubauten der beiden Antragsteller, die vom Erstgerichte verneint wurde, hat das Rekursgericht nicht weiter überprüft.
Davon abgesehen kann aber bei der Entscheidung über die vorliegenden Anträge nicht außer Betracht bleiben, daß eine Gemeinschaft verhältnismäßig vieler Wohnungs- und Miteigentümer an einer Liegenschaft vorliegt, die tatsächlich zu einer Verbauung mit zahlreichen kleinen Badebungalows (nach dem Lageplan etwa 90) auf einem verhältnismäßig engen Raum geführt hat. Die Begründung von Wohnungseigentum an den freistehenden, baulich nicht miteinander verbundenen Bungalows ist wohl als zulässig anzusehen, zumal nach dem Akteninhalt auch gemeinschaftliche Einrichtungen vorhanden sind (vgl Faistenberger-Barta-Call , a.a.O., 41). Es sind aber in diesem Sonderfall die anzuwendenden Bestimmungen des § 13 WEG der Eigenart der baulichen Anlage anzupassen. Die Antragsgegnerinnen haben bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht, daß nicht nur die beiden Antragsteller, sondern insgesamt 57 (AS 17) bzw 60 bis 70 (AS 35) weitere Miteigentümer eigenmächtig und vertragswidrig Zubauten zu ihren Badebungalows errichtet hätten und damit entscheidende bauliche Veränderungen mit einer entsprechenden Veränderung des Gesamtbildes der Liegenschaft, die insbesondere Erholungszwecken dienen sollte („Verhüttelung“) aber auch des „Nutzwertes“ herbeigeführt worden seien. Auch die Rekurswerber verweisen in ihrem Rechtsmittel (AS 101) indirekt darauf, daß weitere 70 Miteigentümer Zubauten errichtet hätten. Dem Akteninhalt läßt sich entnehmen, daß bezüglich dieser Zubauten gleichfalls baubehördliche Demolierungsaufträge vorliegen, aber ein Aufschub ihrer Durchführung erwirkt worden sein soll. Die Antragsgegnerinnen haben in ihrem Rekurs gegen den erstinstanzlichen Beschluß auch auf diesen Sachverhalt hingewiesen, der aber von den Untergerichten nicht weiter erörtert worden ist. Damit erweist sich das Verfahren im Sinnе der bereits dargelegten Erwägungen als ergänzungsbedürftig. Zu einer abschließenden Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen zulässiger eigenmächtiger Zubauten der Antragsteller und der daraus abzuleitenden Zustimmungspflicht der anderen Miteigentümer zur Erwirkung einer nachträglichen baubehördlichen Bewilligung wird es zunächst erforderlich sein, zu klären, ob für die Zubauten im jeweiligen Wohnungseigentum stehende Liegenschaftsteile oder auch gemeinsame Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wurden und werden. Darüberhinaus wird die Prüfung der Frage der behaupteten Beeinträchtigungen schutzwürdiger Interessen der Antragsgegnerinnen durch die Antragsteller auch unter den Aspekten einer allfälligen bereits gegebenen oder unmittelbar bevorstehenden eigenmächtigen Errichtung von Zubauten durch den überwiegenden Teil der anderen Miteigentümer zu erfolgen haben.
Dem Rekurse war sohin im Ergebnis Folge zu geben und dem Erstgerichte die ergänzende Verhandlung und neuerliche Entscheidung aufzutragen.
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