3Ob329/55 – OGH Entscheidung

SZ 28/178

Spruchrepertorium Nr. 42 neu. (Durch das Judikat Nr. 64 neu außer Kraft gesetzt.)

§ 2 des Zinsstoppgesetzes (BG. v. 29. Juni 1954, BGBl. Nr. 132, womit Bestimmungen über die Mietzinsbildung für nicht dem Mietengesetz unterliegende Räume getroffen werden) bezieht sich nicht nur auf preisgeregelte, sondern auf alle nicht dem Mietengesetz unterliegenden Räume.

Entscheidung vom 13. Juli 1955, 3 Ob 329/55.

I. Instanz: Bezirksgericht Wels; II. Instanz: Kreisgericht Wels.

Das Erstgericht hat die auf § 19 Abs. 1 MietG. gestützte Kündigung für rechtswirksam erklärt. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die Beklagte bewohnt im Hause T. Nr. 74 eine Mansardenwohnung, die aus Zimmer und Küche besteht. Beide Räume sind durch einen 1.1 m breiten Gang voneinander getrennt, sie können demnach nur getrennt benützt werden. Das Zimmer ist zur Zeit unbeheizbar, es kann aber durch einen Anschluß an einen neu zu errichtenden Kamin heizbar gemacht werden. Zur Beheizung der Küche wird durch die Heraklithwand ein Blechofenrohr über den Gang zum Kamin geführt. Es fehlt ein feuersicherer Abschluß des Dachbodens. Die feuersichere Dachbodentür war zurückversetzt worden, so daß sie jetzt in das Holzgerippe des Dachaufbaues eingebaut ist. Der Einbau des Dachgiebelzimmers war seinerzeit ohne baubehördlichen Konsens durchgeführt worden.

Die aufgekundigte Wohnung widerspricht in ihrem jetzigen Zustand den bau- und feuerpolizeilichen Vorschriften. Die Beseitigung der Mängel ist möglich, sie erfordert aber einen Aufwand von 5300 S, der jedenfalls aber mit 4850 S angesetzt werden kann, selbst wenn ein Betrag von 450 S von der erstgenannten Summe abgezogen wird, der als unbedingt erforderlicher Aufwand für die Versetzung der Dachbodentür und den Einbau eines feuersicheren Gewandes anzusehen ist. Die Aufbringung des Betrages von 4850 S kann dem Kläger nicht zugemutet werden, weil er nur eine Notstandsunterstützung und eine kleine Opferfürsorgerente bezieht.

Über Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht dieses Urteil aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Prozeßgericht unter Rechtskraftvorbehalt zurückverwiesen. Es bejahte die Frage, ob die Kündigung auf die Bescheide des Gemeindeamtes T. und der Bezirkshauptmannschaft W. gestützt werden könne, und sprach - der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 17. November 1936, 3 Ob 987/36 = RiZ. 1937 S. 19, folgend - aus, daß ein baubehördlicher Räumungsauftrag dann nicht als wichtiger Kündigungsgrund anzusehen sei, wenn damit gerechnet werden könne, daß nach Behebung der gerügten Mängel die Benützungsbewilligung erteilt werde und daß die Kosten der Behebung in dem vom Mieter bezahlten Mietzins Deckung finden würden. Es könne nun zwar nach Inhalt der Entscheidung der Bezirkshauptmannschaft W. mit Sicherheit angenommen werden, daß die Benützungsbewilligung nach Behebung der Mängel erteilt würde. Ob dem Kläger aber die Behebung der Mängel zugemutet werden könne, sei nicht hinlänglich geklärt. Grundsätzlich treffe den Kläger die Pflicht zur Behebung der festgestellten Mängel (§ 1096 ASGB.), da diese Pflicht durch § 6 MietG. nur eingeengt worden sei. Der Kläger hätte daher an die Beklagte wegen Beitragsleistung herantreten müssen, da das Haus im Jahre 1930 erbaut worden sei und nur in Ansehung der Kündigungsbeschränkungen den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliege. Erst wenn die Beklagte eine solche Beitragsleistung verweigere und wenn auch eine vom § 1096 ABGB. abweichende Vereinbarung nicht getroffen worden sei, sei zu prüfen, ob dem Kläger die Behebung der Mängel aus eigenen Mitteln zugemutet werden könne. Die Kündigung sei begrundet, wenn die wirtschaftliche Unmöglichkeit der Leistung angenommen werden könne. Doch sei im fortgesetzten Verfahren auch zu erörtern, ob es zumutbar sei, den Dachbodenraum so zu erbauen, daß im Hause überhaupt kein Abstellraum vorhanden sei; ferner, ob die Überlassung der Dachbodenwohnung an die Beklagte etwa nur als Provisorium gedacht gewesen sei, weil in diesem Falle keine vertragliche Verpflichtung des Klägers zur Behebung der Mängel gegenüber der Beklagten bestunde; endlich, ob das Mietverhältnis nicht etwa in Ansehung eines Raumes auf alle Fälle aufrecht erhalten werden könne.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Klägers nicht Folge.

Begründung:

Der Rekurswerber irrt zunächst, wenn er die Meinung vertritt, daß das Bundesgesetz vom 29. Juni 1954, BGBl. Nr. 132, womit Bestimmungen über die Mietzinsbildung für nicht dem Mietengesetz unterliegende Räume getroffen werden, ihm nicht erlaube, an die Mieterin wegen Mietzinserhöhung heranzutreten. Er kann für sich weder mit der Behauptung etwas gewinnen, daß das Gesetz nur versuche, die vom Verfassungsgerichtshof für die Zeit ab 1. Juli 1954 als gesetzwidrig aufgehobenen preisrechtlichen Vorschriften durch den bloßen Hinweis auf sie in einem einfachen Bundesgesetz weiterhin für anwendbar zu erklären, noch mit der Behauptung, daß die bezeichneten Vorschriften nicht gehörig kundgemacht worden seien. Mit dem Bundesgesetz vom 29. Juni 1954, BGBl. Nr. 132 (Zinsstoppgesetz), hat der Gesetzgeber nicht Bestimmungen, die ihrem Inhalte nach der Verfassung widersprechen, als für die Frage der Erhöhbarkeit eines Mietzinses oder Nutzungsentgeltes maßgebend erklärt, sondern, wie die Entscheidung des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 26. März 1955, 41 R 1358/54, zutreffend hervorgehoben hat, Verordnungen und Erlässe, die, wenn auch ohne gesetzliche Grundlage, in Geltung gestanden waren, zum mittelbaren Gesetzesinhalt erhoben. Er kann dies bezüglich solcher Verordnungen und Erlässe ebenso wie er auch Gewohnheiten, Orts- und Handelsgebräuche zum mittelbaren Gesetzesinhalt erheben kann, (§ 10 ABGB.). Wie die Beachtung der Gewohnheiten, Orts- und Handelsbräuche nicht davon abhängig ist, ob sie im Bundes- oder Landesgesetzblatt gehörig kundgemacht wurden, so kann auch aus der Unterlassung einer solchen Kundmachung nicht, die Unanwendbarkeit derjenigen Vorschriften gefolgert werden, welche früher ohne gesetzliche Grundlage erlassene Vorschriften und Erlässe nunmehr zum mittelbaren Inhalt einer gesetzlichen Bestimmung machen.

Wenn nicht davon ausgegangen werden kann, daß das Zinsstoppgesetz überhaupt unanwendbar ist, dann war im Hinblick auf die in Lehre und Rechtsprechung vertretene Ansicht, daß sich die Vorschrift des § 2 des Zinsstoppgesetzes nur auf preisgeregelte und nicht auf freie Mietzinse erstrecke, klarzustellen, ob der Oberste Gerichtshof auch weiterhin der von ihm in den Entscheidungen vom 15. September 1954, 1 Ob 900/53, und vom 17. Dezember 1954, 2 Ob 501/54, vertretenen Ansicht folgen kann. Es war daher zu untersuchen, ob der Oberste Gerichtshof seinerzeit bei Auslegung der Bestimmungen des Zinsstoppgesetzes die Auslegungsregeln der §§ 6, 7 ABGB. zutreffend angewendet hat.

Eine Betrachtung der Entscheidung 1 Ob 900/53, der die Entscheidung 2 Ob 501/54 gefolgt ist, ergibt nun folgendes:

Der Oberste Gerichtshof ist damals von der Entstehungsgeschichte des Zinsstoppgesetzes ausgegangen. Er hat die Absicht des Gesetzgebers an Hand des Ausschußberichtes zum Zinsstoppgesetz (Nr. 296 der Beilagen zu den stenographischen Protokollen des Nationalrates, VII. GP.) und des Berichtes über die Sitzung des Nationalrates vom 29. Juni 1954 (stenographisches Protokoll, 42. Sitzung des Nationalrates, VII. GP. Dienstag, 29. Juni 1954, Seite 1808 f.) zu erforschen gesucht, und sodann 1.) aus dem zeitlichen Zusammenhange, der zwischen der Aufhebung preisrechtlicher Vorschriften durch den Verfassungsgerichtshof und ihrem Außerkrafttreten am 30. Juni 1954 einerseits und der Einbringung des Zinsstoppgesetzes andererseits bestand; 2.) aus der Anführung im Ausschußbericht, es erweise sich "als notwendig, daß zunächst wenigstens die dringlichsten Gesetzesbestimmungen für das Gebiet des Mietrechtes, soweit es sich um bisher preisgeregelte Mietverhältnisse handelt, beschlossen werden"; 3.) aus dem Hinweis des Ausschußberichtes, daß in Zukunft für die Entscheidung über Anträge wegen Änderung preisgeregelter Mieten die Mietkommissionen zuständig seien; 4.) aus dem Umstande, daß in der Sitzung des Nationalrates vom 29. Juni 1954 der Berichterstatter, Abgeordneter Marchner, davon sprach, er unterbreite den Gesetzentwurf über die Regelung der preisgeregelten Mietverhältnisse, und er gebe auch Aufschluß darüber, wie sich der preisgeregelte Mietzins zusammensetze; endlich 5.) aus dem Aufeinanderfolgen der Bestimmungen des § 1, daß preisgeregelte Mietzinse grundsätzlich nicht abgeändert werden dürfen, und des § 2, der in seinem Bedingungssatz wieder einigermaßen auf die im § 1 erwähnten Räume hinweise, geschlossen, daß im § 2 des Zinsstoppgesetzes dieselben Mietzinse wie im § 1, nämlich die preisgeregelten Mietzinse, gemeint seien und daß sich daher das ganze Zinsstoppgesetz nur auf preisgeregelte und nicht auf freie Mietzinse erstrecke.

Im Schrifttum (Czech - Michlmayr, "Die neuen Wohnungsgesetze"; Sobalik, "Fragen der Rechtsprechung zum Zinsstoppgesetz", ÖJZ. 1955 S. 269 ff.) ist ausführlich darauf hingewiesen worden, daß eine andere Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen bei der unklaren Textgestaltung ohne weiteres möglich ist. Es ist daher vorerst zu prüfen, ob die Entstehungsgeschichte und die Materialien zum Gesetze wirklich eine verläßliche Grundlage für eine Auslegung in dem Sinne abgeben können, wie sie in der Entscheidung 1 Ob 900/53 enthalten ist. Kann die Entstehungsgeschichte, können die Materialien dies nicht, dann ist im allgemeinen das kundgemachte Gesetz aus sich selbst, nötigenfalls mit Hilfe der Analogie, auszulegen (SZ. XXII 1).

Der Ausschußbericht läßt nun wohl die Absicht des Gesetzgebers erkennen, zunächst wenigstens die dringlichsten Gesetzesbestimmungen für das Gebiet des Mietrechtes, soweit es sich um bisher preisgeregelte Mietverhältnisse handelt, zu schaffen, er führt aber dann des weiteren aus, daß ein Gesetzentwurf vorgelegt werde, womit Bestimmungen über die Preisbildung der Mieten für die nicht dem Mietengesetz unterliegenden Räume getroffen werden. Es sollen mit diesem Gesetze die am 1. Juni 1954 geltenden Mietzinse unverändert aufrecht erhalten bleiben; eine Erhöhung sei künftig nur zulässig, wenn dies aus Gründen der Vornahme unbedingt notwendiger Instandhaltungsarbeiten oder der Erhöhung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben erforderlich sein sollte. Hier findet sich kein einschränkender Beisatz mehr, daß sich die Bestimmungen ausschließlich nur auf preisgeregelte Mietverhältnisse beziehen sollten. Auch die Überschrift zum Gesetz läßt eine solche Einschränkung nicht erkennen.

Nicht nur aus diesem Umstand kann erkannt werden, daß der Ausschußbericht über die Absicht des Gesetzgebers keine verläßliche Auskunft gibt, sondern auch aus der Tatsache, daß das Gesetz nicht nur Bestimmungen über die Preisbildung der Mieten oder allgemeine Bestimmungen für das Gebiet des Mietrechtes bringt. Das Gesetz bezieht sich nämlich nicht nur auf Mietverhältnisse, sondern auch auf mietenähnliche Verhältnisse, wie sie beispielsweise durch öffentlich-rechtliche Rechtstitel der österreichischen Verwaltungsbehörden oder durch Verfügungen der Besatzungsmächte geschaffen worden waren.

Dazu kommt noch, daß aus dem Ausschußberichte eines mit Sicherheit entnommen werden kann: daß der Gesetzgeber eine Neuregelung der gesamten umfangreichen Materie der Preisregelung durch ein einheitliches Gesetz ins Auge gefaßt hatte, daß er aber nichts darüber aussagte, in welcher Weise diese Regelung in Angriff genommen werden sollte. Der Gesetzgeber mußte in dieser Situation bemüht sein, zunächst den Zustand aufrechtzuerhalten, der im Zeitpunkte der Aufhebung und des Außerkrafttretens der bis dahin bestandenen, preisregelnden Vorschriften bestand, und zwar gleichgültig, ob nun alle jene Mietverhältnisse oder mietenähnlichen Verhältnisse am Stichtage schon der Preisregelung unterworfen waren oder nicht. Nur so war er in der Lage, bei einer künftigen Regelung von einem geschlossenen Komplex von Tatbeständen auszugehen.

Auch die Erklärungen des Abgeordneten Marchner in der Sitzung des Nationalrates vom 29. Juni 1954, die sich auf den Gesetzentwurf bezogen, bringen nichts, was zwingend für die in 1 Ob 900/53 vertretenen Ansicht spräche.

Es bleibt bei dieser Situation, bei der aus den gegebenen Erkenntnisquellen Verläßliches für die Feststellung der wahren Absicht des Gesetzgebers nicht gewonnen werden kann, für die Auslegung des Gesetzes nur der Rückgriff auf die eigentümliche Bedeutung seiner Worte in ihrem Zusammenhange und auf die aus dem Gesetze selbst hervorleuchtende Absicht des Gesetzgebers.

Hier muß nun aus dem Zusammenhalte der Überschrift des Zinsstoppgesetzes mit den Bestimmungen seiner §§ 1 und 2 festgehalten werden, daß es sich nicht nur um Bestimmungen über die Mietzinsbildung im engeren Sinne, sondern auch um die Entgeltbildung für Räume handeln sollte, die auf Grund anderer Rechtstitel, als es Bestandverträge sind, in Benützung genommen worden waren. Unter den "nicht dem Mietengesetz unterliegenden Räumen" waren daher nicht nur Mietobjekte, sondern auch anders genutzte Räume zu verstehen. Daß es sich nur um Räume handeln sollte, die am 30. Juni 1954 den preisrechtlichen Vorschriften unterlagen, ist der Überschrift nicht zu entnehmen.

Von preisgeregelten Räumen handelt nur der § 1. Diese Gesetzesstelle allein nimmt auf die Tatsache der Aufhebung und des Außerkrafttretens der Preisregelungsvorschriften Bedacht. Sie bestimmt, daß die am Tage des Außerkrafttretens dieser Vorschriften bestehenden Mietzinsvereinbarungen nicht abgeändert werden dürfen. Was den Begriff der "am 30. Juni bestehenden Mietzinsvereinbarungen" ausmacht, braucht in diesem Zusammenhange nicht erörtert zu werden. Keinem Zweifel kann es unterliegen, daß sich die Bestimmung des § 1 nur auf preisgeregelte Räume bezieht, aus welchem Gründe immer sie in Benützung genommen worden wären.

§ 2 schließt in keiner Weise an § 1 an. Er unterläßt die nähere Umschreibung der Mietzinse oder sonstigen Entgelte als Entgelte für Räume, die der Preisregelung unterliegen. Er wählt einen anderen Stichtag für die einer Erhöhung zugänglichen Zinse und Entgelte. Der Bedingungssatz "wenn der nach den bis 30. Juni 1954 in Geltung gestandenen gesetzlichen Vorschriften ..... ermittelte Mietzins für die Instandhaltung der Liegenschaft nicht hinreicht", ist nicht, wie die Entscheidung 1 Ob 900/53 noch meint, ein Hinweis auf die im § 1 allein erwähnten Räume, sondern sichtlich das Moment, das für die Zukunft eine möglichst gerechte Gestaltung der Zinse und Entgelte ermöglichen sollte.

Wenn die §§ 1 und 2 nebeneinander betrachtet werden, so ergibt sich, daß das Gesetz zwischen dem Verbot abändernder Mietzinsvereinbarungen (§ 1) und der Möglichkeit behördlicher Zinserhöhungen unterscheidet. Das Verbot abändernder Mietzinsvereinbarungen beschränkt sich nach wie vor auf diejenigen Mietverhältnisse, die bisher preisgeregelt waren; andere Mietzinse für nicht dem Mietengesetz unterliegende Räume dürfen nach wie vor vertraglich abgeändert werden. § 2 regelt die behördliche Abänderung von Mietzinsen. Eine amtliche Herabsetzung der Mietzinse ist überhaupt ausgeschlossen. Eine Erhöhung der am Stichtag (1. Juni 1954) gültigen Mietzinse über den sogenannten gesetzlichen Mietzins hinaus ist grundsätzlich unzulässig, mit einer einzigen Ausnahme:

sie können erhöht werden, wenn sie nicht mehr kostendeckend im Sinne des Bedingungssatzes des § 2 Zinsstoppgesetz sind.

So gesehen ergibt sich, daß die Bestimmungen des Gesetzes, so unklar sie im einzelnen sein mögen, jedenfalls ohne besonderen Zwang dahin ausgelegt werden können, daß sich § 2 nicht nur auf preisgeregelte Mietverhältnisse, sondern auf alle Mietverhältnisse oder mietenähnlichen Verhältnisse schlechthin bezieht, soweit nicht die Bestimmungen des Mietengesetzes auf sie anwendbar waren. Ein Grund für eine Einschränkung auf preisgeregelte Mietverhältnisse besteht nicht, wenn davon ausgegangen wird, daß es die Absicht des Gesetzgebers war, für alle durch das Mietengesetz nicht geregelten Mietverhältnisse sowie für alle mietenähnlichen Verhältnisse, ob sie nun den Preisregelungsvorschriften unterlagen oder nicht, für die Zukunft eine gemeinsame Ausgangsbasis zu schaffen.

Wird von diesen Überlegungen ausgegangen, dann erweist sich die Aufhebung des erstgerichtlichen Urteils als berechtigt. Das Erstgericht hat es unterlassen, verläßliche Feststellungen darüber zu treffen, ob es sich um Räume handelt, die den Preisregelungsvorschriften unterlagen oder nicht, welche Mietzinsbildung am 1. Juni 1954 getroffen worden war und ob dieser Zins zur Deckung der Instandhaltung der Liegenschaft ausreicht oder nicht. Aus dem Akte ergeben sich keine Unterlagen für die Rekursbehauptung, daß ein Pauschalzins von 30 S vereinbart gewesen sei. Es kann daher derzeit noch nicht festgestellt werden, ob dem Kläger die Behebung der durch die Baubehörde und von dem Sachverständigen festgestellten Mängel aus eigenen Mitteln zugemutet oder ob die wirtschaftliche Unmöglichkeit der Leistung angenommen werden kann. Der Hinweis auf das Armenrechtszeugnis reicht zum Beweise dieser Tatsachen nicht aus. Hiedurch wird die Richtigkeit der Angaben des Klägers wohl bescheinigt, keineswegs aber prozeßordnungsmäßig bewiesen. Dies war aber im Hinblick auf die Entscheidungen SZ. XIV 113 und RiZ. 1937 S. 19, von denen abzugehen kein Anlaß besteht, erforderlich.

Unter einem hat der Senat 3 beschlossen, folgenden Rechtssatz unter Nr. 42 in das Spruchrepertorium einzutragen:

§ 2 des Zinsstoppgesetzes (Bundesgesetz vom 29. Juni 1954, BGBl. Nr. 132, womit Bestimmungen über die Mietzinsbildung für nicht dem Mietengesetz unterliegende Räume getroffen werden) bezieht sich nicht nur auf preisgeregelte, sondern auf alle nicht dem Mietengesetz unterliegenden Räume.