Bsw35014/97 – AUSL EGMR Entscheidung

Europäischer Gerichtshof für Menschenrechte, Kammer IV, Beschwerdesache Hutten-Czapska gegen Polen, Urteil vom 22.2.2005, Bsw. 35014/97.

Art. 46 EMRK, Art. 1 1. ZP EMRK - Staatlich kontrollierte Miete und Recht auf Eigentum.

Verletzung von Art. 1 1. Prot. EMRK (einstimmig).

Verpflichtung Polens nach Art. 46 EMRK, geeignete Maßnahmen zur Abstellung der festgestellten strukturellen Mängel zu ergreifen (einstimmig).

Entschädigung nach Art. 41 EMRK: Die Frage des Zuspruchs einer Entschädigung für materiellen und immateriellen Schaden ist noch nicht entscheidungsreif (6:1 Stimmen; Sondervotum von Richter Pavlovschi). EUR 13.000, für Kosten und Auslagen (einstimmig).

Begründung:

Sachverhalt:

Die Bf. ist französische Staatsangehörige polnischer Abstammung und Eigentümerin eines von ihren Eltern im Jahr 1936 erbauten Einfamilienhauses in Gdynia, Polen.

Nach der kommunistischen Machtübernahme waren die Eltern der Bf. zur Übergabe ihres Hauses an einen Parteigünstling aufgefordert worden. Am 13.2.1946 trat das Dekret vom 21.12.1945 betreffend die Wohnraum- und Mietenkontrolle (Anm.: Unmittelbare Folge des Dekrets war die Einführung eines von den kommunistischen Machthabern entwickelten und bis in die heutige Zeit kontinuierlich ausgebauten Mietenregulierungsplans, der unter anderem eine drastische Senkung der Mietpreise und die Befugnis der staatlichen Behörden, in privatem Besitz stehende Wohnungen an bestimmte Mieter zu vergeben, vorsah.) in Kraft, wodurch das genannte Haus unter staatliche Verwaltung gelangte. Es wurde vom Wohnraumgesetz 1974 abgelöst, das keinerlei signifikanten Änderungen mit sich brachte. (Anm.: So stand einem betroffenen Hauseigentümer nach wie vor kein Entscheidungs- oder Einspruchsrecht darüber zu, wer in sein Haus einziehen sollte und für wie lange.)

1975 bewilligte der Bürgermeister von Gdynia einem gewissen W.P. zum damaligen Zeitpunkt Leiter des städtischen Wohnungsamtes den Austausch seiner Mietwohnung mit jener im Erdgeschoss des Hauses gelegenen auf unbestimmte Zeit. Darüber hinaus zog eine gewisse A.Z. in die Wohnung im ersten Stock ein. Am 3.8.1988 bestätigte das Bezirksgericht von Gdynia, dass ihre Tochter nach deren Tod rechtmäßig in das Mietrecht eingetreten sei.

Im Zuge der erst im September 1990 erfolgten gerichtlichen Anerkennung als rechtmäßige Erbin und Eigentümerin des Hauses ihrer Eltern versuchte die Bf. vergeblich, die Verfügungsgewalt über ihr Haus wiederzuerlangen. Ihre bei den Verwaltungsgerichten eingebrachten Anträge auf Nichtigerklärung der behördlichen Entscheidungen wurden durchwegs wegen Ablaufs der Verjährungsfrist negativ beschieden und lediglich die Unrechtmäßigkeit der Verwaltungsakte festgestellt. Eine Räumungsklage gegen die in ihrem Haus befindlichen Mieter wurde von den Zivilgerichten unter Berufung auf die einschlägigen Bestimmungen (Anm.: Danach war ein Mieter zum Auszug aus der Wohnung nur dann verpflichtet, wenn ihm der Wohnungseigentümer ein anderes, ebenfalls in seinem Eigentum stehendes Mietobjekt verschaffte.) des mittlerweile in Kraft getretenen Wohnraumgesetzes 1994 (Anm.: Mit diesem Gesetz wurde ein neuer Mietenregulierungsplan für die begrenzte Dauer von zehn Jahren und die Berechnung des Mietpreises anhand fixer Richtwerte eingeführt. Dabei stand vor allem der Schutz des Mieters vor finanziellen Belastungen während der Übergangsphase zur freien Marktwirtschaft im Vordergrund. So war etwa der Vermieter zur alleinigen Tragung der Instandhaltungskosten verpflichtet und ihm eine entsprechende Erhöhung des Hauptmietzinses verwehrt. Gemäß den einschlägigen Statistiken konnten mit den Mieteinnahmen durchschnittlich 60 % der Instandhaltungskosten bestritten werden, wobei der Rest vom Vermieter zu tragen war.) ebenso abgewiesen wie ein Antrag auf Zuspruch einer Entschädigung.

Mit Erkenntnis vom 12.1. bzw. 10.10.2000 hob der polnische Verfassungsgerichtshof mehrere Bestimmungen des Wohnraumgesetzes 1994 wegen Unvereinbarkeit mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip und den verfassungsgesetzlichen Garantien des Schutzes des Eigentums und der sozialen Gerechtigkeit als verfassungswidrig auf. Er stellte fest, dass die von den Vermietern zu bestreitenden Erhaltungskosten vollkommen außer Verhältnis zu den Mieteinnahmen stünden und diese außerdem keinerlei Möglichkeit einer Einflussnahme auf die vom Staat festgesetzten fixen Mietpreise hätten.

2001 wurde ein neues Wohnraumgesetz erlassen, mit dem die Vermietern auferlegten Einschränkungen und Verpflichtungen im Wesentlichen beibehalten und lediglich die Voraussetzungen festgelegt wurden, unter welchen eine Anhebung des Mietpreises zulässig sei.(Anm.: So war es einem Vermieter unter anderem versagt, einen Mietpreis zu verlangen, der 3 % des Gesamtwerts des Mietgegenstandes überstieg. In der Praxis wurde dieser Wert jedoch niemals erreicht und wegen der hohen Inflationsrate erheblich unterschritten.) Am 2.10.2002 wurde § 9 Abs. 3 des Wohnraumgesetzes 2001 vom polnischen Verfassungsgerichtshof mit der Begründung aufgehoben, dieser habe die bisherige Position des Vermieters noch weiter verschlechtert, indem angesichts der geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse nun kaum noch eine Möglichkeit zur Anhebung des Mietpreises wegen für das Mietobjekt getätigter Aufwendungen bestünde.

Nach Wirksamwerden der Aufhebung mit 10.10.2002 war Vermietern erstmals eine tatsächliche Veranschlagung des Mietzinses in der Höhe von bis zu 3 % des Gesamtwerts der Wohnung möglich. Am 1.1.2005 trat § 9 des Wohnraumgesetzes 2001 idF. der Wohnraumgesetznovelle 2004 in Kraft, der nunmehr eine entsprechende Erhöhung bis zu 10 % vorsieht. Diese Bestimmung ist Gegenstand eines vor dem polnischen Verfassungsgerichtshof anhängigen Gesetzesprüfungsverfahrens.

Rechtsausführungen:

Die Bf. behauptet eine Verletzung von Art. 1 1. ZP EMRK (Recht auf Achtung des Eigentums), da die vom polnischen Staat festgelegten Mietpreise und Einschränkungen im Zusammenhang mit einer Erhöhung der Miete bzw. Beendigung des Mietverhältnisses ihr weder die angemessene Nutzung noch Wiedererlangung ihres Eigentums gestattet hätten.

Zur behaupteten Verletzung von Art. 1 1. ZP EMRK:

Vorab ist festzuhalten, dass eine Prüfung der beschwerdegegenständlichen Ereignisse sich auf die Zeit nach dem 10.10.1994 dem Tag der Ratifikation des 1. ZP EMRK durch Polen zu beschränken hat.

Was die von der Bf. behauptete Unmöglichkeit der Ausübung ihres Eigentumsrechtes angeht, trifft dies zwar hinsichtlich der Inbesitznahme ihres Hauses durch vom Staat untergebrachte Mieter zu, jedoch hat sie niemals das Recht verloren, ihr Eigentum zu verkaufen. Diese Maßnahmen sind somit nicht als formelle oder De-facto-Enteignung, sondern als Regelung der Benutzung des Eigentums in Übereinstimmung mit dem Allgemeininteresse iSd. Abs. 2 des Art. 1

des Mietrechts nicht gerechtfertigt werden konnte. Nach Wirksamwerden der Aufhebung mit 10.10.2002 war Vermietern erstmals auch in der Praxis eine Veranschlagung des Mietzinses in der Höhe von 3 % des Gesamtwerts der Wohnung möglich. Angesichts der vorgelegten Statistiken hinsichtlich der Entwicklung der Mietpreise, die zu keiner Zeit auch nur annähernd die Instandhaltungskosten abdecken konnten, wüsste der GH nicht, inwiefern eine derart vorgenommene Anhebung der ohnehin niedrigen und außer Verhältnis stehenden Miete die Situation der Bf. oder anderer Vermieter hätte verbessern sollen.