22R237/18m – LG Wels Entscheidung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesgericht Wels als Berufungsgericht hat durch Dr. Pramendorfer als Vorsitzenden sowie Mag. Niedermayr und Dr. Hohensinner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Mag. A* , Rechtsanwalt, B*platz **.OG, C* D* und 2. E* F* GmbH , **straße **, C* D*, vertreten durch Mag. Franz Hofmann, Rechtsanwalt in Vöcklabruck, wider die beklagte Partei G* , Unternehmer, **straße **, **, vertreten durch Mag. Christian Pachinger, Rechtsanwalt in Bad Schallerbach, wegen Euro 5.000,--, über die Berufung (Berufingsinteresse Euro 4.900,--) der beklagten Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Vöcklabruck vom 14. Juni 2018, 13 C 465/17h - 11, in der berichtigten Fassung vom 15. Juni 2018, 13 C 465/17h – 13, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist binnen 14 Tagen bei Exekution schuldig, den klagenden Parteien die mit Euro 803,81 (darin Euro 133,97 Ust) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

Die Revision ist jedenfalls unzulässig.

Entscheidungsgründe :

Die beklagte Partei bzw ihr Rechtsvorgänger hat im Jahr 2005 an die klagenden Parteien Büroräumlichkeiten im Gebäude B*platz ** in ** H* im 2. Obergeschoß vermietet, wobei Euro 5.000,-- an Kaution hinterlegt wurden. Dieses Mietverhältnis endete zum 31.3.2017.

Die klagenden Parteien begehren die Rückzahlung der Kaution und bringen vor, sie hätten mit 1.9.2005 von der Rechtsvorgängerin des Beklagten, der „I* J* K* L*“ die angeführten Räumlichkeiten gemietet. Das Mietverhältnis sei auf den Beklagten übergegangen, da er die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 29.12.2011 ins Eigentum erworben habe und damit auch die Mietverträge übernommen worden seien. Die Räumlichkeiten würden in einem größeren Gebäudekomplex, der 1988 errichtet worden sei, liegen. Die gesamten Einbauten, Elektrik und Installationen seien aus dieser Zeit und bis heute nicht erneuert worden. Weder Möbeleinbauten, noch Sanitäreinrichtungen, Türen, Beleuchtung oder Fenster und Haustechnik seien erneuert worden. Von der Vermieterin sei 2005 ein neuer Teppichboden mittlerer Qualität verlegt worden, der Eingangsbereich im Erdgeschoss, einschließlich Liftsteuerung, verändert worden und danach neu ausgemalt worden. Weder in der Rechtsanwaltskanzlei noch in der Steuerberatungskanzlei habe es über die Jahre eine hohe Kundenfrequenz zu verzeichnen gegeben. Der Mietgegenstand sei 2005 in dem Zustand übernommen worden wie er sich bei Rückgabe dargestellt habe, dies unter Berücksichtigung einer normalen Abnutzung. Die Einbaumöbel und Türen sowie die Sanitäreinrichtungen hätten – bei Vertragsbeginn – entsprechende Gebrauchsspuren aufgewiesen (17 Jahre Nutzung durch J*). Der Mietvertragstext sei von der Vermieterin vorgegeben gewesen. Verhandelt worden sei nur über die Mietzinshöhe, die Staffelung des Mietzinses, über den Kündigungsverzicht und über die Sanierungsarbeiten, die (von der J*) noch durchzuführen gewesen seien. In anderen Punkten (Ausmalverpflichtung des Mieters) seien keine Verhandlungen geführt worden. Der Beklagte weigere sich daher zu unrecht, die Kaution zurückzuzahlen.

Der Beklagte beantragte Klagsabweisung und wendete ein, die Kaution aufgrund zahlreicher durch die klagenden Parteien zu verantwortende Schäden am Mietobjekt rechtmäßig zurückzubehalten. Entgegen der vertraglichen Verpflichtung sei der Mietgegenstand auch nicht ausgemalt zurückgestellt worden, obwohl die Ausmalverpflichtung aufgrund der langen Vertragsdauer und des niedrigen Mietzinses sachlich gerechtfertigt sei. Es handle sich gegenständlich um kein Vertragsformblatt, sondern sei der Vertrag über Monate hinweg individuell ausgehandelt worden, um das Bestandsobjekt letztlich passend für die Kläger zu machen. Die Auswahlverpflichtung sei zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart worden (AS 90). Die Wände und Decken seien stark verschlissen und würden erhebliche Abnützungserscheinungen, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgingen, aufweisen. In einigen Räumlichkeiten seien überhaupt die Wände in Anthrazit an den Beklagten übergeben worden. Für die Malerarbeiten seien Kosten in Höhe von EUR 8.210,70 brutto zu veranschlagen. Die Gipskartondecke im Inneren der Büroräumlichkeiten müsse infolge herausgerissener Spotstrahler saniert werden. Für diese Arbeiten seien Kosten in Höhe von EUR 859,20 netto zu veranschlagen. Der Teppichboden sei in allen Räumlichkeiten über das gewöhnliche Maß hinaus stark verschlissen. Die Sanierung jener Flächen, wo Löcher im Boden seien, verursache voraussichtlich Kosten in Höhe von EUR 7.785,80 brutto. Eine große Anzahl von Holztürstücken und Türblättern weise massive Einkerbungen und Kratzer auf. Für deren Erneuerung seien Kosten in Höhe von EUR 25.131,60 brutto zu veranschlagen. Die Kastenfronten und Kastenoberteile der Einbaumöbel seien ebenso stark zerkratzt, dies vor allem unter den Kastenschlössern. Diese Reparatur belaufe sich auf voraussichtlich EUR 14.424 brutto. Die Wand- und Bodenfliesen seien zu erneuern, da diese zersprungen und ausgepeckt seien. Der Ventilator in der Toilette sei defekt, die Küchenspülenarmatur müsse erneuert werden, Fensterrahmen samt Gläsern und Außenfensterbrettern seien derartig verschmutzt, dass eine außerordentliche Reinigung notwendig sei. Gleiches gelte für Heizkörper und Kabelschächte. Für die Fliesenlegerarbeiten seien Kosten von EUR 1.195,74 brutto, für die Installationsarbeiten Kosten von EUR 975,54 brutto und für die Reinigungsarbeiten Kosten von EUR 2.792,-- netto zu kalkulieren. Sämtliche Vorzimmerleuchten seien zu erneuern, da bei zwei der Schutzschirm fehle und diese Schutzschirme nicht mehr erhältlich seien. Dafür seien EUR 3.228,-- brutto anzunehmen. Zusammengefasst bestehe daher eine Forderung des Beklagten in Höhe von jedenfalls Euro 65.977,22 brutto. Die Kaution werde daher durch den Beklagten zu Recht einbehalten, da die Kaution notwendig sei, um damit zumindest einen Teil des Schadens abzudecken. Der Beklagte behalte sich die Geltendmachung des ihm entstandenen Schadens ausdrücklich vor (AS 21). Entgegen dem Vorbringen der Kläger würden die Einbauten zu Mietbeginn maximal eine Lebensdauer von 15 Jahren aufweisen. In der Entscheidung 41 R 275/04a des LGZ RS Wien sei festgehalten worden, dass bei Steckdosen, Waschbecken und Innentüren eine Nutzungsdauer von 30 Jahren anzunehmen sei, bei Eingangstüren sei von einer Lebensdauer von 60 Jahren die Rede. Im Übrigen seien die Brandschutztüren samt Türstöcken zum Archiv im Jahr 2011 erneuert worden (AS 36). Die Auswahlverpflichtung sei zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart worden und sei aufgrund der individuellen Farbgestaltungswünsche und der langen Vertragsdauer auch sachlich gerechtfertigt.

Mit dem angefochtenen Urteil sprach das Erstgericht - in einem dreigliedrigen Urteilsspruch gemäß § 545 Abs. 3 GeO, weil es von einer Aufrechnungseinrede des Beklagten iSb § 391 Abs. 3 ZPO ausging - aus, dass die Klagsforderung zur Gänze zu Recht besteht und die kompensando eingewandte Gegenforderung mit Euro 100;-- berechtigt sei. Es verpflichtete daher den Beklagten zur Zahlung von Euro 4.900,--.

Es stellte fest, dass das Gebäude in den Jahren 1988/89 errichtet, eingerichtet und von der J* H* bezogen wurde. Im Februar oder März 2005 nahm der Erstkläger erstmals Kontakt mit Direktor M* von der J* H* wegen der gegenständlichen Räumlichkeiten auf. Damals stand das gesamte zweite Obergeschoß leer. Die „I* J* K* N* Aktiengesellschaft“ war Eigentümerin der Räumlichkeiten, welche von 1999 oder 2000 bis 2003 an die Firma O* von Rechtsanwalt Dr. P* vermietet waren. Zur selben Zeit standen im gegenüberliegenden Gebäude des (ehemaligen) Bezirksgerichts Schwanenstadt Räumlichkeiten leer, die um ca. EUR 4,-- pro Quadratmeter anzumieten gewesen wären. Der Zustand des Büros war damals schon sehr stark abgenützt. Die Möbel wiesen erhebliche Einkerbungen und Kratzspuren auf, auch die Türen. Der Boden war teilweise mit starken Flecken versehen. Die Wandmalerei war sehr stark abgenutzt (Beilagen ./D und ./H). Die klagenden Parteien teilten deshalb der J* mit, dass sie das Objekt so nicht mieten möchten und forderten Adaptierungen, konkret, dass neu ausgemalt wird, ein neuer Boden hinein kommt und auch neue Türen und neue Einbaumöbel. Man einigte sich schlussendlich darauf, dass ein neuer Teppichboden mittlerer Qualität hinein gemacht wird, wobei sich die Mieter die Farbe (rot) aussuchen durften, und neu ausgemalt wird, wobei einige Teilflächen in der Farbe grau gestaltet wurden. Sowohl der Boden als auch die Malerarbeiten (auch die grauen Wände im Empfangsbereich, im Büro des Erstklägers und in dem Mitarbeiterbüro links vom Lift sowie der graue Streifen in der Küche) wurden von der J* noch vor Beginn des Mietvertrags beauftragt und bezahlt. Es gab auch noch Trockenbauarbeiten, wo Türöffnungen verschlossen und andere neu gemacht wurden. Dabei wurden sämtliche Türblätter und auch Türstöcke weiterverwendet. Die Elektrik (inklusive Beleuchtung), Sanitäreinrichtungen, vorhandenen Einbaumöbel und Türen wurden nicht saniert. Die Mieter besorgten teilweise zusätzliche, neue Büromöbel (von der Firma Q* in grau/naturweiß). An neuer Beleuchtung kam eine abgehängte Leuchte im Büro des Erstklägers und eine im Besprechungszimmer dazu. Ansonsten wurde die bestehende Beleuchtung belassen. Zwei Abdeckungen/Schutzschirme von Vorzimmerleuchten fehlten bereits damals und waren nicht mehr erhältlich. Von den Mietern wurden auf den bestehenden Vorhangschienen rote Vorhänge angebracht. Es wurden vereinzelt (acht im Empfangsbereich, zwei im Büro des Erstklägers und zwei in einem Mitarbeiterbüro der zweitklagenden Partei) Dübel angebracht, um Bilder und Spiegel aufzuhängen.

Am 7. September wurde der Mietvertrag Beilage./1, in dem von „brauchbarem Zustand“ der Räumlichkeiten die Rede ist, zwischen dem Erstkläger, der zweitklagenden Partei und der „R* m.b.H. Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Vertreterin der „I* J* K*“ L* abgeschlossen. Es handelt sich dabei um einen Standardvordruck, in den die Räumlichkeiten und die Vertragspartner eingesetzt wurden. Die Dauer des Kündigungsverzichts und die Staffelmiete wurden individuell ausverhandelt. Entgegen dem Wortlaut der Beilage ./1 wurde kein Mängelprotokoll errichtet, weil die Mängel allen Beteiligten bekannt waren. „§ 10. Rückstellung des Mietgegenstandes (1.)“ der Beilage./1 sieht vor, dass der Mietgegenstand „frisch ausgemalt“ zurückzustellen ist. Die klagenden Parteien nutzten die Räumlichkeiten von Beginn an als Anwaltskanzlei bzw Steuerberatungskanzlei und hatten keine hohe Kundenfrequenz. Die jeweiligen Hauptkanzleien sind in D* angesiedelt.

Der Beklagte kaufte nach eigenen Angaben das Objekt am 29.12.2011 und übernahm den Mietvertrag so, wie er war, von seiner Voreigentümerin. Er besichtigte die Räumlichkeiten ca drei Monate vor dem Ankauf erstmals. Ihm fiel dabei nichts Besonderes auf. Am 24. März 2017 wurden die Räumlichkeiten anlässlich der geplanten Rückstellungvom Erstkläger, dem Geschäftsführer der zweitklagenden Partei, Mag. S*, und dem Beklagten besichtigt. Dabei kam es zu Meinungsverschiedenheiten. Die Rückstellung erfolgte schließlich zum Monatsende, die Schlüssel wurden am 30.3.2017 postalisch übermittelt. Bei Rückstellung an den Beklagten waren die Räumlichkeiten in brauchbarem, sauber geputztem, aber dem Alter entsprechend stark abgenützten Zustand. Die Möbel wiesen ebenso wie die Türblätter und Türstöcke erhebliche Einkerbungen und Kratzspuren auf. Es handelt sich dabei ausschließlich um Gebrauchsspuren. (Beilagen ./C bis ./E, ./H und ./11) Wann und von wem der Untertischwasserspeicher auf der Herrentoilette beschädigt und mit schwarzem Klebeband abgepickt wurde, lässt sich nicht mehr feststellen. Dasselbe gilt für den herausgerissenen Spot und die zersprungenen und ausgepeckten Wand- und Bodenfliesen. Ebensowenig konnte geklärt werden, seit wann der Ventilator in der Toilette defekt ist. Die Küchenspülarmatur wackelte bereits beim Einzug der klagenden Parteien. Der Teppichboden, der im Übrigen nicht nahtlos verlegt und offensichtlich auch nicht lichtecht ist (Beilage./11), weist nach dem Entfernen der Möbel Druckstellen und Farbunterschiede auf und hat in einem Büro genau beim Falz – trotz grundsätzlicher Verwendung von Teppichschonern bei den Rollsesseln - ein kleines Loch. Die Wände wurden nach Entfernung der Spiegel und Bilder mit den verbliebenen Haken bzw. Dübellöchern zurückgelassen. Sie weisen keine über die nach der Entfernung von Bildern oder Regalen üblichen Verfärbungen hinausgehende ungewöhnliche Abnützung auf. Zum Reinigungszustand der Fenster (inklusive Fensterlaibungen und Fensterrahmen), Fensterbretter sowie Heizkörper und Kabelschächte zum Zeitpunkt der Rückstellung können keine Feststellungen im Detail getroffen werden. Sie wurden jedenfalls – so wie die Büroflächen – während des aufrechten Mietverhältnisses regelmäßig gereinigt.

Das T* bewarb im Auftrag des Beklagten am 27.10.2017 über ** die Räumlichkeiten. Dabei ist von einem „gut erhaltenen“ Objektzustand und sofortiger Verfügbarkeit die Rede (Beilage ./F). Die in diesem Zusammenhang am 31.10.2017 im Internet verfügbaren Lichtbilder zeigten die Räumlichkeiten in voll möbliertem Zustand bei aufrechtem Kanzleibetrieb (Beilage./E). Auf diesen ist auch zu sehen, dass bei den Rollsesseln Teppichschoner verwendet wurden. Bislang wurden – nach Angaben des Beklagten - keine Sanierungsarbeiten durchgeführt.

Rechtlich führte das Erstgericht aus, beim vorliegenden Mietvertrag handle es sich um ein allgemein bekanntes Vertragsformblatt einer der größeren Wohnungsgesellschaften in Oberösterreich. Die Beilage./1 enthalte eine Klausel, wonach die Mieter unabhängig vom Zustand der Abnützung zum Ausmalen verpflichtet wären. Die Klausel erfasse demnach auch jene Fälle, in denen sich das Mietobjekt am Ende der Mietzeit im Zustand „normaler“ Abnutzung befinde und der Mieter daher auch geringfügige Gebrauchsspuren zu beseitigen hätte. Nach ständiger Rechtsprechung müsse der Bestandnehmer aber nicht für die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstands oder für die Verschlechterung durch Schäden aufkommen, für die er nicht gemäß § 1111 ABGB hafte (RIS - Justiz RS0020760). Dies beruhe auf der Überlegung, dass eine derartige Abnutzung zwingende Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs sei, für den der Vermieter ohnedies ein Entgelt erhalte. Bei bloß gewöhnlicher Abnutzung sei der Mieter somit grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Bestandobjekt neu ausgemalt oder mit abgeschliffenen und neu versiegelten Holzböden zurückzustellen (2 Ob 215/10 x mwN).

§ 1109 ABGB stelle allerdings dispositives Recht dar, sodass eine anderslautende Vereinbarung zulässig sei (RIS - Justiz RS0020737). Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs setze eine die Anwendung des § 879 Abs. 3 ABGB hindernde Individualabrede voraus, dass der sich auf dieses Hindernis berufende Vertragspartner zu einer Änderung des von ihm verwendeten Texts zumindest bereit gewesen sein muss (vgl 22 R 6/16p LG Wels mwN). Nach den getroffenen Feststellungen seien lediglich die Dauer des Kündigungsverzichts und die Staffelmiete Thema der Vertragsverhandlungen gewesen. Diese Klausel sei daher gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB.

Die vorhandenen Dübellöcher hätten die klagenden Parteien verspachteln und übermalen müssen. Für die Durchführung dieser Arbeiten werden nach § 273 ZPO EUR 100,-- als angemessen erachtet. Alle anderen Positionen würden, soweit konkrete Feststellungen getroffen werden konnten, unter eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstands fallen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die rechtzeitige Berufung des Beklagten aus den Gründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung dahin, das Klagebegehren abzuweisen. Hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Kläger erstatteten eine Berufungsbeantwortung und beantragten darin, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.

Der Berufung kommt keine Berechtigung zu.

Dem Rechtsmittel des Beklagten ist grundsätzlich und für alle Berufungsgründe geltend entgegenzuhalten, dass die Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückstellung des Bestandobjektes grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung der Kaution haben und Klagebegehren nur dann abzuweisen wäre, wenn dieser Anspruch durch eine außergerichtliche Aufrechnung des Beklagten getilgt worden wäre oder eine prozessuale Aufrechnungseinrede iSd § 391 Abs. 3 ZPO berechtigt wäre. Im Zweifel ist nach der Rechtsprechung die Geltendmachung einer Gegenforderung im Prozess, mit der sich der Beklagte nicht auf eine schon vorher außergerichtlich vollzogene Aufrechnung stützt, als bloße Prozessaufrechnung anzusehen (RIS – Justiz RS0040879). Eine außergerichtliche Aufrechnung, die einer Aufrechnungserklärung (Willenserklärung) und damit der Ausübung eines Gestaltungsrechtes bedarf ( Griss/P. Bydlinski in KBB 5 , § 1438 Rz. 3 mwN), hat der Beklagte nicht behauptet. Im Zweifel ist somit von einer bloßen prozessualen Aufrechnungserklärung auszugehen.

Die Aufrechnungseinwendung im Sinne des § 391 Abs 3 ZPO ist der Antrag des Beklagten auf Aufrechnung der Klageforderung mit einer ihm gegen den Kläger zustehenden Gegenforderung im Urteil, sodass die Klageforderung ganz oder teilweise abgewiesen werden muss; sie ist durch ihren Eventualcharakter gekennzeichnet, weil sie nur für den Fall erklärt wird, dass das Gericht das Bestehen der Klageforderung bejaht. Der Wille des Beklagten, mit einer Gegenforderung gegen die Klageforderung, sollte sie bejaht werden, aufzurechnen, muss eindeutig zum Ausdruck gebracht werden (4 Ob 242/01v). Inhalt der Aufrechnungseinrede ist dabei die Einwendung einer Gegenforderung des Beklagten gegen den Kläger mit dem Ziel, das Gericht möge durch die Entscheidung über den Bestand und die Aufrechenbarkeit der Gegenforderung die Aufrechnung mit der Klagsforderung vollziehen und das Klagsbegehren abweisen (RIS-Justiz RS00 33911). Der Beklagte hat hier inhaltlich bloß darauf hingewiesen, dass ihm Gegenforderungen zustehen und er deshalb die Kaution einbehalte. Dies ist aber nur der Hinweis auf eine Aufrechnungslage, aber keine Aufrechnungserklärung, wie sie erforderlich wäre (vgl auch 7 Ob 171/00y), womit es sich ansich erübrigen würde, über „Gegenforderungen“ nach § 391 Abs. 3 ZPO abzusprechen und die Berufung daher schon aus diesem Grund erfolglos wäre. Die Verfahrensrüge macht zunächst einen Verstoß gegen die Begründungspflicht nach § 272 Abs. 3 ABGB mit der Behauptung geltend, das Erstgericht sei der Auffassung, dass bei Rückstellung des Bestandobjektes die Räumlichkeiten in brauchbaren, sauber geputztem, aber dem Alter entsprechend stark abgenutzten Zustand gewesen wären und begründet dies mit den vorgelegten Lichtbildern. Auf die konkrete Lebensdauer einzelner Gebrauchsgegenstände, auf Basis dessen letztlich erst beurteilt werden könne, ob eine gewöhnliche Abnutzung von Gegenständen vorliege, gehe das Gericht nicht ein. Was objektiv das Gericht unter gewöhnlicher Abnutzung verstehe, bleibe ohnedies unklar. Auch was das Erstgericht unter Gebrauchsspuren verstehe, sei nicht erklärbar. Dies obwohl vorgebracht und auf die Entscheidung des LGZ Wien verwiesen worden sei.

Dem ist nicht beizupflichten.

Gemäß § 272 Abs. 3 ZPO hat der Richter die Umstände und Erwägungen, welche für die Überzeugung des Gerichtes maßgebend waren, in der Begründung der Entscheidung anzugeben. Das Fehlen einer Beweiswürdigung ist ein Verstoß gegen die Begründungspflicht des § 272 Abs. 3 ZPO und führt - sofern das Berufungsgericht keine Beweiswiederholung vornimmt - zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung, da das Berufungsgericht die fehlende Beweiswürdigung nicht nachholen“ darf (1 Ob 192/07b; 4 Ob 2028/96f).

Nach Rechtsprechung und Lehre muss der Richter in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen, warum er aufgrund bestimmter Beweisergebnisse oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen feststellt oder für den Ausgang des Rechtsstreits erhebliche Tatsachen nicht feststellen kann, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können (2 Ob 206/99d; 1 Ob 2368/96h; 8 Ob 630/84; LGZ Wien MietSlg 65.655 mwN; M. Bydlinski in Fasching/Konecny3 III/2, § 417 ZPO Rz 10; Seyer , Tatsachenfeststellung, Beweisführung und Beweiswürdigung, RZ 2009, 146 mwN). Wesentlich ist, dass erkennbar ist, aus welchen Erwägungen es zum Ergebnis kam, die vorgenommenen Feststellungen treffen zu können oder solche Feststellungen nicht treffen zu können (2 Ob 77/95; 4 Ob 9/75; Seyer aaO).

Diesen Anforderungen entspricht die ausführliche Beweiswürdigung des Erstgerichtes auf den US 7 – 10, die mehrfach auf die die Bestandräumlichkeiten bei Rückgabe dokumentierende Lichtbildbeilage ./C bezug nimmt, in jeder Hinsicht. Abgesehen davon, dass nicht ersichtlich ist, wie das Erstgericht den Zustand der Einrichtungsgegenstände noch genauer hätte beschreiben können, macht der Beklagte inhaltlich auch gar keine Begründungsmangel iSd § 272 Abs. 3 ZPO geltend, sondern meint, die Feststellungen des Erstgerichtes seien zu unbestimmt, um beurteilen zu können, ob eine gewöhnliche Abnutzung vorliegt bzw. bleibe unklar, was das Gericht (objektiv) unter gewöhnlicher Abnutzung und unter (bloßen) Gebrauchsspuren verstehe. Damit wird aber kein Begründungs-, sondern ein einer Rechtsrüge zuzuordnender Feststellungsmangel geltend gemacht (vgl RIS – Justiz RS0043332, RS0043522, RS0043327, RS0043464/T3 und RS0043335), der jedoch nicht vorliegt.

Liegen bei Beendigung eines Bestandverhältnisses übermäßige Abnützungen oder Beschädigungen vor und kommt daher der Bestandnehmer seiner Rückstellungspflicht nach § 1109 ABGB nicht nach, wird er dem Bestandgeber grundsätzlich nach § 1111 ABGB schadenersatzpflichtig; er muss zur Abwehr dieses Schadenersatzanspruchs des Bestandgebers folglich nach § 1298 ABGB beweisen, dass er an der Erfüllung dieser Verbindlichkeit ohne sein Verschulden gehindert wurde (3 Ob 286/05p; MietSlg 37.159 uva). Diese Beweispflicht des Bestandnehmers erstreckt sich nach herrschender Auffassung aber nicht auf die Freiheit von Schäden; es muss also nicht der Bestandnehmer das "Nichtvorhandensein" eines Schadens, sondern vielmehr der Bestandgeber dessen Vorliegen beweisen. Ein Vermieter muss also bei Abnützungen und Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen, den Zustand der Wohnung, in dem sie vom Mieter übernommen wurde und den Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses beweisen (vgl 7 Ob 78/06f; Rosifka , Die Rückstellung des Bestandgegenstands, immolex 2008, 70; idS auch LGZ Wien, MietSlg 67.154).

Nachdem (mit Ausnahme der neu verlegten Teppichböden und bei denen deren Verschleiß in Büroräumlichkeiten mit Rollstühlen und Kundenverkehr über rund 12 Jahre völlig normal ist) der Zustand des Bestandobjektes zum Zeitpunkt der Übernahme durch die Kläger nicht feststeht, kommt seinem Zustand alleine bei Rückgabe keine Entscheidungsrelevanz zu, weshalb die bemängelten „ungenauen Feststellungen“ bedeutungslos sind.

Aufgrund der dargestellten Rechtslage konnte das Erstgericht auch die im Rechtsmittel bemängelte Nichtdurchführung eines Lokalaugenscheines und Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Vorliegen von Mängeln, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, unterlassen, weil es dabei um „untaugliche Beweisanträge“ handelte, waren die genannten Beweismittel doch von vorneherein nicht geeignet, den Zustand des Bestandobjektes bei Übergabe im Jahr 2005 nachzuweisen bzw. wurde dies gar nicht behauptet.

Unerheblich ist, dass das Erstgericht nicht näher auf das Vorbringen eingegangen ist, dass die Brandschutztüren samt Türstöcke zum Archiv im Jahr 2011 erneuert wurden (AS 36). Zum einen findet dieses Vorbringen nämlich entgegen den Behauptungen im Rechtsmittel keine Stütze in der Aussage des Beklagten in der Verhandlung vom 12. 3. 2018, weil er dort davon sprach, dass die Türen samt Türstöcke im Jahr 201 2 ausgetauscht wurden (AS 85). Zum anderen wurde gar nicht explizit vorgebracht, dass (auch) diese Türen beschädigt sind (vgl AS 36), sondern ist im vorbereitenden Schriftsatz vom 30. 10. 2017 ausdrücklich die Rede nur davon, dass eine große Anzahl von Holztürstöcken und Türblättern massive Einkerbungen und Kratzer aufweisen (AS 20). Es ist nicht ersichtlich, dass von diesem Vorbringen auch Brandschutztüren umfasst sind, da solche üblicherweise nicht aus Holz (sondern aus Metall) gefertigt sind.

Wenn bemängelt wird, das Erstgericht habe festgestellt, dass entgegen dem Wortlaut der Beilage./1 kein Mängelprotokoll errichtet worden sei, weil die Mängel allen Parteien bekannt waren, eine Begründung hiezu sich der bekämpften Entscheidung aber nicht entnehmen lasse, wird übersehen, dass das Erstgericht zu den Umständen bzw. zum Zustand der Räumlichkeiten bei Mietvertragsbeginn den plausiblen und nach Ansicht des Erstgerichtes glaubwürdigen Angaben des Erstklägers und des Geschäftsführers der zweitklagenden Partei, Dr. U* E*, gefolgt ist (US 7), womit die Begründung des Erstgerichtes für die beanstandete Feststellung eben darin liegt, dass es den diesbezüglichen Angaben des Geschäftsführers der zweitklagenden Partei Glauben schenkte (vgl AS 52 aE, AS 53 oben), womit die Mängelrüge zur Gänze unberechtigt ist.

Wenn in der Tatsachenrüge zunächst die Feststellung bekämpft wird, dass die Elektrik, Sanitäreinrichtungen, vorhandene Einbaumöbel und Türen nicht saniert wurden und demgegenüber die Feststellung angestrebt wird, dass die Elektrik, Sanitäreinrichtungen, vorhandene Einbaumöbel und Türen mit Ausnahme der im Jahr 2011 neu eingebauten Brandschutztüren nicht saniert worden seien, was zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen würde, nämlich, dass die Abnützung an dem Brandschutztüren das gewöhnliche Maß überschreite und dieser Schaden abzugelten sei, kann die Tatsachenrüge schon deshalb unbehandelt bleiben, da - wie bereits oben erwähnt - ein Schaden an den Brandschutztüren infolge übermäßiger Abnutzung im erstinstanzlichen Verfahren gar nicht explizit behauptet wurde.

Unberechtigt ist die Tatsachenrüge auch darin, wenn anstatt der Feststellung, dass zwei Abdeckungen/Schutzschirme von Vorzimmerleuchten bereits damals fehlten und nicht mehr erhältlich waren und entgegen dem Wortlaut der Beilage./1 ein Mängelprotokoll nicht errichtet wurde, weil die Mängel allen Beteiligten bekannt waren und demgegenüber die Feststellung angestrebt wird, dass zwei Abdeckungen/Schutzschirme von Vorzimmerleuchten während des aufrechten Mietverhältnisses - aus welchem Grund auch immer - entfernt worden. Abgesehen davon, dass es für die begehrte positive Feststellung keinerlei Beweisergebnis gibt, wird in der Beweisrüge selbst damit argumentiert, „dass dem Erstgericht zuzustimmen ist, dass auf Basis der Aussagen der Parteien eigentlich keine Feststellungen getroffen werden können“. Selbst nach Ansicht des Berufungswerbers könnte zum Zeitpunkt des Abhandenkommens von Abdeckungen/Schutzschirmen somit lediglich eine Negativfeststellung getroffen werden, die jedoch - wie oben ausgeführt - zu seinen Lasten geht.

Unbegründet wendet sich die Tatsachenrüge letztlich gegen die Feststellung, dass es sich bei Mietvertrag Beilage ./1 um einen Standard-Vordruck handelt, in dem die Räumlichkeiten und die Vertragspartner eingesetzt wurden und (nur) die Dauer des Kündigungsverzichtes und die Staffelmiete individuell ausgehandelt wurden, wobei demgegenüber die Feststellung begehrt wird, dass es sich beim vorliegenden Mietvertrag und kein Vertragsformblatt handelt und insbesondere die Positionen neuer Boden, Türen, wie auch das gesamte Farbdesign der Büroräumlichkeiten individuell ausverhandelt wurde.

Das Erstgericht ist nämlich einerseits ohnedies davon ausgegangen, dass individuell die Verlegung neuer Böden und das Farbdesign ausverhandelt wurde. Andererseits kommt es darauf – wie im Rahmen der Rechtsrüge noch darzustellen sein wird - nicht an, weshalb auch die Tatsachenrüge unberechtigt ist.

In der Rechtsrüge wird das Argument in der Tatsachenrüge wiederholt, wonach es sich beim Mietvertrag um keine Vertragschablone handle, weil die einzelnen Positionen individuell ausverhandelt worden seien und so zwischen den Vertragsparteien das Thema Böden, Türen aber auch Wandfarbe ausverhandelt worden sei und die Kläger damit entgegen einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung den Mietgegenstand nicht frisch ausgemalt an die beklagte Partei übergeben haben.

Die Prüfung einer Endrenovierungs- bzw. Erhaltungsklausel an § 879 Abs. 3 ABGB setzt voraus, dass ein Formularvertrag (Vertragsformblatt) vorliegt. Mietverträge sind typischerweise Formularverträge, weil so gut wie immer für den Einzelfall adaptiertes Standardtexte und Textbausteine Verwendung finden (vgl 6 Ob 206/12f; Riss in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³, § 1 MRG Rz 36). Nach der Rechtsprechung liegt ein Vertragsformblatt auch dann vor, „wenn es sich nur auf Teile des Vertrages oder einzelne Vertragspunkte bezieht“ (7 Ob 93/12w). Es ist daher punktuell für jede Klausel zu prüfen, ob sie vorformuliert war (insoweit liegt ein Formularvertrag vor) oder ob sie im einzelnen ausgehandelt wurde. „Aushandeln“ bedeutet dabei mehr als „verhandeln“; es genügt nicht, dass das Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners entspricht. Nur soweit der Vertrag oder Teile desselben vom Verwender inhaltlich ernsthaft zur Diskussion gestellt wurden und dem Vertragspartner die reale Möglichkeit eingeräumt wurde, den Inhalt zur Wahrung seiner Interessen zu beeinflussen, ist eine Qualifikation als Formularvertrag ausgeschlossen. Der Verwender muss zu einer Abänderung des von ihm verwendeten Textes ernsthaft und erkennbar bereit gewesen sein (vgl Pletzer in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht I, § 1096 Rz 67 mwN).

All diese Voraussetzungen treffen auf die im Punkt 10. des Mietvertrages geregelte „Ausmalverpflichtung“ bei Rückstellung des Bestandobjektes nicht zu. Diese Klausel wurde gerade nicht ausverhandelt. Das in anderen Punkten individuell ausverhandelt wurde, wie die Böden zu gestalten sind und die Wände bei Bezug zu gestalten sind, ist unerheblich.

Es ist mittlerweile durch die „5. Klausel-Entscheidung“ (= 2 Ob 215/10x) mit Billigung der Lehre klargestellt, dass „Endmalklauseln“ generell - unabhängig davon, ob es sich um einen Mietvertrag über eine Wohnung oder einen Geschäftsraum handelt, ob der Vertrag ganz, teilweise oder gar nicht dem MRG unterliegt und ob der Mietgegenstand dem Mieter in ausgemaltem oder unausgemaltem Zustand übergeben wurde - gegen § 879 Abs. 3 ABGB verstoßen, sofern sie nicht auf die Beseitigung von vom Mieter aufgebrachten, besonders auffälligen Wandfarben, von übermäßigen Abnutzungen oder sonstiger vom Mieter verschuldeter oder zu vertretender Gebrauchsspuren beschränkt sind ( Pletzer aaO, § 1096 Rz 78 mwN). Nachdem keiner dieser Ausnahmefälle vorliegt, ist das Erstgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die „Ausmalverpflichtung“ unwirksam ist, weshalb der Berufung ein Erfolg zu versagen war.

Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO.

Die Revision an den Obersten Gerichtshof ist Mangels eines Euro 5.000,-- übersteigenden Entscheidungsgegenstandes des Berufungsgerichtes jedenfalls unzulässig.